TariefBTW - Tarief - Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan - Artikel 37, § 1 W.Btw - Rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van X, een “ “ vennootschap naar Belgisch recht gevestigd “”, en gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer “”

2. De in deze ruling omschreven percelen zijn in eigendom van Y.

3. Het project zal gesplitst worden gerealiseerd. De grondaandelen zullen worden verkocht door Y (met registratiebelasting) en de opstallen zullen worden verkocht door X.

4. X is opstalhouder van de site gelegen te “”.

5. X is actief in de sector “”.

II. Beknopte omschrijving van de beoogde verrichtingen

6. De aanvrager, X zal in haar hoedanigheid van aannemer-opstalhouder optreden als bouwheer ten aanzien van enerzijds de afbraakwerken en anderzijds de oprichtingswerken van de in deze ruling omschreven nieuwe residentiële woningen.

7. Het opstalrecht werd op “” gevestigd tussen de opstalgever Y en opstalhouder X

8. In dit project zal “” verschillende niet-residentiële gebouwen afbreken en vervolgens “” woningen oprichten met het oog op de daaropvolgende verkoop.

9. Voorgenoemde niet-residentiële gebouwen werden reeds afgebroken door X.

10. Het project strekt zich uit over kadastrale percelen A, B en C:

11. De heropgebouwde woningen zullen worden gerealiseerd over de hiervoor genoemde kadastrale percelen.

III. Vraagstelling

12. De aanvrager wenst voor het voormelde project “” hierna ‘het project genoemd’ een bevestiging te bekomen omtrent toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw gevolgd door levering van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven zover de kopers voldoen aan de daartoe gestelde voorwaarden.

13. De aanvrager wenst voor in deze ruling omschreven project bestaande onroerende goed gelegen te “”, verschillende niet-residentiële gebouwen af te breken gevolgd door heropbouw van “” woonéénheden.

IV. Beslissing

14. Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

IV.A.1. Wettelijk kader

15. Artikel 37, § 1 W.Btw bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

16. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°;

c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

17. X bevestigt dat alle wooneenheden die zullen worden opgericht zullen voldoen aan het oppervlaktecriterium van 175 m².

18. Daarenboven maakt X, als bouwheer zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3 van tabel A bij het Btw‑KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits de eindverbruikers uiteraard voldoen aan de daartoe gestelde voorwaarden.

19. De nieuwe maatregel met ingang van 01.07.2025: de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen:

•hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175 m²), eigen woning, enige woning en domicilie);

•hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren;

•hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m^2.

20. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers met de bedoeling hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen waarbij de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175m², hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend sociaal zal verhuren, hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

21. Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

•zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

•(sinds 01.07.2025 ) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel‑ en controletoestellen verbonden aan de ketel.

IV.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

22. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

•de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd);

•de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

IV.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

23. De bedoelde X woningen die worden verkocht in het project te “”die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII).

Daarenboven maakt de verkoper van deze wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

24. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze x wooneenheden die in het kader van het project te “” worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%‑tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20, met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak‑ en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII.

IV.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW‑KB nr. 20): toepassing in casu

IV.B.1. Eenheid van bouwheerschap

25. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%‑tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak‑ en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

26. X zal optreden als bouwheer en verkoper.

27. Het opstalrecht werd op “” gevestigd tussen de opstalgever “” en opstalhouder “”.

28. De DVB deelt mee dat de aanvrager voldoet aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

IV.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

29. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

30. In casu worden de bestaande gebouwen volledig afgebroken. Deze voorwaarde is aldus vervuld.

IV.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

31. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 W.Btw is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

32. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling . Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie.

33. Zoals in deze ruling uiteengezet, bestaat de projectsite uit 3 kadastrale percelen.

34. Uit het opmetings‑ en het inplantingsplan blijkt dat x woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal percelen “”, “” en “” zullen bevinden.

IV.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding.

35. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

36. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw‑Wetboek).

37. De btw‑administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

De aanvrager legt een berekening voor m.b.t. de af te breken bouwwerken die voldoen aan art 1 §9 W.Btw.

38. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

39. Er dient een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

40. Het project wordt gerealiseerd op volgende kadastrale percelen: A B en C

41. Perceel nr. A en B worden volledig ingesloten door perceel C en voldoet aan de volgende voorwaarden om beide percelen te kwalificeren als één bebouwd perceel:

1.Het omringend perceel omsluit het bebouwd perceel volledig;

2.Het bebouwd perceel volgt louter de omtrek (de contouren) van het gebouw;

3.Het omringend onbebouwd perceel omvat de toegangsweg tot het omsloten gebouw;

4.Beide percelen hebben dezelfde eigenaar;

5.Het omsloten gebouw wordt volledig afgebroken.

42. Uit wat voorafgaat kan de DVB bevestigen dat de percelen “”kwalificeren als ‘bebouwde percelen’.

43. De af te breken gebouwen zijn volgens de DVB opgericht uit duurzame materialen, waardoor de afbraak van de voorgenoemde gebouwen kunnen worden beschouwd als significante afbraak.

Er is met andere woorden sprake van significante gebouwen zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot de heropgebouwde woningen.

44. De afbraak van verschillende gebouw kwalificeren volgens de DVB als de afbraak van gebouwen met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de woonéénheden die worden heropgebouwd.

V. Conclusie

45. Mits voldaan aan de voorwaarden de bouwheer de in deze ruling beschreven x woningen zal leveren in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief van 6 procent overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw‑KB nr. 20 W.Btw vanaf 01/07/2025.

46. Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw op datum van deze beslissing;

47. Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond‑ en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium (in casu 175 m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning) , de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.