Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 van tabel ABtw - Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Het betreft een project bestaande uit de voormalige B site gelegen aan “ “ met als bestemming afbraak gevolgd door heropbouw van wooneenheden, atelier- en commerciële ruimtes.

II. Vraagstelling

2. De aanvrager wenst voor een project bestaande uit een bedrijfspand van de voormalige “ “ site, gelegen aan “ “ af te breken gevolgd door een heropbouw van X wooneenheden, atelier- en commerciële ruimtes verdeeld over verschillende blokken.

3. De aanvrager wenst voor het project bevestiging te bekomen omtrent toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

4. De aanvrager wenst alsook een bevestiging te verkrijgen omtrent de methodiek over de toewijzing van de kosten.

III. Beslissing

5. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende :

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.1. Verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur

III.1.A. Juridisch kader en toepassing wetgeving

6. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6 % onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1. De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na de uitvoering van de werken:

a. door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

b. een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

2. de bouwheer:

a. verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister

b. overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);

3. het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4. de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.”

7. X bevestigt dat alle wooneenheden die zullen worden verhuurd, voldoen aan het oppervlaktecriterium van 200 m².

8. Daarenboven maakt X, als bouwheer en verhuurder, zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 4 van tabel A bij het Btw-KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits de huurder uiteraard voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

9. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de wooneenheden die in het kader van dit project zullen worden verhuurd, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6 %-tarief.

III.1.B. Toepassing in casu volledige of wezenlijke afbraak van een gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

10. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 geldt er sinds 01.06.2024 een verlaagd btw-tarief van 6 % op het werk in onroerende staat inzake de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het initiële gebouw.

11. De aanwending van het gebouw vóór de afbraak is van geen belang. Het gesloopte gebouw hoeft op zich geen woning te zijn.

12. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw- Wetboek).

13. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

14. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

15. Er dient een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

16. Het project wordt gerealiseerd op verschillende kadastrale percelen

In de toestand voor de afbraak omvat de bestaande bebouwing op deze percelen de vroegere “ “ bedrijfsgebouwen, alsook verharding/een toegangsweg, een distributiecabine én andere infrastructuurwerken.

Verder omschrijft de aanvrager een afbraak/wegschrapen van “ “ ton aan afbraak van teerhoudende asfalt alsook van de distributiecabine die in samenwerking met “ “ wordt afgebroken met bijhorende nutsleidingen en nutsvoorzieningen voor een totale kostenplaat van ongeveer “ “ EUR.

17. Uit wat voorafgaat kan de DVB bevestigen dat verschillende percelen met de bedrijfsgebouwen, de distributiecabine, de verharding/toegangsweg alsook andere infrastructuurwerken, kwalificeren als ‘bebouwde percelen’ in kader van de regeling.

18. De aanvrager verklaart de volgende verhoudingen tussen af te breken gebouwen tegenover de gebouwen die worden heropgericht:

“ “

19. De afbraak van verschillende gebouw(en) kwalificeren volgens de DVB als de afbraak van een oud gebouw met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de woonéénheden die worden heropgebouwd.

III.1.C. Bouwheer-Eenheid van project

20. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon

21. X is de eigenaar van de site en zal als bouwheer optreden in het project “ “.

22. De aanvrager verklaart dat de afbraakwerken in haar opdracht werden uitgevoerd.

23. De DVB deelt mee dat de aanvrager voldoet aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

III.1.D. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

24. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

25. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen

26. Uit het opmetings- en het inplantingsplan blijkt dat “” woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal percelen “” en”” .

27. De X woonéénheden die deel uitmaken van deze aanvraag zullen onderverdeeld worden over “” woonblokken namelijk “” , “”, “”, “”, “”, “”.

Blokken “”, “”, “” en “” zullen een aandeel hebben in de gemeenschappelijke delen. Ook zijn deze blokken met elkaar verbonden via één gemeenschappelijke ondergrondse garage.

Deze blokken dienen in casu dus voor de btw-doeleinden als één gebouw te worden aangemerkt aangezien deze bouwfysisch met elkaar zijn verbonden

• Er is één gemeenschappelijke in-en uitrit die doorloopt onder “” woonblokken;

• De ondergrondse garage is toegankelijk voor alle bewoners van alle blokken;

De ondergrondse garage is toegankelijk voor alle bewoners van de blokken “, “”, “” en “”. De bovengrondse blokken ””, “”, “” en “” zijn vanuit de ondergrondse parking rechtstreeks per trap en lift bereikbaar.

De ondergrondse parking is voor het gehele project gemeenschappelijk dus ook voor blokken “” en “”. Toch is er enkel een bouwtechnische verbinding t.a.v. de bovengrondse blokken “, “”, “” en “”. Er is geen rechtstreekse ondergrondse verbinding tussen blokken “” en “” en de ondergrondse garage.

• Gemeenschappelijke voorzieningen zoals o.a. één teller lokaal voor water en elektriciteit;

Blokken “” en “” hebben een eigen lokaal voor installaties voor nutsvoorzieningen die niet zelfstandig warmte of warm water kunnen voorzien. De verschillende blokken over het gehele project zijn met elkaar verbonden via het BEO-Veld (Boorgat EnergieOpslag).

