Artikelen 37 en 38 W.BtwBTW - Artikelen 37 en 38 W.Btw - Rubriek XXXVII, §3 van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw van gebouwen

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

1. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») la confirmation que la livraison des unités d’habitation ayant fait l’objet du projet de démolition et de reconstruction conjointe, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le demandeur exerce une activité de location immobilière commerciale et résidentielle et intervient dans le cadre du projet en qualité de maître d’ouvrage et de vendeur des unités d’habitation.

3. Le projet immobilier a débuté en date du X et a été initié par la société X.

4. X résulte d’une fusion par absorption intervenue le X, par laquelle elle a absorbé la société X, qui exerçait une activité identique. Dans le cadre de cette opération, l’intégralité du patrimoine de X, évalué à X au X, a été transférée à titre universel à X. Ce transfert comprend notamment l’ensemble des actifs immobiliers, des créances, des droits et garanties y afférents, des dettes, des contrats en cours (y compris les baux), des litiges, des éléments immatériels ainsi que les droits d’exploitation de la dénomination sociale. X a ainsi repris l’ensemble des droits et obligations de la société absorbée, assurant la continuité de l’activité.

5. Le projet concerne un immeuble sis X à X, cadastré X. Il porte sur la démolition partielle d’une maison de commerce existante et la reconstruction d’un immeuble comprenant un rez‑de‑chaussée commercial et X unités d’habitation, ainsi que sur la démolition et la reconstruction d’un volume arrière destiné à accueillir un local technique.

6. L’immeuble existant a été construit avant 1932 et est inscrit à titre transitoire à l’inventaire du patrimoine architectural de X. Il se compose d’un bâtiment principal avec rez‑de‑chaussée commercial et X étages résidentiels sous toiture à versants, ainsi que d’un bâtiment arrière de plusieurs niveaux affecté à une activité commerciale et couvert par une toiture à simple versant.

7. La configuration actuelle de l’immeuble est la suivante : au sous-sol, des espaces liés au commerce comprenant stockage, local compteurs, local déchets et local vélos ; au rez‑de‑chaussée, une entrée commune, une cage d’escalier commune et un espace commercial ; aux étages 1 à X, quatre logements distincts composés chacun de X chambres.

8. Le projet prévoit des travaux de transformation importants comprenant notamment des opérations de démolition de nombreux éléments structurels. Il est prévu la démolition de l’intérieur du bâtiment principal, y compris des murs porteurs et des planchers, la démolition de la toiture principale ainsi que la démolition complète de l’arrière‑bâtiment.

9. Les travaux incluent, entre autres, la démolition et la reconstruction de la cage d’escalier principale, la démolition du gros œuvre au rez‑de‑chaussée commercial, la démolition des volumes en fond de parcelle, la construction d’un local technique à l’arrière, la transformation de la façade arrière, la création de X terrasses à l’arrière, la construction d’un volume en toiture, le réaménagement intérieur afin de créer X logements, ainsi que le remplacement des châssis en façade avant.

10. La façade avant du bâtiment est conservée en raison de son caractère protégé, tandis que le reste de la structure fait l’objet d’interventions lourdes. Les travaux sont qualifiés de « rénovation lourde » dans la notification PEB de début des travaux. Selon les données techniques du dossier, la part des structures nouvelles atteint environ X% de l’ensemble des structures porteuses.

11. Le projet aboutira à un immeuble comprenant un rez‑de‑chaussée commercial, qui restera la propriété de X et continuera à être exploité en location commerciale, et quatre unités d’habitation situées aux étages 1 à X. Ces logements seront destinés à être vendus à des personnes physiques qui y établiront leur domicile.

12. Les parties communes de l’immeuble comprennent notamment le hall d’entrée, la cage d’escalier, les locaux techniques, les locaux vélos, les espaces de stockage, les locaux à déchets et les installations de compteurs. Ces éléments sont maintenus ou reconstruits dans le cadre du projet afin de desservir les unités d’habitation.

13. Toutes les unités d’habitation projetées respectent une surface habitable inférieure ou égale à 175 m². Le demandeur indique qu’il respectera les obligations administratives requises lors de la vente des logements, notamment en ce qui concerne les formalités déclaratives.

