--- title: "Voorafgaande beslissing 2025.0813 · Vrijstellingen" description: "Vrijstellingen, Optionele belastingheffing voor onroerende verhuur, Tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2025.0813 van 9 december 2025." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2025-0813-vrijstellingen-optionele-belastingheffing-onroerende-verhuur-8c1b" lang: "nl" --- # Vrijstellingen, Optionele belastingheffing voor onroerende verhuur, Tarief · Btw - Vrijstellingen - Optionele belastingheffing voor onroerende verhuur - Artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW - Tarief - Privéwoningen voor gehandicapten - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 **Nummer** 2025.0813 **Datum** 9 december 2025 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 72 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2025.0813 *Btw* · *Vrijstellingen* · *Optionele belastingheffing voor onroerende verhuur* · *Artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW* · *Tarief* · *Privéwoningen voor gehandicapten* · *Artikelen 37 en 38 W.BTW* · *Rubriek XXXII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20* ## Samenvatting X wenst een oud internaatsgebouw te renoveren en dit vervolgens overeenkomstig [artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) te verhuren onder het stelsel van de optioneel btw-belaste onroerende verhuur aan Y die een erkende zorgaanbieder is. De renovatie betreft een vernieuwbouwproject. De herontwikkeling van het oude gebouw door X naar een gebouw bestemd voor gegroepeerd begeleidend wonen kan overeenkomstig het kwantitatief criterium (de totale kostprijs van de materiële werken in onroerende staat aan dit gebouw overschrijdt 60% van de verkoopwaarde van het gebouw (exclusief de grond) bij voltooiing van de werken) als nieuw worden beschouwd, zodat de verhuur ervan met toepassing van btw conform [artikel 44, §3, 2°, d) van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) kan gebeuren mits naleving van de in de wet -en regelgeving gestelde grond- en vormvoorwaarden. De optionele btw-verhuur van de residentiële wooneenheden en de gemeenschappelijke leefruimtes door X aan Y kan het verlaagd btw-tarief van 6 % voorzien door rubriek XXXII, tabel A van de bijlage bij K.B. nr. 20 genieten voor zover zowel Y als de uiteindelijke huurders-particulieren aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoen. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. X zal een vernieuwbouwproject realiseren. Dit omvat de herontwikkeling van een oud internaatsgebouw naar een gebouw bestemd voor gegroepeerd begeleidend wonen, geëxploiteerd door Y. Het nieuwe gebouw zal bestaan uit 21 compacte zelfstandige woonentiteiten en 3 niet-zelfstandige woonentiteiten, die aangevuld worden met een aantal gemeenschappelijke (leef)ruimtes en een kamer voor een begeleider die er permanentie houdt. 2\. Gezien de ouderdom van het gebouw beogen de renovatiewerkzaamheden een grondige aanpak. Omdat het gebouw echter een aanzienlijke voorgeschiedenis heeft, wordt bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden eveneens geprobeerd de historische en architectonische kenmerken van het gebouw in de mate van het mogelijke te behouden. 3\. Het renovatieproject omvat onder meer volgende werkzaamheden: • De voorgevel van het gebouw blijft zo goed als ongewijzigd behouden. Alle storende bijgebouwen worden gesloopt waardoor het nieuwe technische bouwvolume wordt voorzien van zijgevels; • De buitenmuren van het gebouw blijven bestaan; de interne muren worden volledig verwijderd • De vloerplaten worden volledig verwijderd teneinde de oorspronkelijke tussenniveau’s te verwijderen • De bestaande liftkoker wordt uitgebreid en verhoogd teneinde een nieuwe meer toegankelijke lift voor o.a. rolstoelgebruikers te voorzien; • De bestaande trappenpartij wordt vervangen door een nieuwe trappenhal; • De buiten evacuatietrap wordt vervangen; • Vernieuwing van het dakvolume vanwege de huidige slechte bouwfysische toestand; • Integrale vernieuwing van de riolering. 4\. X zal vervolgens overeenkomstig [artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) het gebouw verhuren onder het stelsel van de optioneel btw-belaste onroerende verhuur aan Y die een erkende zorgaanbieder is. Deze verhuur kan genieten van het verlaagd Btw-tarief van 6%. ## II. Vraagstelling 5\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag strekt deze ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat: • het in de rulingaanvraag betreffende gebouw door de ingrijpende renovatiewerken (in ondergeschikte orde), of a.d.h.v. de toepassing van de 60%-regel (in hoofdorde), btw-matig zal kwalificeren als een ‘nieuw’ opgericht gebouw en dus met toepassing van btw kan worden verhuurd overeenkomstig [artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) • de optionele btw-verhuur van de residentiële wooneenheden en de gemeenschappelijke leefruimtes door X aan Y het verlaagd btw-tarief van 6% kan genieten zoals voorzien door rubriek XXXII tabel A van de bijlage bij K.B. nr. 20 voor zover zowel Y als de uiteindelijke huurders-particulieren aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoen. ## III. Beslissing Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt: 6\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden - principes* 7\. [Artikel 12, lid 1, tweede alinea van de richtlijn 2006/112/EG](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) van Raad van 28.11.2006, dat niet formeel is omgezet in Belgisch recht bepaalt dat de lidstaten de voorwaarden bepalen voor de toepassing van het criterium van nieuw gebouw op de verbouwing van gebouwen. 8\. De term ‘verbouwing’ die leidt tot een nieuw gebouw suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, die er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw (HvJ van de EU, Arrest Kozuba, zaak [C-308/16](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-308-16-arrest) dd. 16.11.2017, punten 32,52 en 55). 9\. Hoewel de wetgever, zoals reeds vermeld, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid geboden door [artikel 12, tweede lid, van de btw-richtlijn](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) door dwingende bepalingen of criteria vast te stellen, heeft de Belgische administratie in haar bestuurlijke praktijk met betrekking tot [artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) oude gebouwen die dermate verbouwd zijn dat zij de kenmerken van een nieuw gebouw vertonen, gelijkgesteld met nieuwe gebouwen. Het Hof van Justitie heeft bij deze praktijk geen bezwaar geuit (Hof van Justitie van de Europese Unie, Arrest Promo 54, zaak [C-239/22](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-239-22-arrest) van 09.03.2023). 10\. Hoofdstuk 16, afdeling 1, 3, C van de btw-commentaar (01.07.2022) geeft aan dat als een nieuw opgericht gebouw of gedeelte van een gebouw wordt beschouwd, niet enkel een nieuw opgericht gebouwd gebouw of gedeelte van een gebouw, maar ook een reeds vroeger opgericht gebouw of gedeelte van een gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw opgericht gebouw of een gedeelte van een gebouw (beslissing nr. E.T. 19.497 van 20.02.1976 en van 29.04.1976); zie ook [aanschrijving nr. 16/1973 van 28.06.1973](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/16-1973-aanschrijving-bien-immeuble-batiment-eriger-8dba), randnummer 10). Deze administratieve commentaar is in overeenstemming is met wat het Hof van Justitie in voormelde arresten beoogd onder een verbouwing die leidt tot een nieuw gebouw. 11\. In dit opzicht wordt gesproken van een nieuw gebouw of een gedeelte van een gebouw wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ( draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker,…) heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. Dit ongeacht de kostprijs van de uitgevoerde werken in vergelijking met de verkoopwaarde van het gebouw vóór de wijziging. Hierbij wordt bijkomend opgemerkt dat een bestemmingswijziging op zich beschouwd nooit een criterium kan zijn om een gebouw aan te merken als een ‘nieuw gebouw’. Ook een eventuele wijziging in ‘de aard’ van het gebouw kan op zichzelf beschouwd niet als voldoende geacht worden om vanzelfsprekend te besluiten dat een gebouw nieuw wordt voor btw-doeleinden. 12\. Indien echter de werken die aan het oude gebouw of gedeelte van een gebouw worden uitgevoerd het niet in zijn wezenlijke elementen wijzigt, maar tot doel hadden, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, het vernieuwen van de dakbedekking …is er geen sprake van een nieuw gebouw of een gedeelte van een gebouw. 13\. Tenslotte is er nog de facultatieve tolerantie waarbij aanvaard wordt dat het gaat om een nieuw gebouw of gedeelte van een gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van een gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Deze berekening houdt enerzijds rekening met de waarde van de aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw of gedeelte van een gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en [artikel 36 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36). Bovendien is het zonder belang dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is. 14\. In beide gevallen (randnrs. 11 en 13) dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken. ### *III.B. In casu: kwalitatieve toets* 15\. X geeft, in ondergeschikte orde, aan dat de voorgenomen werkzaamheden aan het gebouw structureel en dermate ingrijpend zijn in de wezenlijke elementen (de draagmuren, de vloerplaten, de traphal en de liftkoker) van diens aard en structuur dat er sprake is van een nieuw gebouw voor btw-doeleinden. Bijkomend wordt opgemerkt dat omwille van de voorgeschiedenis van het gebouw in rekening dient te worden gebracht dat bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden men geprobeerd heeft de historische en architectonische kenmerken van het gebouw langst de buitenkant grotendeels te behouden. 16\. Uit hetgeen voorafgaat en op basis van de door de X voorgelegde informatie is er naar het oordeel van de rulingdienst niet afdoende sprake van een voldoende ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het gebouw en is een kwalificatie van ‘nieuw opgericht gebouw’ in dit opzicht niet mogelijk. Er is desgevallend niet voldaan aan het kwalitatief criterium. 17\. X beroept zich dientengevolge op de toepassing van de 60%-regel. ### *III.C. In casu: kwantitatieve toets – toetsing aan de 60%-regel* 18\. X beroept zich in hoofdorde op het kwantitatief criterium. 19\. In geval van een belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende structurele wijziging van het gebouw – zoals in casu - kan X zich beroepen op de 60%-regel. Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator). 20\. In casu geeft X aan dat de kostprijs met betrekking tot de uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken geschat wordt op 2.974.048 EUR, exclusief btw. Na voltooiing van de werken wordt de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, geschat op 3.684.035 EUR. Zodoende maakt de kostprijs van de materiële werken aan het gebouw 80,73 %. 21\. De rulingdienst benadrukt niet bevoegd te zijn om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. Echter, zonder uitspraak te kunnen doen over de ter beschikking gestelde cijfergegevens, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. 22\. Daarmee voldoet X aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan het gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd ### *III.D. Optie onroerende verhuur als uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur* 23\. [Artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) regelt de belaste onroerende verhuur door gezamenlijk optie van de huurder en verhuurder. 24\. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden: • de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein. • de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent 25\. In casu zal X het betreffende gebouw zal verhuren aan Y, een erkende zorgaanbieder die zich o.a. inzet voor het creëren van verschillende soorten woonmogelijkheden voor mensen met een beperking. Y zal op haar beurt, binnen haar economische activiteit, de woonentiteiten verhuren aan personen met een handicap die een tegemoetkoming genieten van een door de bevoegde overheid erkend fonds of een agentschap voor personen met een handicap. 26\. Naast de twee grondvoorwaarden is de belastingheffing op de onroerende verhuur maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder en deze optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst. 27\. Tevens is er de voorwaarde inzake het toepassingsgebied in de tijd die stelt dat geen btw opeisbaar mag zijn geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, hetgeen in casu geen probleem vormt. 28\. De verhuur door X aan Y kan volgens de rulingdienst met toepassing van btw gebeuren overeenkomstig [artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). Het is echter aan X om erop toe te zien dat zowel de vorm- als grondvoorwaarden voor de toepassing van [artikel 44 §3 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) worden nageleefd. 