TariefBtw - Tarief - Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen - Rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 betreffende de btw-tarieven

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de wooneenheden door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd, kan genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4. Overeenkomstig artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6 % voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

7. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

1°zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

2°de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

8. De wooneenheden die zullen worden verkocht in hogervermeld project, die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

9. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

10. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de woningen die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

11. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

12. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

13. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten.

14. In casu zal het kantoorgebouw afgebroken worden door de aanvrager die eveneens de nieuwe woningen zal heropbouwen. Er kan worden besloten dat de identiteitsvoorwaarde is vervuld.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

15. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

16. De administratie voorziet om praktische redenen in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubrieken XXXI en XXXVIII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

17. Wat deze administratieve toegeving betreft wordt benadrukt dat deze strikt beperkt wordt tot gevallen waarin het verlaagd btw-tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken (ongeacht of er al dan niet sprake is van een wezenlijke uitbreiding).

18. Gelet op een fundamenteel verschil tussen beide regelingen (1) is het bovendien zo dat voor eenzelfde gebouw het niet mogelijk is het verlaagd btw-tarief inzake renovatie te combineren met het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw.

[(1) De beoordeling van de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd btw-tarief bij renovatie gebeurt per wooneenheid terwijl de beoordeling van de toepassingsvoorwaarden met betrekking tot het afgebroken gebouw voor de regeling afbraak en heropbouw gebeurt per gebouw.]

19. De administratieve tolerantie kan in geval van een gebouw dat bestaat uit meerdere woon- en/of commerciële eenheden enkel worden toegepast:

• als alle al dan niet wooneenheden van het gebouw na de uitgevoerde afbraakwerken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw. De administratieve tolerantie is dus niet van toepassing indien het verlaagd btw-tarief van 6 % voorzien in rubriek XXXI, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, van toepassing is op één of meerdere wooneenheden binnen het gebouw en/of er sprake is van afzonderlijke commerciële ruimten in het gebouw die nog op relevante wijze steunen op oude dragende muren

• en het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel is gesloopt.

20. In casu kan er worden beschouwd dat aan de voorwaarde van die tolerantie is voldaan als:

• alle wooneenheden (appartementen) en de commerciële ruimten van het gebouw na de uitgevoerde afbraakwerken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw en

• het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel is gesloopt.

21. Hierbij dient de totale lengte van de behouden dragende muren betekenisvol lager te zijn dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren, zowel voor alle wooneenheden (appartementen) en de commerciële ruimten afzonderlijk, als voor het gebouw in zijn geheel. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd (zelfs indien gemetseld op de dezelfde plaats) worden aangemerkt als nieuwe (dragende) muren.

22. De twee bijkomende verdiepingen vormen geen belemmering voor de toepassing van de tolerantieregeling.

23. In casu wordt het gebouw niet volledig afgebroken, maar zeer grondig verbouwd over de verdiepingen tot en met +3. Twee volledig nieuwe verdiepingen worden opgericht + 4 en + 5.

24. Meer specifiek zullen de volgende werken plaatsvinden:

• De funderingsplaat in de kelder, wordt volledig uitgebroken.

• Eerste fase van de nieuwe fundering: In deze fase wordt de fundering onder het gebouw gelegd, uitgezonderd onder het centrale gedeelte tussen de vleugels en de zones tussen de bestaande schachten in de twee vleugels en het centrale gedeelte.

• Nadat de eerste fundering is gelegd, wordt er ‘geschoord’ (ondersteuning geplaatst) in de zones tussen de schachten en het centrale gedeelte. Dit is nodig om de afbraak van muren en vloeren in deze gebieden veilig te kunnen uitvoeren.

• De muren en vloeren tussen de schachten en het centrale gedeelte worden gesloopt.

• Tweede fase van de nieuwe fundering: fundering voor de nieuw te bouwen trap- en liftkernen, die de rol van de oude kernen overnemen zodra die worden afgebroken.

• Onder de twee vleugels van het gebouw wordt een nieuwe structuur geplaatst, inclusief nieuwe trap- en liftkernen. Deze nieuwe kernen zorgen ervoor dat de oude kernen kunnen worden gesloopt zonder dat de stabiliteit van het gebouw in gevaar komt. De nieuwe structuur bestaat uit balken, kolommen en muren. De vloeren moeten tijdelijk worden geschoord (ondersteund) tijdens het plaatsen van de nieuwe onderdelen.

• Zodra de nieuwe structuur in beide vleugels staat, kan de oude lift- en trapkern in het midden van het gebouw worden afgebroken. Na de afbraak van de oude kern kan de nieuwe structuur in het centrale gedeelte van het gebouw worden gebouwd.

• Afbraak van de dragende betonnen gevelpanelen.

• Afbraak van de achterbouw (enkel gelijkvloers).

• De draagmuren op de verdiepingen worden gesloopt zodra de nieuwe kern is opgetrokken en de fundering van de kelder is gelegd.

25. De aanvrager heeft een meetstaat opgemaakt waarin een gedetailleerde berekening wordt gemaakt van de dragende structuur die wordt afgebroken.

26. Uit deze meetstaat blijkt dat de lengte van de nieuwe draagmuren veel meer bedraagt dan 50 % van de oude draagmuren.

27. Gelet op de gedetailleerde berekening opgenomen in de meetstaat kan worden vastgesteld dat het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel zal worden gesloopt. Voorts kan, op basis van de hogervermelde werken (zie randnummer 24), worden geconcludeerd dat geen van de wooneenheden (appartementen) en evenmin de commerciële ruimten na de uitgevoerde afbraakwerken nog op relevante wijze zal steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) of, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw, aangezien iedere verdieping in haar totaliteit ingrijpend zal verbouwd worden.

28. Vanuit deze optiek heeft de DVB de werken aan het gebouw in zijn totaliteit nader bestudeerd en is zij tot de bevinding gekomen dat de administratieve tolerantie (zie randnummer 16) kan worden toegepast.

29. Deze werken kwalificeren bijgevolg als ingrijpende verbouwingswerken die niet in hoofdzaak steunen op de bestaande dragende structuur van het gebouw in kwestie en kunnen dan ook gelijkgesteld worden met de afbraak en heropbouw van een gebouw voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van rubriek XXXVII, § 3, tabel A van het Btw-KB nr. 20.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

30. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

31. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

32. De DVB stelt vast dat deze grondvoorwaarde in casu is vervuld.

III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

33. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

34. Het gesloopte gebouw moet een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

35. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant.

36. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

37. In casu hebben de ingrijpende verbouwingswerken betrekking op drie verdiepingen, terwijl het nieuwe project vijf verdiepingen zal omvatten. De twee bijkomende verdiepingen beletten niet te concluderen dat het ‘af te breken’ gebouw genoeg significante omvang heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

De DVB is van oordeel dat:

38. voor wat betreft de verkoop van de hiervoor bedoelde op de projectsite gerealiseerde wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project, in de omstandigheden eigen aan de zaak principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6%, ingevolge rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20, mits de formele voorwaarden worden nageleefd en ook de kopers aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoen;

39. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.