--- title: "Voorafgaande beslissing 2026.0345 · Tarief" description: "Tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2026.0345 van 27 juli 2026." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2026-0345-tarief-afbraak-gebouwen-ermee-gepaard-3bcc" lang: "nl" --- # Tarief · BTW - Tarief - Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan - Artikel 37, § 1 W.Btw - Rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 (waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 53666) en zoals van toepassing met ingang vanaf 29.07.2025 (bij administratieve tolerantie met ingang vanaf 01.07.2025)) **Nummer** 2026.0345 **Datum** 27 juli 2026 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 195 paragrafen Voorafgaande beslissing nr. 2026.0345 d.d. 27.07.2026 *BTW* *Tarief* *Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan* *Artikel 37, § 1 W.Btw* *Rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 (waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 53666) en zoals van toepassing met ingang vanaf 29.07.2025 (bij administratieve tolerantie met ingang vanaf 01.07.2025))* ## Samenvatting In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.Btw, principieel van toepassing, uiteraard rekening houdend met de transacties die wettelijk uitgesloten zijn van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief, op de levering (verkoop) van de bedoelde alfa appartementen op het nieuwe Lot b (Lot C of nieuw perceel p) en van de bedoelde gamma appartementen (waarvan 1 voor een persoon met een beperking) op het nieuwe Lot aA (nieuw perceel p’), op de hiervoor genoemde en besproken projectsite te B, mits de koper (verkrijger) voldoet aan de voorwaarde inzake bestemming (i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie neemt) en de vormvoorwaarden worden nageleefd (i.e. het (tijdig) indienen van de voorafgaande verklaring en het naleven van de factuurvermeldingen). Ook de levering (verkoop) van de hiervoor bedoelde bèta bijhorende (ondergrondse) parkeerplaatsen, individuele bergingen en fietsenstallingen die van onmiddellijk nut zijn voor voornoemde alfa woongelegenheden op het nieuwe Lot b (Lot C of nieuw perceel p) evenals van de hiervoor bedoelde delta bijhorende (ondergrondse) parkeerplaatsen, individuele bergingen en zèta fietsstaanplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor voornoemde gamma woongelegenheden op het nieuwe Lot aA (nieuw perceel p’), is onderworpen aan het bedoelde 6%‑heropbouwtarief. De bedoelde commerciële ruimtes en het bedoelde gebouw voor publieke voorzieningen (functies) die deel uitmaken van de hiervoor bedoelde projectsite en de levering daarvan, zal onderworpen zijn aan het standaard btw‑tarief dat thans 21% bedraagt en maakt aldus niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw op datum van deze beslissing. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175 m 2 maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## I. Voorwerp van de aanvraag **1.** Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van de tijdelijke maatschap XY. **2.** XY wenst, gefaseerd, een vastgoedproject te realiseren op het voormalige Lot a van een site van Z, gelegen te B. Op dit voormalige Lot a bevond zich voorheen een gebouw dat gebruikt werd door Z en bekend stond als “Gebouw G”. “Gebouw G” bestond uit # verdiepingen, waarvan één ondergronds. XY heeft dit gebouw afgebroken met het oog op de herontwikkeling van de site. Een eerste projectonderdeel betreft een deel van deze site dat, na verkaveling, thans kadastraal gekend is als perceel p en in het kader waarvan alfa residentiële appartementen en bèta bijhorende parkeerplaatsen zullen worden opgericht en verkocht. In een volgende fase zal een tweede deel van de site, thans kadastraal gekend als perceel p’, worden ontwikkeld waarbij een gebouw met gamma residentiële appartementen en delta bijhorende parkeerplaatsen zal worden opgericht en verkocht. **3.** XY werd opgericht door de vennootschappen X, onderdeel van de M groep en Y, onderdeel van de groep N, met het oog op de ontwikkeling van een residentieel vastgoedproject met een beperkt commercieel luik, op een perceel dat deel uitmaakt van de ruimere herontwikkeling P. **4.** XY is geregistreerd voor btw-doeleinden en bezit de hoedanigheid van beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.Btw. XY zal als opstalhouder de rol van bouwheer opnemen en zal eveneens als verkoper van de individuele appartementen optreden. **5.** Het perceel waarop XY het “Gebouw G” afbrak en de appartementen en parkeerplaatsen wenst op te richten, is eigendom van de vennootschap P 2. Met het oog op de realisatie van het project heeft P 2 een opstalrecht ten gunste van XY gevestigd. **6.** De vennootschap P 2 is voor 50% in handen van de M groep. De overige 50% van de aandelen is in handen van de vennootschap Y, onderdeel van de groep N. *Herontwikkeling van P door M en N in joint‑venture* **7.** In jaar x verwierf de vennootschap P de Loten a en b van de voormalige site van Z gelegen te B met het oog op de (her)ontwikkeling van een nieuwe wijk. **8.** De uitvoering van deze herontwikkeling betreft een joint‑venture tussen de ontwikkelaars N en M, die daartoe de nodige afspraken hebben gemaakt. **9.** In jaar x+9 werd P, de eigenaar van de grond, gesplitst, waarbij de verschillende projectonderdelen van Lot b en Lot a werden overgedragen aan nieuw opgerichte vennootschappen, waarbij P ophield te bestaan. Aldus werd Lot a overgedragen aan P 2. N en M zijn de controlerende aandeelhouders van P 2. **10.** Met het oog op de uitvoering van de ontwikkeling van gans de site hadden M en N initieel de maatschap O opgericht. In de nasleep van voornoemde splitsing van P, waarbij de eigendom van Lot a werd afgesplitst naar P 2, werd XY medio jaar x+11 opgericht en heeft O eind jaar x+11 alle activa en passiva met betrekking tot de ontwikkeling van Lot a, waaronder de rechten en verplichtingen van de door O gesloten contracten met aannemers, architecten en studiebureaus, overgedragen aan XY. Ook XY wordt op vandaag nog steeds gecontroleerd door N en M. **11.** Uit wat voorafgaat, volgt dat N en M van bij aanvang en tot op de dag van vandaag, de intentie hebben om samen het in deze relevante Lot a te herontwikkelen, eerst middels P en O, nadien middels P 2 en XY. *Herontwikkeling van Lot a en opzet van het project* **12.** Voornoemd Lot a dat door P 2 en XY (als rechtsopvolgers van P en O) wordt herontwikkeld, bestond bij aanvang van het project uit de kadastrale percelen r, s, t en u. **13.** Het bebouwde kadastrale perceel r stemde volledig overeen met de contouren van het “Gebouw G” en werd, net als de bebouwde percelen s en t, volledig omringd door het onbebouwde kadastrale perceel u, waarop zich de toegangsweg tot het “Gebouw G” bevond. **14.** In jaar x+8 werd door P voor het Lot a een aanvraag voor een verkavelingsvergunning ingediend, die eind jaar x+10 werd gewijzigd door haar rechtsopvolger P 2. In de toelichtende nota die werd ingediend in het kader van deze gewijzigde aanvraag, werd verduidelijkt dat deze verkaveling kadert in de herontwikkeling van het perceel om er een nieuwe woonwijk met een sterke stedenbouwkundige identiteit op te richten: **15.** Begin jaar x+12 werd de verkavelingsvergunning afgeleverd, waarbij de verdeling van het Lot a in 4 nieuwe loten, bestemd voor de oprichting van wooneenheden, werd toegestaan. De beslissing bevestigt dat de aanvraag voor deze verkavelingsvergunning past binnen de ontwikkeling van een nieuwe wijk aan de ingang van de site van Z. **16.** Het opzet van de ontwikkeling van het oude Lot a en de nieuwe loten is, sinds de aanvang van het project, de afbraak van de bestaande gebouwen gevolgd door de oprichting van wooneenheden, wat ook expliciet blijkt uit de toelichtende nota die P 2 in jaar x+10 heeft ingediend in het kader van de verkavelingsaanvraag: **17.** Het nieuwe Lot a werd nog een tweede maal opgesplitst, in de nieuwe loten aA en aB, middels een verkavelingsvergunning die werd verleend medio jaar x+18. Deze splitsing beoogde een afstemming van de kadastrale indeling op de bouwvergunning die reeds voor het nieuwe Lot a was verleend, waarbij werd voorzien in de bouw van 2 nieuwe gebouwen op het nieuwe Lot a. Op Lot aA zal een woongebouw met ondergrondse parking worden opgericht en op Lot aB een gebouw met voorzieningen van collectief belang. **18.** In het kader van deze rulingaanvraag zijn met name de hiervoor vermelde loten aA en b pertinent, waarvoor, zoals hierna wordt toegelicht, inmiddels de nodige vergunningen werden bekomen. *Afbraak van de bestaande bebouwing* **19.** Naast de procedure voor de aanvraag van een verkavelingsvergunning, werden door P 2 ook 2 aanvragen voor een afbraakvergunning ingediend om de bestaande gebouwen af te breken. De beslissing om de aanvraag voor een afbraakvergunning van de bovengrondse constructies in te dienen los van de aanvraag tot heropbouw van nieuwe woningen, had tot doel om – mede gelet op het moeizame vergunningstraject – op korte termijn de veiligheid van de site te garanderen. De slechte staat van het gebouw bracht immers aanzienlijke veiligheidsrisico’s met zich mee voor de personen die zich in de buurt van het gebouw begaven. **20.** De afbraak had betrekking op het gebouw gekend als "Gebouw G". **21.** De afbraakvergunning voor het bovengrondse gedeelte van het “Gebouw G” werd afgeleverd eind jaar x+11, terwijl de afbraakvergunning voor het ondergrondse gedeelte ervan werd afgeleverd eind jaar x+12. In beide beslissingen wordt vermeld dat het gebouw op termijn zal worden afgebroken om plaats te maken voor het herontwikkelingsproject waarvoor op dat moment de vergunningsprocedure liep voor de herverkaveling van het oude Lot b in 4 nieuwe loten (Lot c(A), a(B), b(C) en d(D)), naast de loten bestemd voor de wegenis. **22.** Begin jaar x+12 heeft XY voor eigen rekening de bovengrondse afbraakwerkzaamheden laten uitvoeren door de firma A. Deze werken waren begin jaar x+12 afgerond. Eind jaar x+12 heeft een gerechtsdeurwaarder in een proces-verbaal van vaststelling de afbraak van de bovengrondse constructies van “Gebouw G” vastgesteld. De afbraak van de ondergrondse constructies liet XY uitvoeren in jaar x+23. Zowel de bovengrondse als ondergrondse constructies zijn op vandaag aldus volledig afgebroken door XY *Bouwvergunning voor de nieuwe constructies op Lot b (Lot C)* **23.** Eind jaar x+11 werd een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning ingediend door P 2 voor het oprichten van appartementen, parkeerplaatsen en commerciële ruimtes op het nieuwe Lot b (Lot C). Deze aanvraag gebeurde ten voorlopige titel in afwachting van het bekomen van de hiervoor besproken verkavelingsvergunning. Op verzoek van de vergunningverlenende overheid werd de aanvraag nog aangevuld, waarna deze in het najaar van jaar x+12 volledig werd verklaard. Het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente B gaf een negatief advies eind jaar x+13. Hierop werden gewijzigde plannen overgemaakt in het voorjaar van jaar x+14. De plannen werden nogmaals gewijzigd medio jaar x+15, na andermaal een negatief advies van het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente B begin jaar x+15. Uiteindelijk werd de vergunning in het najaar van jaar x+16 afgeleverd. **24.** Het langdurende vergunningstraject verklaart de vertraging tussen de afbraak van het bestaande gebouw en de indiening van deze rulingaanvraag. XY wenst echter op korte termijn van start te gaan met de commercialisatie van de appartementen en parkeerplaatsen die zij zal oprichten op Lot b (Lot C). **25.** XY zal een residentieel gebouw bestaande uit alfa appartementen en epsilon commerciële ruimtes oprichten. Naast de alfa appartementen, allen met een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m 2, is ook voorzien in verscheidene voorzieningen die deel uitmaken van de wooneenheden door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaars van de wooneenheden zullen hebben, waaronder de individuele bergingen, gemeenschappelijke fietsenstallingen en bèta parkeerplaatsen die samen met de wooneenheden zullen worden verkocht. **26.** De op te richten appartementen, met inbegrip van de individuele bergingen, fietsenstallingen en parkeerplaatsen, maken deel uit van een gebouw dat zal bestaan uit # bovengrondse verdiepingen. *Bouwvergunning voor de nieuwe constructies op Lot a (Lot B)* **27.** Voor Lot a (Lot B) werd eveneens eind jaar x+11 een vergunningsaanvraag ingediend voor een project voor een totale bewoonbare oppervlakte van # m 2. Het betrof een gemengd project. Nadat deze aanvraag een negatief advies had gekregen, werd deze aanvraag in jaar x+16 ingetrokken en heeft XY in het najaar van jaar x+16 een nieuwe aanvraag ingediend waarbij het deelproject werd aangepast rekening houdende met de opmerkingen. Het aangepaste project bestaat uit 2 gebouwen, namelijk een gebouw bestaande uit gamma appartementen, waarvan 1 voor een persoon met een beperking, delta parkeerplaatsen, individuele bergingen en zèta fietsstaanplaatsen. Daarnaast wordt ook een tweede gebouw voorzien voor publieke voorzieningen, dat ook epsilon overdekte parkeerplaatsen en fietsstaanplaatsen zal tellen. De vergunning werd in het voorjaar van het jaar x+17 afgeleverd. **28.** Naar aanleiding van deze vergunning, die voorzag in 2 afzonderlijke gebouwen, werd Lot a (Lot B) een tweede maal opgesplitst. Het appartementsgebouw zal worden opgericht op het nieuwe Lot aA, terwijl het gebouw voor publieke voorzieningen zal worden opgericht op het nieuwe Lot aB. **29.** Zoals hiervoor vermeld, wenst XY nu op korte termijn van start te gaan met de commercialisatie van de appartementen en parkeerplaatsen die zij zal oprichten op Lot b (Lot C). Wat het nieuwe Lot aA betreft, is het de bedoeling dit in een latere fase te realiseren. Momenteel wordt voorzien om de commercialisatie en uitvoering aan te vatten in jaar x+20. In het kader van die realisatie zal XY het residentieel gebouw bestaande uit gamma appartementen en delta parkeerplaatsen oprichten. Alle gamma appartementen zullen een bewoonbare oppervlakte hebben van niet meer dan 175 m 2 en zullen worden verkocht samen met de parkeerplaatsen. **30.** De op te richten appartementen op (nieuw) Lot aA zullen een totale vloeroppervlakte van # m 2 beslaan. Het gebouw voor publieke functies op Lot aB zal een totale vloeroppervlakte hebben van # m 2. In totaal zullen de op Lot a (Lot B) op te richten gebouwen dus een totale vloeroppervlakte van # m 2 hebben. *Bouwvergunning voor de nieuwe constructies op Lot c (Lot A) en Lot d (Lot D)* **31.** Ten slotte wordt nog verduidelijkt dat op het nieuwe Lot c (Lot A) een woningbouwproject met een totale bewoonbare oppervlakte van # m 2 wordt opgericht door XY ten behoeve van een openbare vastgoedmaatschappij. Op Lot d (Lot D) wordt huisvesting gerealiseerd met een totale bewoonbare vloeroppervlakte van # m 2. **32.** De projecten op de nieuwe loten c (lot A) en d (lot D) komen niet in aanmerking voor het bedoelde 6%‑heropbouwtarief. ## II. Vraagstelling **33.** Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in deel IV. van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat bij de levering (verkoop) van de alfa appartementen, bèta bijhorende parkeerplaatsen, individuele bergingen en fietsenstallingen op het nieuwe Lot b (Lot C of nieuw perceel p) en van de gamma appartementen (waarvan 1 voor een persoon met een beperking), delta bijhorende parkeerplaatsen, individuele bergingen en zèta bijhorende fietsstaanplaatsen op het nieuwe Lot aA (nieuw perceel p’), principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw‑tarief van 6% inzake afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen bestemd voor verkoop overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 (waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025), uiteraard rekening houdend met de transacties die wettelijk uitgesloten zijn van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief, in die zin dat er (i) sprake is van de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van woningen met een maximale oppervlakte van 175 m 2, (ii) waarbij zowel het afgebroken als het heropgebouwde gebouw gelegen zijn op hetzelfde kadastraal perceel en (iii) waarbij de afbraak- en heropbouwwerken worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige die in een later stadium de heropgebouwde appartementen zal leveren, op voorwaarde dat de koper voldoet aan de voorwaarde inzake de bestemming van het gebouw en de formele voorwaarden worden nageleefd. ## III. Beslissing ***III.A. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, tabel A, bijlage, BTW‑KB nr. 20): algemeen*** #### III.A.1. Wettelijk kader **34.** Artikel 37, § 1 W.Btw bepaalt het volgende: > “Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.” **35.** In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555), dat het verlaagde btw‑tarief van 6% van toepassing is op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2° W.Btw op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1° W.Btw van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw sinds 01.07.2025 *(1)*. --- *\[(1) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw‑tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen op het Belgisch grondgebied, punt 3.1.\]* --- *Toepassingsvoorwaarden* **36.** Het voordeel van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% is onderworpen aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden: 1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering: a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m 2; b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°; c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m 2; 2° de leverancier: a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17), van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig [artikel 16, § 1, eerste lid](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16), van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger‑natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m 2, hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m 2, en is vergezeld van een afschrift van: \- de omgevingsvergunning; \- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning; \- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling; b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en); 3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met: \- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is; \- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht. **37.** In casu betreft het de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers die zullen voldoen aan de voorwaarde inzake bestemming, i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie zal nemen. De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer dan 175 m 2 beslaan overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) of c) jo. § 7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20. De beperktere bewoonbare oppervlakte van 175 m 2 kan wel op dezelfde manier en volgens dezelfde wettelijke en administratieve normen worden berekend als onder de vorige (vervallen/uitgedoofde) regelingen. Voor de sociale verhuur bedoeld in § 3, tweede lid, 1°, b) van voornoemde rubriek XXXVII geldt geen oppervlaktevereiste. *Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3* **38.** Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op: •zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer); •(sinds 01.07.2025 *(2)*) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel. --- *\[(2) Circulaire nr. 2025/C/47 van 28.07.2025 betreffende het toepasselijk btw‑tarief voor de levering met plaatsing van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen bij renovatie of afbraak en heropbouw, punt 7.\]* --- #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 **39.** In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat: •de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw‑plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) *(3)*; --- *\[(3) Parl. St. Kamer 2020‑21, nr. 55‑1662/1, 26‑27.\]* --- •de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling **40.** De bedoelde appartementen die worden verkocht in het herontwikkelingsproject te B die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager‑verkoper van de appartementen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m 2 overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) of c) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII). Daarenboven maakt de verkoper van deze appartementen zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. **41.** Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de appartementen die in het kader van het herontwikkelingsproject te B worden verkocht principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII. ***III.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, tabel A, bijlage, BTW‑KB nr. 20): toepassing in casu*** #### III.B.1. Eenheid van bouwheerschap en eenheid van project *III.B.1.1. Relevante principes* **42.** Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project. Eenheid van bouwheerschap **43.** Er moet in de eerste plaats sprake zijn van de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van (een) woning(en). Dit vereist dat zowel de afbraak als de heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde bouwheer (eenheid van bouwheerschap). Al lang geleden introduceerde de btw-administratie het standpunt dat enkel vereist dat de diegene die de afbraakwerken en de heropbouwwerken voor eigen rekening *(4)* uitvoert, dezelfde persoon is en niet vereist is dat ook de vergunningen op naam van de bouwheer moeten zijn afgeleverd. --- *\[(4) Zie ‘Bijkomende informatie voor bouwpromotoren’, medio maart 2021, https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak‑wederopbouw/nieuwe‑maatregel.\]* --- In de regel is de bouwheer ook diegene aan wie de vergunning betreffende afbraak en heropbouw wordt verleend en voor wie de plannen werden getekend. Het kan echter voorkomen dat deze vergunning wordt verleend aan een andere persoon dan diegene die bouwheer is, bijvoorbeeld in geval van een aankoop door de bouwheer van een bestaand afbraakpand met een aan de vorige eigenaar uitgereikte afbraak- en bouwvergunning. Het spreekt voor zich dat dit op zich geen beletsel vormt voor de toerpassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief, voor zover deze afbraak- en heropbouwwerken gebeuren door de koper van het voornoemde afbraakpand zelf of voor diens rekening *(5)*. --- *\[(5)* [*Parl. Vr. nr. 507 VAN DER MAELEN van 04.06.2009*](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/507-verlaagd-tarief-pct-heropbouwen-gebouw-a3f7)*, Vr. en Antw. Kamer, 2008‑2009, nr. 52/69, 85; zie ook: Rb. Hasselt 30.04.2015, FJF, nr. 2016/2015.\]* --- Eenheid van project **44.** Ook moet worden aangetoond dat er een verband bestaat tussen de afbraak en de heropbouw (eenheid van project), in die zin dat het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% alleen betrekking heeft op vastgoedprojecten waarbij blijkt dat de heropbouw van de woning(en) nauw verband houdt met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw *(6)*. --- *\[(6) Circulaire nr. 2024/C/73, punt 3.2.1.