Artikelen 37 en 38 W.BtwBTW - Artikelen 37 en 38 W.Btw - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw KB nr. 20 - Werken in onroerende staat - Verlaagd tarief

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I. Objet de la demande

1. Les demandeurs souhaitent obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci‑après « SDA ») la confirmation que les travaux de transformation de l’immeuble décrit ci‑après en unité d’habitation, peuvent être soumis au taux de TVA de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 vu qu’ils seraient effectuées à un immeuble reposant encore, après travaux, sur les éléments essentiels de l’ancien immeuble.

II. Description des faits

2. Le projet immobilier porté par la société X concerne la réhabilitation et la reconversion d'un immeuble de bureaux existant situé à X. L'immeuble, construit dans les années 1970 et développé sur cinq niveaux principaux (du sous‑sol au troisième étage), présente une superficie d'environ X m² par niveau et est constitué d'une structure en béton armé. Initialement affecté à des activités administratives et de bureaux, le bâtiment est aujourd'hui inoccupé et fait l'objet d'un projet global de transformation visant à répondre à des objectifs à la fois sociaux, résidentiels et économiques.

3. Le projet prévoit la conversion de cet immeuble en un ensemble immobilier mixte comprenant X logements, des espaces communautaires collectifs ainsi que des surfaces destinées à des activités professionnelles. Les logements créés auront principalement une vocation sociale et seront mis à disposition de l'Agence Immobilière Sociale X en vue de leur location à des ménages à revenus modestes ou à des publics présentant des besoins particuliers, notamment des personnes en situation de handicap mental, des seniors isolés et des familles monoparentales. Parallèlement, les espaces professionnels seront prioritairement destinés à accueillir des organisations de l'économie sociale, des associations ou d'autres acteurs poursuivant des objectifs d'intérêt collectif.

4. La composition du programme immobilier est organisée de la manière suivante. Le niveau de sous‑sol sera affecté aux locaux techniques, aux caves privatives des occupants ainsi qu'à des espaces collectifs comprenant une salle polyvalente, une cuisine commune, des sanitaires et des vestiaires. Le rez‑de‑chaussée conservera une fonction principalement professionnelle sous la forme d'un plateau de bureaux d'environ X m² complété par des locaux techniques. Les premier, deuxième et troisième étages accueilleront l'ensemble des quatorze logements projetés, composés d'appartements d'une, deux ou trois chambres, dont un logement spécifiquement adapté aux personnes à mobilité réduite. Enfin, une rehausse projetée au quatrième niveau, prévue comme option du marché public de travaux, comprendra une salle polyvalente, des locaux sanitaires et des espaces extérieurs partagés destinés à l'ensemble des occupants du site.

5. Sur le plan constructif, le projet repose sur la conservation des principaux éléments constitutifs du bâtiment existant. Les fondations, les murs porteurs, les planchers ainsi que l'ossature structurelle principale seront maintenus et continueront à assurer la stabilité et le fonctionnement de l'ouvrage. Les travaux ne comportent ni démolition complète du bâtiment ni reconstruction intégrale de celui‑ci. Les interventions prévues consistent principalement à assainir et moderniser l'immeuble, à adapter sa distribution intérieure à sa nouvelle affectation résidentielle, ainsi qu'à améliorer ses performances techniques et énergétiques. Les cloisons légères intérieures existantes ainsi que les faux plafonds seront démontés. Les éléments de façade constitués de parois légères non isolées seront déposés et remplacés par de nouvelles maçonneries permettant l'intégration d'une isolation performante.

6. Le projet comprend également l'ensemble des adaptations techniques nécessaires à la nouvelle occupation du bâtiment, notamment le renouvellement des installations et réseaux, la mise en conformité des équipements, l'adaptation des raccordements aux impétrants ainsi que les travaux préalables d'assainissement, comprenant notamment les opérations de désamiantage. L'ensemble des aménagements vise à assurer la transformation durable de l'immeuble tout en valorisant au maximum la structure existante.

7. Après réalisation des travaux, l'affectation principale de l'immeuble sera résidentielle. Les logements représenteront la majeure partie des surfaces développées, tandis que les espaces professionnels demeureront limités à certaines zones spécifiques du bâtiment. Les espaces communs seront partagés entre les différentes affectations et contribueront au développement d'un projet d'habitat inclusif favorisant la mixité sociale, la solidarité entre occupants et l'intégration d'activités professionnelles à caractère social ou associatif.