29\. Volledigheidshalve merkt de rulingdienst dat bij optionele belastingheffing op onroerende verhuur de verjaringstermijn 25 jaar bedraagt. X dient zich ertoe te verbinden mogelijke wijziging(en) btw technisch op te volgen en spontaan eventuele rechtzettingen door te voeren. ***III.E. Rubriek XXXII van tabel A van de bijlage bij btw-kb nr. 20 – privéwoningen voor gehandicapten – toepassing van het verlaagd tarief van 6%*** 30\. Rubriek XXXII, §4, tabel A, van de bijlage bij KB nr. 20 bepaalt het verlaagd btw-tarief voor de in [artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) bedoelde onroerende verhuur, wanneer deze betrekking heeft op gebouwen die specifiek zijn aangepast om door een in §1, eerste lid, 3°, van dezelfde rubriek bedoelde gehandicapte als privéwoning te worden gebruikt, en wanneer de afnemer een maatschappij of instelling is bedoeld in §1, eerste lid, 1°, van rubriek XXXII. 31\. In casu zal X het betreffende gebouw verhuren aan Y die vanuit het VAPH (Vlaams agentschap voor personen met een handicap) erkend is als Dienst Rechtstreeks Toegankelijke Hulp (RTH), Vergunde Zorgaanbieder (NRTH), Multifunctioneel Centrum (MFC), Directe Financiering (DF) en vrijetijdsorganisatie. 32\. De in het project voorziene woonentiteiten zijn volgens de aanvrager functioneel aangepast voor een persoon met een erkende handicap, zodat deze er volwaardig, al dan niet zelfstandig kan wonen. Teneinde in te spelen op de individuele noden en de algemene betaalbaarheid wordt er in bepaalde mate van diversiteit in typologie voorzien. Zo zijn er een aantal rolstoeltoegankelijke woonunits in het project en ook de gemeenschappelijke ruimtes zijn rolstoeltoegankelijk. Ook wordt er in de mogelijkheid voorzien tot een oproepsysteem in de kamers zodat de huiselijke sfeer kan behouden blijven maar wel hulp kan geboden worden indien er een hogere zorgvraag ontstaat bij de bewoner. In dit opzicht is er een kamer voor een begeleider die er permanentie houdt. De reglementering van het Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden gericht op het garanderen van kwaliteitsvolle, veilige en aangepaste infrastructuur in de Vlaamse zorg- en welzijnssector werd bij het project in rekening gebracht. 33\. Y doelt op een jonge doelgroep die vaak zowel een (verstandelijke) beperking als een psychische problematiek hebben. Beide betrokken partijen, X en Y , hebben de intentie om de units te verhuren aan bewoners die worden erkend door het VAPH en reeds genieten van een uitkering of nog op een wachtlijst staan om in de toekomst een dergelijke tegemoetkoming te verkrijgen. 34\. Gelet op voorgaande wordt aldus besloten dat voldaan is aan de voorwaarden beoogd in rubriek XXXII, tabel A van de bijlage bij KB nr. 20. Desgevallend is overeenkomstig §4 van voormelde rubriek het verlaagd tarief van toepassing. ## IV. Conclusie 35\. Op basis van de in de rulingaanvraag en in de bijlagen ervan weergegeven (cijfermatige) informatie kan het vernieuwbouwproject ‘‘Z”, dat de herontwikkeling omvat van een oud internaatsgebouw naar een gebouw bestemd voor gegroepeerd begeleidend wonen, overeenkomstig het kwantitatief criterium als nieuw worden beschouwd, zodat de verhuur ervan met toepassing van btw conform [artikel 44, §3, 2°, d) van het Btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) kan gebeuren; 36\. De optionele btw-verhuur van de residentiële wooneenheden en de gemeenschappelijke leefruimtes door X aan Y het verlaagd btw-tarief van 6 % voorzien door rubriek XXXII, tabel A van de bijlage bij K.B. nr. 20 kan genieten voor zover zowel Y als de uiteindelijke huurders-particulieren aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoen. ## Aangehaalde teksten 5 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 10 voorkomens [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 2 voorkomens [WBTW art. 36](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36) 1 voorkomen [C-239/22, arrest van 9 maart 2023](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-239-22-arrest) 1 voorkomen [C-308/16, arrest van 16 november 2017](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-308-16-arrest) 1 voorkomen