\]* --- Voor de toepassing van dit criterium moet aan de hand van een reeks objectieve elementen worden aangetoond dat op het moment van de afbraak van het oorspronkelijke gebouw, de intentie bestond om op het betrokken perceel (een) nieuwe woning(en) op te richten *(7)*. --- *\[(7) Ibidem.\]* --- In dit kader preciseert de btw‑administratie dat louter een zeker tijdsverloop tussen de afbraak en de heropbouw, zelfs in het geval van een bijzonder lange termijn, niet volstaat om de toepassing van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief te weigeren *(8)*. --- *\[(8) Circulaire nr. 2024/C/73, punt 3.2.1.; zie ook: Brussel, 30.05.2023, nr. 2018/AF/267: het Hof bevestigt dat de toepassing van het verlaagde btw‑tarief geenszins verband houdt met de termijn tussen de afbraak en de heropbouw maar wel met de intentie van de bouwheer om op het moment van de afbraak tot heropbouw over te gaan.\]* --- Een lang(er) tijdsverloop tussen afbraak en heropbouw kan inderdaad verantwoord zijn. In casu verklaart het moeizame en langdurende vergunningstraject de vertraging tussen de afbraak van het bestaande gebouw en de indiening van deze rulingaanvraag. *III.B.1.2. Toepassing in casu* *III.B.1.2.1. Relevant kadastraal perceel* **45.** Uit wat voorafgaat, volgt dat P 2 en XY, als rechtsopvolger van respectievelijk P en O, het door hen aangevatte project inzake de herontwikkeling van het voormalige Lot a hebben overgenomen en verdergezet. **46.** P 2 heeft als rechtsopvolger ten algemene titel voornoemd Lot a verworven in jaar x+9 en heeft in jaar x+10 zelf nog aanpassingen gevraagd met betrekking tot de ingediende verkavelingsvergunning. **47.** XY heeft eind jaar x+11 alle rechten en verplichtingen met betrekking tot de ontwikkeling van voornoemd Lot a overgenomen van O die initieel ontwikkelingsrechten had op zowel het oude Lot a als het oude Lot b. **48.** Gelet op de ontwikkelingsrechten die zij had op het ganse Lot a, is XY voor eigen rekening gestart met de (bovengrondse) afbraakwerken van het “Gebouw G” en heeft zij deze afgerond vooraleer de verkavelingsvergunning begin jaar x+12 werd afgeleverd en heeft zij een opstalrecht verkregen op alle voor bebouwing bestemde percelen van het voormalige Lot a. XY zal alle gebouwen die door P 2 in de toelichting bij de aangepaste verkavelingsaanvraag werden vermeld, realiseren. **49.** Zowel P 2 als XY voeren dus het project uit dat reeds vanaf jaar x+8 en in ieder geval reeds sinds het jaar x+10, was voorzien. In lijn met de vaste rulingpraktijk dient dan ook rekening te worden gehouden met het kadastrale perceel zoals dat bestond vóór de uitvoering van het project en niet met de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van de commercialisatie. Dit betekent concreet dat in casu rekening is te houden met de percelen zoals zij bestonden vóór de kadastrale indeling conform de verkavelingsvergunning d.d. begin jaar x+12. Zoals hiervoor toegelicht, vormde Lot a functioneel één site maar bestond dit uit meerdere kadastrale percelen, waarbij het bebouwde kadastrale perceel r volledig overeenstemde met de contouren van het “Gebouw G”, net als de bebouwde percelen s en t die met kleinere gebouwen overeenstemden. Deze kadastrale percelen werden volledig omringd door het onbebouwde kadastrale perceel u, waarop zich de toegangsweg tot het “Gebouw G” bevond. Aangezien percelen r, s en t (i) volledig overeenstemmen met de contouren van gebouwen die (ii) volledig afgebroken worden en (iii) volgens het kadastraal plan van jaar x+7 volledig omsloten worden door het omringend onbebouwd perceel u dat (iv) de toegang tot de openbare weg bevat en (v) toebehoort aan dezelfde eigenaar P 2, moeten al deze percelen conform de bestuurs- en rulingpraktijk als één bebouwd kadastraal perceel worden aangemerkt. **50.** In lijn met de bestuurspraktijk *(9)* ter zake komen, voor zover ook alle andere voorwaarden vervuld zijn, alle nieuwe percelen, zoals zij bestaan na splitsing van dit perceel (overeenstemmend met het oude Lot a), waaronder dus de nieuwe loten aA en b, in aanmerking voor het verlaagde btw‑tarief van 6% voor afbraak en ermee gepaard gaande heropbouw. --- *\[(9) Circulaire nr. 2024/C/73, punt 3.2.3.\]* --- *III.B.1.2.2. Nieuw lot b (lot C of nieuw perceel p)* **51.** Zoals hiervoor toegelicht, bezit XY een opstalrecht met betrekking tot het Lot b (Lot C), thans kadastraal gekend als perceel p. In het kader van de commercialisatie van de appartementen die XY zal oprichten, zal XY de constructies met btw verkopen, terwijl P 2 de corresponderende grondaandelen met registratierechten zal verkopen. XY kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.Btw. Bijgevolg zijn de te leveren appartementen door XY in haar hoedanigheid van beroepsoprichter van rechtswege en zonder specifieke formaliteiten (zonder de formaliteiten van het Btw‑KB nr. 14 te moeten naleven) met btw te belasten. **52.** P 2 heeft in het licht van de gefaseerde realisatie van de verschillende loten het bekomen van de vereiste vergunningen op zich genomen. XY zal optreden als bouwheer en voert hierbij zowel de afbraak- als de oprichtingswerken voor eigen rekening uit. Alle overeenkomsten inzake de afbraak- en de oprichtingswerken worden dan ook aangegaan door en gefactureerd aan XY. De afbraak en heropbouw worden aldus uitgevoerd door dezelfde bouwheer. **53.