8. En définitive, le projet consiste en la transformation substantielle d'un immeuble de bureaux existant en un ensemble immobilier mixte à dominante résidentielle, combinant logements sociaux, espaces communautaires et surfaces professionnelles, tout en conservant les éléments essentiels de la structure porteuse de l'immeuble existant et en limitant les interventions nouvelles à celles strictement nécessaires à sa réaffectation et à sa modernisation.

9. La présente demande porte exclusivement sur les travaux réalisés dans les parties du bâtiment qui, après transformation, seront affectées à titre principal au logement privé. Les surfaces destinées à un usage professionnel, ainsi que les éventuelles extensions du bâtiment, ne sont pas visées par la présente demande et demeureront soumises au régime de TVA ordinaire.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

10. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

Application du taux réduit aux travaux de transformation d’un immeuble en unité d’habitation

11. Conformément à l’article 37 du C.TVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

12. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

•Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

•Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

•Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ;

•Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

•Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : "Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

13. En l’espèce, il ressort des informations fournies (plans, descriptif des travaux, attestation de l’architecte), que les travaux envisagés pour transformer l’immeuble ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant.

14. En effet, les travaux, décrits au numéros 3 à 9 ci‑avant, dont l’impact structurel est minoritaire consisteront principalement à/au :

•Désamiantage préalable du bâtiment avant le démarrage des travaux principaux.

•Démontage des cloisons légères intérieures existantes.

•Dépose des faux plafonds existants.

•Démolition des cloisons légères non isolées constituant les façades actuelles.

•Construction de nouvelles façades en maçonnerie de briques permettant l'intégration d'une isolation performante.

•Assainissement général de l'immeuble.

•Renouvellement de l'enveloppe extérieure du bâtiment.

•Réaménagement complet des espaces intérieurs afin de convertir l'ancien immeuble de bureaux en logements, locaux communautaires et surfaces professionnelles.

•Création de quatorze logements répartis sur les premier, deuxième et troisième étages.

•Aménagement d'un logement adapté aux personnes à mobilité réduite (PMR).

•Aménagement de caves privatives au sous‑sol.

•Aménagement de locaux techniques.

•Création d'une salle polyvalente collective au sous‑sol.

•Création d'une cuisine collective au sous‑sol.

•Aménagement de sanitaires et vestiaires communs au sous‑sol.

•Aménagement d'un plateau de bureaux d'environ 215 m² au rez‑de‑chaussée.

•Création de salles de réunion destinées à un usage professionnel.

•Adaptation de la distribution intérieure du bâtiment à sa nouvelle affectation mixte.

•Réalisation des adaptations techniques nécessaires à la nouvelle occupation du bâtiment.

•Renouvellement et mise à niveau des installations techniques.

•Adaptation des raccordements aux réseaux d'impétrants.

•Mise en conformité des équipements techniques et des installations du bâtiment.

•Travaux d'amélioration des performances énergétiques du bâtiment, notamment par l'isolation de l'enveloppe extérieure.

•Rehausse du bâtiment au niveau +4 (prévue en option) comprenant la création d'une salle polyvalente.

•Création de sanitaires associés à la rehausse.

•Création de deux espaces extérieurs partagés au niveau de la rehausse.

•Conservation des fondations existantes.

•Conservation des murs porteurs existants.

•Conservation des planchers existants.

•Maintien de la structure porteuse principale du bâtiment, qui constitue le support des travaux de transformation.

15. Dès lors, les travaux de transformation du bâtiment existant qui consistent en une rénovation du bâtiment existant constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

16. En outre, le demandeur a confirmé que cet immeuble sera, à l’issue des travaux, principalement affectée à du logement privé. La condition n°2 est donc remplie.

17. Par ailleurs, selon les déclarations du demandeur, la première occupation du bâtiment précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie.

18. Ensuite, comme les travaux sont commandés et facturés à X en sa qualité de maître d'ouvrage du projet. X supporte le coût des travaux et intervient comme destinataire des prestations réalisées par les entrepreneurs, il supportera la TVA grevant les travaux et pourra être considéré comme consommateur final au sens de la rubrique XXXI, §2 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 . La condition 4 est donc satisfaite.

19. Cela étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies, les travaux immobiliers consistant en la transformation de l’immeuble existant en unité d’habitation, pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

20. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

•aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.