TariefBtw - Tarief - Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen - Rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 betreffende de btw-tarieven

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die in haar hoedanigheid van opstalhouder, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheid zal verkopen.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de wooneenheid door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd, kan genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6 % voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

7. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

1° zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

2° de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

8. In verband met de oprichting van bijgebouwen zijn de normale regels zoals die ook gelden voor de andere verlaagde btw-tarieven in de onroerende sector van toepassing.

9. Het verlaagd btw-tarief is bijgevolg niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin.

10. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting, maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing (1).

[(1) Circulaire 2024/C/73 d.d. 27.11.2024 – punt 4.4.]

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

11. De wooneenheid die zal worden verkocht in hogervermeld project, die het voorwerp uitmaakt van deze rulingaanvraag, zal volgens de aanvrager-verkoper van de woning voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

12. Daarenboven maakt de verkoper van de woning zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

13. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de woning die in het kader van dit project wordt verkocht, principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende woning wordt gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

14. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

15. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

16. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten.

17. In casu was X de opdrachtgever van de afbraakwerken van de bestaande woning. De daaropvolgende oprichting van de nieuwe halfopen bebouwing (woning op lot 1) gebeurt eveneens in opdracht van X, die als bouwheer optreedt en de werken laat uitvoeren door erkende aannemers. De facturen van de heropbouwwerken worden rechtstreeks aan X gericht. Er kan worden besloten dat de identiteitsvoorwaarde is vervuld.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

18. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

19. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

20. In casu is de woning volledig afgebroken en is bijgevolg voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

21. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

22. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

23. Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen en na samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

24. In het omgekeerde geval zal het normale btw-tarief van toepassing zijn op de levering met betrekking tot dat gebouw.

25. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw.

26. Uit de voorgelegde plannen blijkt dat de woning op lot 1 voor 51,06% werd opgericht op het voorheen bebouwde perceel, en de levering bijgevolg, in principe, in aanmerking komt om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

27. De DVB wenst te benadrukken dat de woning op lot 2 volledig gelegen is op het vroeger niet-bebouwd kadastraal perceel en de levering bijgevolg niet in aanmerking komt om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

28. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

III.B.4.a Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief

29. Het perceel waarop de woning is opgericht, was bebouwd met een eengezinswoning in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

III.B.4.b Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

30. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° WBTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant.

31. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

32. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken en cijfers blijkt dat de afgebroken woning genoeg significante omvang had, ook in verhouding tot de gerealiseerde woning en er bijgevolg voldaan is aan de proportionaliteitsvoorwaarde.

III.C. Conclusie

De DVB is van oordeel dat:

33. bij de verkoop van de woning op lot 1, het verlaagde tarief van 6% van toepassing is, ingevolge rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20;

34. het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten;

35. het verlaagd tarief niet van toepassing is op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel;

36. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor de verkoop, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.