** De afbraak van het “Gebouw G” werd uitgevoerd in jaar x+18. Hoewel de heropbouw van de appartementen en parkeerplaatsen nog niet is aangevat, was dit reeds bij de afbraak van het “Gebouw G” de bedoeling van P 2 en XY. Omwille van de moeizame en langdurende vergunningsprocedure heeft de oprichting en commercialisatie van de appartementen nog geen aanvang genomen. Het is echter duidelijk dat P 2 en XY reeds bij de start van de procedure voor het bekomen van de verkavelingsvergunning van plan waren om na de afbraak van het bestaande gebouw het residentieel project te realiseren. Zowel in de toelichting van eind jaar x+16, de verkavelingsvergunning als in de afbraakvergunningen wordt verwezen naar het voornemen om nieuwe wooneenheden te ontwikkelen. Dit voornemen werd geconcretiseerd door de indiening van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag eind jaar x+17. Er bestaat aldus een duidelijk verband tussen de afbraak van “Gebouw G” en de heropbouw van de appartementen die deel uitmaken van één enkel vastgoedproject, zodat ook aan deze voorwaarde is voldaan. **54.** Lot b (Lot C) stemt overeen met het nieuwe perceel p, gecreëerd door middel van de splitsing van het oude Lot a. Zoals hiervoor toegelicht, vormt dit oude Lot a conform de vaste rulingpraktijk het relevante bebouwde kadastrale perceel en komen, ingevolge de afbraak van “Gebouw G”, alle percelen die zijn ontstaan uit de splitsing van dit oude Lot a, in aanmerking voor het verlaagde btw‑tarief van 6% inzake afbraak en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen in de zin van voornoemde rubriek XXXVII, § 3. Voor zoveel als nodig merkt de DVB nog op dat het nieuwe Lot b (Lot C of het nieuwe perceel p) zich fysiek situeert daar waar het vroegere “Gebouw G” zich bevond. Zelfs indien enkel rekening zou worden gehouden met het nieuwe Lot b (Lot C of het nieuwe perceel p), dan nog moet worden vastgesteld dat het gebouw dat zich op dat perceel bevond, is afgebroken en heropgebouwd. Aan de voorwaarde dat het afgebroken gebouw en de heropgebouwde wooneenheden op hetzelfde kadastrale perceel moeten liggen, is dus in alle gevallen voldaan. *III.B.1.2.3. Nieuw lot aA (nieuw perceel p’)* **55.** De hiervoor uiteengezette redenering is mutatis mutandis ook van toepassing op de woningen die XY in een volgende fase plant te ontwikkelen op Lot aA (thans kadastraal gekend als perceel p’). **56.** Wanneer XY overgaat tot de oprichting van de voorziene gamma appartementen op Lot aA, zal eveneens voldaan zijn aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap, aangezien XY zowel de afbraak- als de oprichtingswerken voor haar rekening neemt. **57.** XY had van bij de afbraak van het “Gebouw G” de intentie om ook op het nieuwe Lot a (Lot B) woningen te realiseren. Zowel in de toelichting van eind jaar x+10, de verkavelingsvergunning als in de afbraakvergunningen wordt verwezen naar het voornemen om nieuwe wooneenheden te ontwikkelen. Waar dit volgens de eerste in jaar x+11 ingediende bouwaanvraag nog # assistentiewoningen waren, werden dit in een nieuwe, kleinschaligere versie van het project, waarvoor in jaar x+16 een bouwaanvraag werd ingediend, gamma reguliere appartementen. Uiteindelijk werd het Lot a (Lot B) nogmaals opgesplitst, waarbij de appartementen op Lot aA zullen worden opgericht. Er bestaat aldus een duidelijk verband tussen de afbraak van “Gebouw G” en de heropbouw van de appartementen die deel uitmaken van één enkel vastgoedproject, zodat ook aan deze voorwaarde is voldaan. **58.** De bestaande constructies op het oude Lot a, waaruit Lot aA is ontstaan, werden volledig afgebroken en de nieuwe wooneenheden zullen op hetzelfde kadastrale perceel zijn gelegen als dat van het afgebroken gebouw. Zoals hiervoor toegelicht, vormt dit oude Lot a conform de vaste rulingpraktijk het relevante bebouwde kadastrale perceel en komen, ingevolge de afbraak van “Gebouw G”, alle percelen die zijn ontstaan uit de splitsing van dit oude Lot a, in aanmerking voor het verlaagde btw‑tarief van 6% inzake afbraak en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen in de zin van voornoemde rubriek XXXVII, § 3. #### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak **59.** De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw *(10)*. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. --- *\[(10) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1. in fine.\]* --- **60.** In principe moet het af te breken gebouw volledig worden gesloopt. De btw‑administratie aanvaardt dat aan die voorwaarde is voldaan wanneer een gebouw bovengronds volledig wordt afgebroken, met dien verstande dat ondergronds een kelder en een garage worden behouden, op voorwaarde dat de behouden ondergrondse fractie slechts een klein deel van het afbraakpand vormt. Dit is een feitenkwestie *(11)*. --- *\[(11) Cf. ‘‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw‑tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.4. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat deze FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.\]* --- **61.** In casu zijn zowel de bovengrondse als ondergrondse constructies op vandaag volledig afgebroken door XY. De volledige (bovengrondse) afbraak van “Gebouw G” blijkt uit het proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder. Er is in casu sprake van een volledige afbraak. #### III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw **62.** Het optrekken van een gebouw komt slechts voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het weder op te bouwen woongebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel, zonder dat dit gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd *(12)*. --- *\[(12) Mond. Vr. nr. 13833 ARENS van 23.06.2009, Beknopt Verslag, COM 601, 10.\]* --- **63.