Nieuwheidskarakter van een gebouw voor de toepassing van de btwBtw - Artikel 44, § 3, 1°, a) van het Btw-wetboek - Nieuwheidskarakter van een gebouw voor de toepassing van de btw - Vernieuwbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Vennootschap X zal een vernieuwbouwproject realiseren waarbij een erfgoedvilla ingrijpend wordt verbouwd en aangevuld met een nieuwbouwvolume. Het pand wordt gebruikt voor verblijfsrecreatie. Het kadastraal perceel waarop beide volumes staan, mag niet worden opgesplitst en dient als 1 geheel te worden verkocht. Beide volumes vormen samen 1 functioneel geheel.

2. Het totale project omvat een ingrijpende renovatie van de oude villa hetgeen het volgende inhoudt:

a. De bestaande aangebouwde serre wordt gesloopt en heropgebouwd;

b. Door de slechte staat van het erfgoedpand blijven enkel de buitenmuren en dakgebinte staan. Er wordt een volledig nieuwe funderingsplaat geplaatst en er worden draagbalken gestoken om de bovenbouw op te houden. De interne ruimteverdeling van de eengezinswoning wordt gewijzigd; de binnenmuren worden daarom weggebroken. De nutsleidingen en de bestaande sanitaire installaties worden volledig vervangen. De gevels worden gereinigd en de witte cementering wordt hersteld. Het bestaande schrijnwerk wordt vervangen.

3. Bijkomend wordt een nieuwbouwvolume voor verblijfsrecreatie gebouwd. Hiertoe dient een bijgebouw met garage en studio volledig gesloopt te worden en wordt een nieuw bijgebouw opgericht dat bestaat uit een volledig overdekte constructie. Het gesloten gedeelte omvat vijf kamers met annex badkamer en toilet voor verblijfsrecreatie, een berging en een fietsenberging. Het open gedeelte zal worden gebruikt als een gaanderij maar kan ook fungeren als een overdekt terras voor de kamers. Het volume heeft een plat dak.

II. Vraagstelling

4. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag strekt deze ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat het in de rulingaanvraag betreffende gebouw door de ingrijpende renovatiewerken btw-matig zal kwalificeren als een ‘nieuw’ opgericht gebouw

III. Beslissing

5. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden - principes

6. Artikel 12, 2., tweede alinea van de richtlijn 2006/112/EG van Raad van 28.11.2006, dat niet formeel is omgezet in Belgisch recht, bepaalt dat de lidstaten de voorwaarden bepalen voor de toepassing van het criterium van nieuw gebouw op de verbouwing van gebouwen. Volgens het Hof van Justitie is in dit opzicht de door een verbouwing verkregen toegevoegde waarde bepalend voor de onderwerping van de levering van een gebouw aan btw.

7. De term ‘verbouwing’ die leidt tot een nieuw gebouw suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, die er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw (HvJ van de EU, Arrest Kozuba, zaak C-308/16 dd. 16.11.2017, punten 32,52 en 55).

8. Hoewel de wetgever, zoals reeds vermeld, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid geboden door artikel 12, tweede lid, van de btw-richtlijn door dwingende bepalingen of criteria vast te stellen, heeft de Belgische administratie in haar bestuurlijke praktijk met betrekking tot artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek oude gebouwen die dermate verbouwd zijn dat zij de kenmerken van een nieuw gebouw vertonen, gelijkgesteld met nieuwe gebouwen. Het Hof van Justitie heeft bij deze praktijk geen bezwaar geuit (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest Promo 54, zaak C-239/22 van 09.03.2023).

9. Hoofdstuk 16, afdeling 1, 3, C van de btw-commentaar (01.07.2022) geeft aan dat als een nieuw opgericht gebouw of gedeelte van een gebouw wordt beschouwd, niet enkel een nieuw opgericht gebouwd gebouw of gedeelte van een gebouw, maar ook een reeds vroeger opgericht gebouw of gedeelte van een gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw opgericht gebouw of een gedeelte van een gebouw (beslissing nr. E.T. 19.497 van 20.02.1976 en van 29.04.1976); zie ook aanschrijving nr. 16/1973 van 28.06.1973, randnummer 10). Deze administratieve commentaar is in overeenstemming is met wat het Hof van Justitie in voormelde arresten beoogd onder een verbouwing die leidt tot een nieuw gebouw.

10. In dit opzicht wordt gesproken van een nieuw gebouw of een gedeelte van een gebouw wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ( draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker,…) heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. Dit ongeacht de kostprijs van de uitgevoerde werken in vergelijking met de verkoopwaarde van het gebouw vóór de wijziging. Hierbij wordt bijkomend opgemerkt dat een bestemmingswijziging op zich beschouwd nooit een criterium kan zijn om een gebouw aan te merken als een ‘nieuw gebouw’. Ook een eventuele wijziging in ‘de aard’ van het gebouw kan op zichzelf beschouwd niet als voldoende geacht worden om vanzelfsprekend te besluiten dat een gebouw nieuw wordt voor btw-doeleinden.

11. Indien echter de werken die aan het oude gebouw of gedeelte van een gebouw worden uitgevoerd het niet in zijn wezenlijke elementen wijzigt, maar tot doel hadden, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, het vernieuwen van de dakbedekking gaat het niet over een nieuw gebouw of een gedeelte van een gebouw.

12. Tenslotte is er nog de facultatieve tolerantie waarbij aanvaard wordt dat het gaat om een nieuw gebouw of gedeelte van een gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van een gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Deze berekening houdt enerzijds rekening met de waarde van de aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw of gedeelte van een gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 van het Btw-Wetboek. Bovendien is het zonder belang dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is.

13. In beide gevallen (randnrs. 9 en 11) dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken en en dient de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is het belang van de uitgevoerde werken aan te tonen.

III.B. In casu: kwalitatieve toets

14. De aanvrager geeft aan dat de voorgenomen werkzaamheden aan het gebouw structureel en dermate ingrijpend zijn in de wezenlijke elementen van diens aard en structuur dat er sprake is van een nieuw gebouw voor btw-doeleinden.

15. Uit de opsomming van de werken weergegeven in randnummer 2, samen met het gegeven dat beide volumes één geheel vormen, is er naar het oordeel van de rulingdienst sprake van de vereiste ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het gebouw. Er wordt derhalve voldaan aan het administratief kwalitatief vernieuwbouwcriterium waardoor een kwalificatie als ‘nieuw opgericht gebouw’ aan de orde is.

IV. Conclusie

16. Op basis van de in de rulingaanvraag en in de bijlagen ervan weergegeven informatie dient het vernieuwbouwproject ‘‘Z”, overeenkomstig het kwalitatief criterium als nieuw te worden beschouwd,