TariefBTW - Tarief - Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen - Rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 betreffende de btw-tarieven

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag betreft de afbraak van diverse agrarische gebouwen gelegen op één kadastraal perceel en de daaropvolgende heropbouw van een aantal eengezinswoningen.

2. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

II. Vraagstelling

3. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de woonentiteiten door de belastingplichtig die de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd en die bestemd zijn om te worden geleverd aan een natuurlijke persoon die het als zijn enige eigen woning zal gebruiken en die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben, OF aan een koper die voornoemde woning verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij of aan een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon met een sociaal oogmerk erkend door de bevoegde overheid op het gebied van het sociaal huisvestingsbeleid, OF aan een koper die de woning zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er onverwijld zijn intrek zal nemen, kan genieten van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw‑tarieven.

III. Beslissing

4. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling over inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW‑KB nr. 20

5. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw‑tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6% voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

6. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw‑tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van een woning en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

7. De handeling heeft betrekking op een woning die, na levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger‑natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

8. De woonentiteiten die zullen worden verkocht in het betreffende project, zullen volgens de verkoper van de woonentiteiten voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

9. Daarenboven maakt de verkoper van de woonentiteiten zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

10. De rulingaanvraag is er louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de woonentiteiten die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw‑tarief van 6% omdat deze worden gerealiseerd in het kader van een afbraak‑ en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

11. Voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de bestaande gebouwen en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woonentiteiten.

12. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe woonentiteiten moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

13. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak‑ en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw‑tarief niet genieten.

14. Vennootschap X zal de afbraakwerken uitvoeren en zal de oprichtingswerken met het oog op verkoop van de woonentiteiten eveneens zelf uitvoeren. De vennootschap is in dit opzicht de bouwheer voor het volledig omschreven vastgoedproject, dit zowel op vlak van afbraak als op vlak van heropbouw. Desgevallend is voldaan aan de vereiste eenheid van bouwheerschap.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

15. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

16. Alle constructies die aanwezig zijn op het kadastraal perceel worden volledig gesloopt. In casu is voldaan aan de vereiste van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

17. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief is dat de heropbouw van een woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. Hierbij is niet vereist dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

18. Het perceel kwalificeert als ‘bebouwd’ perceel. Het heropbouwproject situeert zich volledig op dit bebouwd perceel. In dit opzicht kan besloten worden dat voldaan is aan de voorwaarde van heropbouw van de nieuwe woonentiteiten op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

19. Onder de betreffende regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.Btw dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

III.B.4.a Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief

20. Zoals voormeld al weergegeven bevinden er zich op het perceel diverse agrarische gebouwen. Deze kwalificeren allen als een gebouw in de zin van artikel 1, §9, 1°, van het Btw‑wetboek.

III.B.4.b Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

21. Het gesloopte gebouw moet niet enkel een gebouw zijn in de zin van artikel 1, §9, 1°, van het Btw‑wetboek dat is opgetrokken in duurzame materialen. Het gebouw dient eveneens een significante omvang te hebben in verhouding tot de nieuw op te richten wooneenheden. De btw‑administratie verduidelijkt ter zake dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte kunnen op zich beschouwd worden als significant. Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie.

22. De DVB is van oordeel dat alle agrarische gebouwen een significant karakter hebben. Uit de voorgelegde cijfergegevens, informatie en plannen kan ook worden besloten dat de afgebroken gebouwen een voldoende significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren project.

III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden

23. Het verlaagd btw‑tarief is beperkt tot de levering van wooneenheden en strekt zich in principe niet uit tot hun aanhorigheden. Zo is het verlaagd tarief niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. Deze zijn immers aan te merken als aanhorigheden bij een tuin.

24. Wat garages (en carports) betreft, heeft de btw‑administratie al meermaals bevestigd dat garages (en carports) die deel uitmaken van de wooneenheden door het onmiddellijk nut dat zij voor de eigenaar/huurder meebrengen op dezelfde wijze moeten worden behandeld als de wooneenheden zelf; dit ook wanneer zij er niet aan grenzen.

25. Verder werd door de rulingdienst al meermaals bevestigd dat het verlaagd tarief ook van toepassing is t.a.v. (ondergrondse) auto/fietsstaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor de eigenaars/huurders van de woonentiteiten. Het verlaagd tarief is daarom eveneens van toepassing op de verkoop van de (ondergrondse) auto/fietsstaanplaatsen en bergingen samen met een wooneenheid.

III.C. Conclusie

26. Op voorwaarde dat aan de andere formaliteiten en voorwaarden van rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3° tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) is voldaan en dat de woonentiteiten waarop deze aanvraag betrekking hebben, daadwerkelijk zullen verkocht worden aan:

•hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m²;

•hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurig (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte);

•hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurig (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m²;

is het verlaagde tarief van 6% van toepassing.

27. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel‑ en controletoestellen verbonden aan de ketel.

28. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond‑ en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175 m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten.