Artikelen 37 en 38 W.BTWBtw - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXVII, §4 van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw van gebouwen

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

1. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») la confirmation que les travaux immobiliers décrits ci-après seront assimilés à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction conjointe de deux habitations destinées à être données en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai, bénéficient du taux TVA réduit de 6% conformément à la rubrique XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le projet consiste en la démolition totale préalable d’un bâtiment situé sur deux parcelles et qui est actuellement et depuis plusieurs années à l’état de ruine.

3. Aucune structure portante ne sera conservée, la démolition sera totale.

4. Le projet consistera ensuite en la reconstruction de deux maisons d’habitations unifamiliales sur ces parcelles.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

5. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un bâtiment en état de ruine à la reconstruction conjointe de 2 habitations.

6. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

7. A cet égard, la rubrique XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

8. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

9. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

10. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

11. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

12. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

13. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

14. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

15. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme, des plans et des photos reçues que le bâtiment à démolir, à savoir une ancienne habitation à l’état de ruine, a les caractéristiques objectives d’une construction durable (fondations, murs en bloc et briques, menuiseries extérieures, toiture…) et a également une consistance significative au regard du projet d’habitations envisagé.

16. La surface du bâtiment actuel est de X m2 et la surface totale du bâtiment reconstruit sera de X m2. Sur cette base, il est considéré que le bâtiment démoli et les bâtiments reconstruits ont une consistance significative. La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

17. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

18. En l’espèce, le demandeur a précisé que la démolition de l’ancien bâtiment était totale. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

19. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

20. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

21. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

22. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que le bâtiment à démolir est situé sur les mêmes parcelles cadastrales que celles sur lesquelles le nouveau bâtiment d’habitation sera lui-même érigé. La condition 4 est donc remplie.

Condition 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera donné en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai

23. Conformément au §4 de la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20, les opérations doivent concerner un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation.

24. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

25. En l’espèce, le demandeur s’engage à effectivement mettre les 2 maisons d’habitations visées par la présente demande en location pendant une période minimale de 15 ans, à des personnes physiques, qui y éliront domicile sans délai. La condition 5 est donc remplie.

26. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175 m²

27. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 175 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

28. Il ressort des déclarations du demandeur que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la règlementation applicable, sera inférieure à la surface maximum de 175 mètres carrés.

29. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

30. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

30.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1 er C.TVA une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne, outre le numéro de registre national et le numéro de téléphone du déclarant, les coordonnées de tous les propriétaires du bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire, les parts respectives des propriétaires dans ce bâtiment ainsi que l'adresse et les données cadastrales de ce bâtiment, que le bâtiment que le maitre d’ouvrage a fait démolir est destiné à être donné en location de longue durée en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n’excède pas 175 m², et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée ci-avant ;

30.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

30.3. Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l’acquéreur sur la déclaration visée au 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Conclusion

31. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII, §4 soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 37.1 à 37.3 de la présente décision), et que les deux habitations visées par la présente demande soient effectivement données en location à une personne physique pendant une durée de quinze ans dans les conditions visées ci-avant, les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe des deux habitations , tels que visés dans la présente décision, pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

32. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

• aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

• aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

• au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

• aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

33. Le SDA souligne que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.