Kwalificatie nieuw gebouw, nieuwbouwBTW - Kwalificatie nieuw gebouw - Artikel 44, § 3, 1°, a)

Beslissing

1. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vennootschap X.

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 3 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe om van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat:

•Het gebouw na de bedoelde renovatiewerken voor btw‑doeleinden in zijn totaliteit als ‘nieuw’ kan worden beschouwd volgens artikel 44, §3, 1° W.Btw;

•Gelet op het optioneel karakter van de 60%‑regel bevestigt de aanvrager alsook dat zij zich wil beroepen op deze administratieve tolerantie teneinde het gebouw als ‘nieuw’ aan te merken;

A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw‑doeleinden

3. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

4. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw‑richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw.

5. Er zijn twee gevallen waarin de btw‑administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw‑technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk:

•Wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of;

•Wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, tolerantie toegepast als optiestelsel; waardenorm, geen oppervlaktenorm).

6. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

7. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

8. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk te beoordelen en vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

De btw‑administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid W.Btw en artikel 36 W.Btw.

9. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

10. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw‑nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

Structurele wijzigingen aan het gebouw

11. Uitgevoerde structurele werken aan het gebouw

Kelder: toegelicht in de aanvraag.

Gelijkvloers: toegelicht in de aanvraag met plannen en omschrijving van de structurele werken.

Eerste verdieping: toegelicht in de aanvraag met plannen en omschrijving van de structurele werken.

Tweede Verdieping: toegelicht in de aanvraag met plannen en omschrijving van de structurele werken.

Derde Verdieping: toegelicht in de aanvraag met plannen en omschrijving van de structurele werken.

Vierde verdieping: toegelicht in de aanvraag met plannen en omschrijving van de structurele werken.

B. Kwalitatieve toets – belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende (radicale) wijziging aan het gebouw

12. Opdat X, na de geplande onroerende werken, het gebouw btw‑belast zou kunnen verhuren of verkopen, wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat het gebouw na de werken omschreven in deze ruling zal kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw‑doeleinden.

13. De aanvrager geeft aan dat het gebouw betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen.

14. Het gebouw in kwestie wordt grondig verbouwd en de bestaande structuur wijzigt. Ook doet aanvrager bijkomstig beroep op de toepassing van de 60%‑regel (cf. supra).

C. Kwalitatieve toets – toetsing aan de 60%‑regel

15. In geval van een belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende structurele wijziging van het gebouw – zoals in casu – kan de aanvrager zich beroepen op de 60%‑regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%‑regel zijn drie parameters van belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

16. De aanvrager verwijst ter zake naar de berekeningen van het expertisebureau blijkens zijn schattingsverslag per, zoals voorgelegd aan de rulingdienst.

Volgens de berekeningen van dit expertisebureau, opgenomen in voornoemd schattingsverslag, wordt in voorliggend geval voldaan aan de 60%-grens, op grond waarvan de kwalificatie als nieuw gebouw voor btw‑doeleinden wordt gestaafd.

Om deze 60%‑grens te berekenen, dient de kostprijs van de uit te voeren materiële werken in onroerende staat te worden bepaald, alsook de verkoopwaarde van het gebouw na deze werken, met uitsluiting van de grond.

De DVB benadrukt niet bevoegd te zijn om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

De 60%‑regel wordt overschreden en kan worden toegepast om het nieuwe karakter van de gedeelten van dit gebouw te bepalen.

17. Rekening houdend hiermee, is er volgens de verklaring van de aanvrager sprake van een verhouding van meer dan 60%.

18. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken.

19. Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw‑administratie vooropgestelde norm op grond waarvan dit gebouw btw‑technisch als nieuw kan worden beschouwd.

20. Indien de verstrekte cijfers – waarde van de uitgevoerde materiële werken in onroerende staat en verkoopwaarde van het gebouw na voltooiing van de werken – correct blijken te zijn (indien de 60%‑grens wordt overschreden) en op voorwaarde dat de genoemde ingrijpende en belangrijke renovatiewerkzaamheden leiden tot de wijziging van het kadastrale inkomen dat voor het begin van die werkzaamheden aan het gebouw werd toegekend, kunnen de gedeelten van dit gebouw, als nieuw worden beschouwd voor de toepassing van de btw volgens Artikel 44, § 3, 1° W.Btw,

21. De uiteindelijke bestemming van het onroerende goed maakt geen deel uit van de aanvraag.