** De af te breken gebouwen en weder op te bouwen woningen dienen gelegen te zijn op Belgisch grondgebied. De afbraak van een gebouw en ermee gepaard gaande heropbouw van (een) woning(en) vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beiden zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(13)*. Aan deze voorwaarde is ook voldaan in geval van de splitsing van een bebouwd perceel *(14)*. Bij vastgoedprojecten waarbij een perceel wordt gesplitst, is het voor de toepassing van de betreffende regeling toegestaan dat het heropgebouwde gebouw zich bevindt op een eerder bebouwd perceel of op een perceel dat deel uitmaakt van een eerder bebouwd perceel waarop het gesloopte gebouw stond. Er staat geen limiet op het aantal splitsingen die van het voorheen bebouwde perceel worden gemaakt *(15)*. --- *\[(13) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020‑2021, nr. 55‑1662/001, 21; zie ook al: Informaties en Mededelingen (A.O.I.F.‑BTW) nr. E.T. 112.400 van 22.06.2007, Info 22.06.07/1.\]* *\[(14) Circulaire nr. 2024/C/73, punt 3.2.3.: “Wat indien een gebouw wordt gesloopt op een perceel waarop daarna meerdere woningen worden opgericht (splitsing bebouwd perceel)? In dergelijk geval kan de oprichting van de nieuwe woningen, in principe, gebeuren met toepassing van het tarief van 6 %. De nieuw opgetrokken woningen zijn gelegen op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel, waarop het afgebroken bouwwerk stond.”\]* *\[(15) Bijz. Besliss. nr. E.T. 137.996 van 28.01.2021, onuitgegeven.\]* --- Alle percelen na splitsing komen dan in aanmerking voor het bedoelde 6%‑heropbouwtarief (cf. supra). Uit de rulingpraktijk volgt dat in dit verband rekening moet worden gehouden met het kadastrale perceel zoals dat bestond vóór de uitvoering van het project en niet met de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van de commercialisatie. De DVB spreekt ter zake van een vaste rulingpraktijk die erin bestaat dat geen rekening wordt gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling *(16)* (cf. supra). --- *\[(16) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw‑tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.5. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat deze FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.\]* --- Het kan verder voorvallen dat de administratie van het kadaster een kadastraal perceel heeft toegekend aan ieder gebouw, waarbij dat perceel dan overeenstemt met de contouren van een gebouw, terwijl het omringende, onbebouwde terrein als een afzonderlijk perceel werd aangemerkt. Uit de bestuurs- en rulingpraktijk volgt dat de bebouwde percelen en het omringend onbebouwd perceel, tezamen genomen, als één bebouwd kadastraal perceel worden aangemerkt voor zover de volgende voorwaarden gezamenlijk vervuld zijn: •het omringend onbebouwd perceel (tuinperceel) omsluit het bebouwd perceel volledig; •het bebouwd perceel volgt louter de omtrek (de contouren) van het gebouw; •het omringend onbebouwd perceel omvat de toegangsweg tot het omsloten gebouw (de omsloten woning); •beide percelen hebben dezelfde volle eigenaar; •het omsloten gebouw wordt volledig afgebroken Zo stemt perceel r overeen met de contouren van het (afgebroken) gebouw dat heropgebouwd wordt en dat, volgens het kadastraal plan van jaar x+7 volledig wordt omsloten door het omringend onbebouwd perceel u, dat de toegang tot de openbare weg bevat en toebehoort aan dezelfde eigenaar. Beide percelen moeten dan ook worden gekwalificeerd als één bebouwd perceel (cf. supra). #### III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding **64.** De aanwending van (het) de te slopen gebouw(en) vóór de sloop *(17)* alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. --- *\[(17) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1 a.i..\]* --- **65.** Onder de bedoelde regeling moet het afgebroken gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.Btw dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de op te richten woongebouwen (wooneenheden). De btw‑administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Zij stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant *(18)*. Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie *(19)*. --- *\[(18) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020‑2021, nr. 55‑1662/001, 20; Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* *\[(19) Ibidem.\]* --- **66.** De evenredigheidsverhouding is als zodanig geen wettelijke voorwaarde maar werd destijds wel opgenomen in de Memorie van Toelichting bij de (vervallen/uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw *(20)*. --- *\[(20) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020‑2021, nr. 55‑1662/001, 37.\]* --- Door de centrale btw‑administratie worden sindsdien ter zake geen concrete criteria vermeld, omdat zij niet bevoegd is om normatieve criteria ter zake op te stellen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de herop te bouwen woningen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie. *Lot b (Lot C)* **67.** Het “Gebouw G” bestond uit # verdiepingen, met een totale vloeroppervlakte van # m 2. De op te richten appartementen, met inbegrip van de individuele bergingen, fietsenstallingen en parkeerplaatsen, maken deel uit van een gebouw dat zal bestaan uit # bovengrondse verdiepingen met een totale vloeroppervlakte van # m 2 en # ondergrondse verdiepingen met een totale vloeroppervlakte van # m 2, te weten # m 2 in totaal. Alle gebouwen die XY zal realiseren op het voormalige Lot a hebben een totale vloeroppervlakte van ongeveer # m 2. Er is met andere woorden sprake van een significant gebouw, zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot het op het nieuwe perceel Lot b (Lot C of het nieuwe perceel p) op te richten gebouw als in verhouding tot alle op het voormalige Lot a op te richten gebouwen. *Nieuw Lot aA* **68.