TariefBTW - Tarief - Verlaagd btw tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen - Rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 betreffende de btw-tarieven

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die in haar hoedanigheid van opstalhouder, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de wooneenheden gelegen in blokken A, B en C, die deel uitmaken van het hierna vernoemd project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd btw‑tarief van 6% zoals voorzien in rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20, ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoen.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6% voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

7. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

1° zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

2° de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

8. De wooneenheden in blok A, B en C, die zullen worden verkocht in hogervermeld project, zullen volgens de aanvrager‑verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

9. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

10. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de wooneenheden in blok A, B en C die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw‑tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak‑ en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

11. Voor de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

12. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

13. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak‑ en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw‑tarief niet genieten.

14. In casu zal de aanvrager de betrokken panden die het voorwerp uitmaken van de aanvraag afbreken en de wooneenheden in blok A, B en C heropbouwen, zodat kan worden besloten dat de identiteitsvoorwaarde is vervuld.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

15. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

16. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

17. In casu gaat het om een volledige afbraak van de bestaande panden en is bijgevolg voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

18. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

19. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

20. Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen en na samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw‑tarief van 6% toe te passen.

21. In het omgekeerde geval zal het normale btw‑tarief van toepassing zijn op de levering met betrekking tot dat gebouw.

22. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw.

Blok A

23. De panden worden afgebroken en blok A heropgebouwd op hetzelfde kadastraal perceel.

Blok B

24. Blok B wordt opgetrokken op zowel perceel xxx als xxx. Meer dan 50% zal op perceel xxx staan, zijnde het perceel waar de panden stonden.

Blok C

25. Blok C zal worden opgetrokken op perceelnummer xxx. Voordat blok C gebouwd kan worden, zal de vroegere garage afgebroken worden aangezien blok C op de locatie van de voormalige garage opgetrokken zal worden. De garage bestaat uit baksteen, gevelsteen en een klassiek dak met roofing. De oppervlakte van de bestaande garage is xxx m².

26. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van heropbouw van de nieuwe wooneenheden op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

27. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.Btw dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

III.B.4.a Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%‑heropbouwtarief

28. Het gesloopte goed moet een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw‑Wetboek).

29. In de regel worden aangemerkt als een gebouw: alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

Blok A

30. De panden worden afgebroken en blok A heropgebouwd op hetzelfde kadastraal perceel. Het perceel was/is derhalve bebouwd met gebouwen in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.Btw.

Blok B

31. Blok B wordt opgetrokken op zowel perceel xxx als xxx. Meer dan 50% zal op perceel xxx staan, zijnde het perceel waar de panden stonden.

Blok C

32. Blok C zal worden opgetrokken op perceelnummer xxx. Voordat blok C gebouwd kan worden, zal de vroegere garage afgebroken worden aangezien blok C op de locatie van de voormalige garage opgetrokken zal worden.

33. In casu betreft het een bestaande garage met een oppervlakte van xxx m², opgetrokken uit baksteen en gevelsteen en voorzien van een klassiek dak met roofing. De garage is duurzaam en vast met de grond verbonden en maakt integraal deel uit van het perceel van de xxx, waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed is toegekend.

34. Gelet op deze kenmerken dient de garage te worden beschouwd als een gebouwd onroerend goed dat vast met de grond is verbonden. Bijgevolg kwalificeert zij als een “gebouw” in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.Btw.

III.B.4.b Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

35. Het gesloopte gebouw moet bovendien een gebouw met een significante omvang zijn, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

36. Deze beoordeling gebeurt geval per geval en is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden.

37. De btw‑administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant.

38. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

Blok A en B

39. De panden hebben een bebouwde oppervlakte van xxx m². De bebouwde oppervlakte van blok A bedraagt xxx m² en blok B xxx m².

40. De af te breken gebouwen hebben een voldoende significante omvang, mede in verhouding tot de te realiseren wooneenheden, zodat aan de proportionaliteitsvoorwaarde is voldaan.

Blok C

41. De af te breken garage heeft een oppervlakte van xxx m². Blok C heeft een bebouwde oppervlakte van xxx m².

42. De af te breken garage heeft een voldoende significante omvang, mede in verhouding tot de te realiseren wooneenheden, zodat aan de proportionaliteitsvoorwaarde is voldaan.

De DVB is van oordeel dat:

43. bij de verkoop van de wooneenheden gelegen in blok A, B en C, behorend tot het voormelde project, het verlaagde btw‑tarief van 6% van toepassing is, overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20;

44. het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%‑tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond‑ en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten;

45. het verlaagd tarief niet van toepassing is op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel;

46. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor de verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.Btw op datum van deze beslissing.