14. Enfin, le projet s’inscrit dans une démarche globale de transformation d’un immeuble existant en un ensemble mixte comprenant une fonction commerciale au rez‑de‑chaussée et une fonction résidentielle aux étages, avec cession des logements à des particuliers et maintien de l’exploitation locative commerciale pour le rez‑de‑chaussée.

15. La surface commerciale située au rez‑de‑chaussée ne fait pas partie du scope de la demande.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

16. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N unités d’habitation

17. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

18. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’article 44, §3, 1° C.TVA par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison :

•lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m².

•est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur.

•est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m².

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

19. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

20. En date du X, soit postérieurement au début des travaux, une fusion par absorption est intervenue entre X et X. Cette fusion consistait en une transmission universelle de patrimoine, par laquelle la société absorbée a transféré l’intégralité de ses actifs et passifs à la société absorbante au X, sans aucune exception ni réserve. Cette transmission comprend l’ensemble des éléments constitutifs de l’activité économique : biens immobiliers, créances et leurs garanties, dettes, contrats en cours (y compris les baux et contrats intuitu personae), litiges, éléments immatériels (clientèle, savoir-faire, organisation, autorisations, licences) ainsi que les droits liés à la dénomination sociale.

21. Du fait de cette transmission universelle, X reprend l’intégralité des droits, obligations et responsabilités de X, assurant une continuité complète et ininterrompue de l’activité immobilière. Il est expressément précisé que cette opération constitue un transfert d’universalité de biens au sens de l’article 11 du Code de la TVA, ce qui implique que la société absorbante est réputée continuer la personne juridique de la société absorbée pour l’activité transférée.

22. Dans ce contexte, la qualité de maître d’ouvrage qu’avait initialement automatiquement reprise par. Il en résulte que, malgré le changement, il n’y a pas de rupture dans la titularité du projet : la même entité économique est réputée poursuivre le projet dans toutes ses composantes, y compris les opérations de démolition et de reconstruction.

23. Dès lors, la condition d’unicité du maître d’ouvrage est respectée dans la mesure où la fusion n’entraîne pas la substitution d’un intervenant distinct, mais la continuation juridique et économique du même maître d’ouvrage. La démolition et la reconstruction s’inscrivent ainsi dans un seul et même projet poursuivi par une entité qui, juridiquement, se confond avec celle qui avait initialement la charge du projet, garantissant l’unité d’intention et d’exécution requise.

24. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

25. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

26. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du C.TVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

27. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

28. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

29. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

30. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que l’ancien bâtiment, qui s’étend sur une surface de X m², consiste en un immeuble de rapport. Ce bâtiment a les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que l’ancien bâtiment a une consistance significative.

31. Le bâtiment reconstruit aura une surface totale de X m². De ce fait, nous considérons qu’il aura également une consistance significative.

32. La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

33. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

34. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021‑C‑18 du 25 février 2021).

35. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, ), que le projet consiste bien à démolir la majorité de l’ancien bâtiment pour reconstruire un immeuble composé de N appartements et une surface commerciale. Il ressort des déclarations du demandeur que seulement X % de l’ancienne structure de l’ancien bâtiment sera conservée.

36. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la reconstruction les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci‑avant.

37. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

38. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

39. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

40. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez‑de‑chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

41. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, le bâtiment à démolir est situé sur la parcelle cadastrale sur laquelle le nouveau bâtiment sera lui‑même érigé.

42. La condition 4 est donc remplie.

Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre

43. Les opérations doivent exclusivement être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

44. Le demandeur précise que cette condition sera remplie lors de la livraison de chaque unité d’habitation.

45. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

46. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m²

47. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartements ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m².

48. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

49. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

49.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’article 17, §1er C.TVA ( ou en cas de vente sur plan, à l’article 16, §1ier, al.1ier C.TVA) , une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci‑avant ;

49.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible à l’article 17, §1ier C.TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

49.3. Condition 3 : les factures émises par le fournisseur de bien , et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

IV. Conclusion

50. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci‑avant et reprises aux points 49.1 à 49.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre, la livraison des N unités de logement issues des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier, tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

51. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini‑golfs, courts de tennis et installations similaires ;

•au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

•aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.