** Op vandaag wordt ingeschat dat de vloeroppervlakte van de nieuwe gebouwen op Lot a (B) circa # m 2 zal bedragen, waarvan # m 2 is voorzien voor de appartementen op Lot aA. De totale vloeroppervlakte van alle gebouwen die XY zal realiseren op het voormalige Lot a hebben een totale vloeroppervlakte van ongeveer # m 2. Zoals hiervoor ook reeds toegelicht, vormt het afgebroken “Gebouw G” aldus een significant gebouw, zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot het op het nieuwe perceel Lot aA op te richten gebouw als in verhouding tot alle op het voormalige Lot a op te richten gebouwen. **69.** Het afgebroken gebouw dient significant (betekenisvol) te zijn ten opzichte van de nieuw opgetrokken woning(en). De btw-administratie kan misbruik inroepen wanneer er een wanverhouding zou bestaan tussen het afgebroken gebouw en de nieuw opgetrokken woning(en) *(21)*. --- *\[(21) Circulaire nr. 2024/C/73 d.d. 27.11.2024 , punt 3.2.3. (waar de circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025 naar doorverwijst), dat handelt over de splitsing van bebouwde kadastrale percelen\]* --- **70.** In de gegeven feitelijke omstandigheden is er sprake van de afbraak van een ‘significant’ gebouw. Ook de verhouding tussen het afgebroken gebouw en de betrokken heropgebouwde appartementen staat in casu niet in enige wanverhouding en dus evenmin in een wanverhouding die als misbruik zou kunnen worden gekwalificeerd *(22)*. --- *\[(22) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.\]* --- Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat het af te breken gebouw significante omvang genoeg heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.5. Bijgebouwen **71.** Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw‑tarief. Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw‑tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage *(23)*. --- *\[(23) Circulaire nr. 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.\]* --- **72.** De btw‑administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6% btw, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m 2. **73.** Voor de verkoop van de (ondergrondse) auto- en fietsenstaanplaatsen en individuele bergingen die in dit project samen met de gerealiseerde appartementen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen: i. in de regelgeving staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw‑tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van het door hen aangekochte appartement. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd; ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6%. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaires. **74.** Ook de levering (verkoop) van de bèta bijhorende (ondergrondse) parkeerplaatsen, individuele bergingen en fietsenstallingen die van onmiddellijk nut zijn voor de alfa woongelegenheden op het nieuwe Lot b (Lot C of nieuw perceel p) , evenals van de delta bijhorende (ondergrondse) parkeerplaatsen, individuele bergingen en zèta bijhorende fietsstaanplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor de gamma woongelegenheden op het nieuwe Lot aA (nieuw perceel p’, is onderworpen aan het bedoelde 6%‑heropbouwtarief; **75.** Alle appartementen zullen principieel bestemd worden als privéwoning. Elk van de appartementen dat zal worden verkocht, voldoet aan het voornoemde oppervlaktecriterium, i.e. de totale bewoonbare oppervlakte bedraagt niet meer dan 175 m 2. Er zal dus sprake zijn van een woning in de zin van voornoemde rubriek XXXVII, §3. **76.** De appartementen die in dit project worden gerealiseerd, komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% en de prijs voor een appartement inclusief (ondergrondse) auto- en fietsenstaanplaats en individuele berging, moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. ## IV. Conclusie **77.** In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.Btw, principieel van toepassing, uiteraard rekening houdend met de transacties die wettelijk uitgesloten zijn van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief (cf. randnr. 38 supra), op de levering (verkoop) van de bedoelde alfa appartementen op het nieuwe Lot b (Lot C of nieuw perceel p) en van de bedoelde gamma appartementen (waarvan 1 voor een persoon met een beperking) op het nieuwe Lot aA (nieuw perceel p’), op de hiervoor genoemde en besproken projectsite te B, mits de koper (verkrijger) voldoet aan de voorwaarde inzake bestemming (i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie neemt) en de vormvoorwaarden worden nageleefd (i.e. het (tijdig) indienen van de voorafgaande verklaring en het naleven van de factuurvermeldingen). **78.** Ook de levering (verkoop) van de hiervoor bedoelde bèta bijhorende (ondergrondse) parkeerplaatsen, individuele bergingen en fietsenstallingen die van onmiddellijk nut zijn voor voornoemde alfa woongelegenheden op het nieuwe Lot b (Lot C of nieuw perceel p) evenals van de hiervoor bedoelde delta bijhorende (ondergrondse) parkeerplaatsen, individuele bergingen en zèta fietsstaanplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor voornoemde gamma woongelegenheden op het nieuwe Lot aA (nieuw perceel p’), is onderworpen aan het bedoelde 6%‑heropbouwtarief. **79.** De bedoelde commerciële ruimtes en het bedoelde gebouw voor publieke voorzieningen (functies) die deel uitmaken van de hiervoor bedoelde projectsite en de levering daarvan, zal onderworpen zijn aan het standaard btw‑tarief dat thans 21% bedraagt en maakt aldus niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. **80.** Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw op datum van deze beslissing. **81.** Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%‑heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175 m 2 maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Aangehaalde teksten 2 [WBTW art. 16](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16) 1 voorkomen [WBTW art. 17](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17) 1 voorkomen