Artikelen 37 en 38 W.BTWBtw - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXVII, §3 van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw van gebouwen

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

1. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») la confirmation que les travaux immobiliers décrits seront assimilés à la démolition et à la reconstruction conjointe de deux bâtiments, de sorte que la livraison des deux habitations pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le projet immobilier est sis sur une parcelle traversante. Avant les travaux, sont situés sur la parcelle une maison unifamiliale et un garage situé à l’arrière de la parcelle et donnant sur la rue Y.

3. Le projet comporte deux volets. Premièrement la rénovation en profondeur avec démolition partielle de la maison unifamiliale située côté du rue X et ensuite la démolition totale du volume du garage actuel et la reconstruction d’un studio en lieu et place de ce même garage situé côté rue Y.

La maison unifamiliale (Ci-après le bâtiment « X »)

4. Le projet propose de rénover le bâtiment à rue de façon à recréer une maison unifamiliale disposant d’espaces de vie ouverts et lumineux. L’entrée est conservée depuis la rue X et donne sur un hall comportant un espace de rangement ainsi qu’un WC séparé. Le hall permet d’accéder à l’espace de vie du rez comportant la cuisine, la salle à manger et le living. Ces trois pièces disposées en enfilade sont ouvertes les unes sur les autres de façon à créer un grand espace de vie traversant. Ce dernier donne d’un coté sur la rue et de l’autre, sur la cour arrière située dans son prolongement et accessible depuis le living grâce à une grande baie vitrée. En plus de la baie vitrée et des fenêtres à rue, le living dispose d’une coupole, l’espace profite donc de plusieurs entrées de lumière. L’escalier central est revu afin d’améliorer la circulation verticale dans la maison.

5. Le 1er étage comporte une première chambre de 13m² à l’avant ainsi qu’un bureau de 6m² et une salle de douche à l’arrière.

6. Le 2e étage, ancien grenier, est aménagé en chambre master de 14m² disposant de sa propre salle de douche. Le projet propose de créer deux lucarnes, une en façade avant et la seconde en façade arrière de manière à donner plus de volume et de lumière à cette pièce.

Le Studio (Ci-après le bâtiment Y)

7. Le projet propose de démolir entièrement le garage existant et de construire un nouveau volume à la place de ce dernier. Ce volume, donnant sur la rue Y se veut respectueux des gabarits voisins tant en façade qu’en plan.

8. Il cherche à créer en façade une jonction entre les corniches des bâtiments mitoyens. En plan, le rez respecte l’alignement à rue existant alors que les étages, légèrement en porte-à-faux, s’alignent aux façades voisines. A l’intérieur de la parcelle, à l’arrière du volume, une annexe de forme courbe abrite l’escalier reliant le rez au 1er étage. Ce nouveau volume comprend une unité d’habitation accessible depuis l’arrière de la parcelle via la rue de la Y. Il est composé, au rez d’un bureau adjacent au logement avec son sanitaire et au 1er d’un logement de type studio. Le studio comporte au 1er un espace living/cuisine, un sanitaire et d’un balcon en façade à rue et au 2e, une mezzanine ouverte sur l’espace de vie, comportant l’espace nuit et une salle de douche.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

9. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux TVA réduit à la livraison de la maison d’habitation et du studio ayant fait l’objet de travaux de démolition et de reconstruction conjointe

10. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

11. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’article 44, §3, 1° C.TVA par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison :

- lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m².

- est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur.

- est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m².

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

12. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

13. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

14. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

15. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

16. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

17. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

Bâtiment X

18. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment X a les caractéristiques objectives d’une construction durable (il s’agit d’une ancienne maison d’habitation) et a également une consistance significative au regard du projet d’habitation envisagé.

19. La surface du bâtiment démoli était de Xm2 et la surface totale du bâtiment reconstruit est de Xm2. Sur cette base, il est considéré que le bâtiment démoli et le bâtiment reconstruit ont une consistance significative.

Bâtiment Y

20. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment Y a les caractéristiques objectives d’une construction durable étant donné qu’il s’agit d’un ancien garage fait de matériaux durables (dalle en béton, murs en briques et structure de bois au niveau du toit) et a également une consistance significative au regard du projet d’habitation envisagé.

21. La surface du bâtiment démoli est de Xm2 et la surface totale du bâtiment reconstruit sera d’environ Xm2. Sur cette base, il est considéré que le bâtiment démoli et le bâtiment reconstruit ont une consistance significative.

22. La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

23. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

24. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

Bâtiment X

25. En l’espèce, bien que certains éléments de l’ancienne structure soient maintenus, il ressort des éléments communiqués par le demandeur que le nouveau bâtiment s’appuiera majoritairement sur une structure portante neuve. En effet, les travaux ont consisté en la démolition complète des murs porteurs intérieurs afin de permettre une nouvelle organisation des volumes ainsi qu’en la démolition partielle et reconstruction de la façade arrière.

26. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans le volume de l’ancien bâtiment, les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant.

Bâtiment Y

27. En ce qui concerne le bâtiment Y, la démolition est complète : tous les murs du garage sont démolis, y compris la dalle de sol en béton. La structure portante de la maison sera intégralement neuve.

28. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

29. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

30. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

31. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (1).

[(1) v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021]

32. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que des permis d’urbanisme, que les bâtiments à démolir sont situés sur la parcelle cadastrale sur laquelle les bâtiments X et Y seront eux-mêmes érigés.

33. La condition 4 est donc remplie.

Condition 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU qui le donnera en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui le donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé

34. Les opérations doivent exclusivement :

être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

Ou

être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

Ou

être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé.

35. Le demandeur précise qu’une de ces trois conditions sera remplie lors de la livraison de chaque habitation.

36. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

37. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision, après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.

38. La condition 5 est donc remplie.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175 m²

39. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 175 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

40. Il ressort des déclarations du demandeur que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la règlementation applicable, sera inférieure à la surface maximum de 175 mètres carrés.

41. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

42. La condition 6 est donc remplie.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

43. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

43.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’article 17, §1er C.TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l’acquéreur, mentionne que le bâtiment que le maitre d’ouvrage a fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l’article 5/5, §4 alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l’acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation à une superficie qui n’excède pas 175 m² ou à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

43.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

43.3. Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l’acquéreur sur la déclaration visée au 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Conclusion

44. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 43.1 à 43.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé tel que défini ci-avant, la livraison des 2unités de logement situées dans les bâtiments issus des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

45. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ;

- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.