• Gemeenschappelijke fietsenstalling(en) en (afval)berging(en);

De ondergrondse parking geeft rechtstreeks toegang tot de tussenverdieping onder blok “”, waar zich de gemeenschappelijke fietsenstalling van de site bevindt.

• Blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten.

Er wordt een blijvende en permanente doorgang gevormd tussen de ondergrondse ruimten (waardoor een ondergronds mobiliteitstraject wordt gecreëerd onder de verschillende blokken om parkeerplaatsen te bereiken en circulatie mogelijk te maken).

28. Gelet op wat voorafgaat komen de “” woonéénheden met ondergrondse garage verdeeld over blok “”, Blok “”, Blok “” en Blok “” (die als één gebouw voor btw-doeleinden kwalificeren) en dat alle blokken incl. “” en “” (die meer dan 50% liggen op een bebouwd perceel) op kadastrale percelen met significante afbraak te liggen en bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII § 4 van Btw-KB nr. 20.

III.1.E. Toepassing in casu i.v.m. het langdurig verhuren van de woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

29. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 1° a) van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt dat de bouwheer de woning dient te verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

30. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat de verhuurder de bouwheer, natuurlijke persoon of rechtspersoon is die een gebouw afbreekt en een woning opricht, en dat hij langdurend zal verhuren.

De circulaire stelt uitdrukkelijk dat het dient te gaan om een rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de private huurder.

31. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat minimumverhuurtermijn voor de bewoning van de heropgerichte woning minstens 15 jaar bedraagt.

32. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat de huurder natuurlijke persoon, zodra de woning is heropgericht en geschikt voor gebruik, deze als hoofdverblijfplaats dient aan te wenden en er zijn domicilie dient te vestigen.

33. De aanvrager verklaart dat hij als bouwheer de heropgerichte woongelegenheden rechtstreeks zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en die een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en dit gedurende minstens 15 jaar.

34. Bijgevolg kan worden besloten dat de intentie voor een langdurende verhuur aan een natuurlijke persoon aanwezig is. De administratie zal uiteraard toezicht uitoefenen of deze voorwaarde effectief vervuld blijft.

III.1.F. Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

35. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 4, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderhevig aan tal van voorwaarden. Die voorwaarden zijn vermeld in §4 maar ook in de daaropvolgende paragrafen.

Ook de circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024 heeft het over voorwaarden.

36. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken wordt gedaan.

37. Zo mag de oppervlakte van de heropgebouwde woning de grens van 200m² niet overschrijden.

38. Bovendien dient de bouwheer (verhuurder) een verklaring in te vullen, vóóraleer de btw opeisbaar wordt met betrekking tot de handelingen waarvoor hij het btw-tarief van 6 % krachtens voormelde huidige rubriek XXXVII wenst te genieten.

III.1.G. Toewijzing residentieel/commercieel gedeelte van de op te richten gebouwen.

39. Het verlaagd btw-tarief van 6% opgenomen in rubriek XXXVII, § 4, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is enkel van toepassing op het residentiële gedeelte van de op te richten residentiële gebouwen.

40. Voor de onroerende werken aan de woonunits met alle bijhorende gemeenschappelijke delen en aan de parkeergarages/bergingen dienen de kosten te worden toegewezen aan de desbetreffende bestemming (residentieel of commercieel).

41. Deze rulingaanvraag heeft betrekking op de toepassing van de methodiek van de bijzondere verhoudingsgetallen, omslag- of verdeelsleutels die de aanvrager wenst toe te passen voor de toewijzing van de kostenposten.

42. Voor de bepaling van een bijzonder verhoudingsgetal dient een duidelijke, aanvaardbare, werkbare en na een verloop van tijd nog controleerbare omslag- of verdeelsleutel bepaald te worden.

43. Dit bijzonder verhoudingsgetal kan gebaseerd worden op bijvoorbeeld de personeelssterkte, de oppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de verschillende activiteiten, het aantal behandelde dossiers, de tijd aangewend voor de belaste respectievelijk de vrijgestelde activiteit of de CPU-tijd (i.e. de verwerkingstijd die een enkel programma nodig heeft),...

44. Om de totale aannemingskost van ongeveer “” miljoen euro correct toe te wijzen stelt de aanvrager voor om een methodiek toe te passen op basis van een gedetailleerde toelichting terug te vinden onder “” van de rulingaanvraag.

45. De DVB aanvaard bijgevolg de voorgelegde berekeningsmethodiek zonder uitspraak te doen over concrete oppervlaktes, cijfers, bedragen, percentages en/of berekeningen alsook over de correcte toewijzing van de kosten.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 18 november 2025 dat:

46. het voorgenomen project gelegen “” met kadastrale nummer “” en “” in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig Rubriek XXXVII, §4 van Tabel A van de Bijlage bij KB nr. 20 wbtw toegepast kan worden op de werken in onroerende staat m.b.t. de heropbouw van “” residentiële woningen alsook op de bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen en op de bijhorende bergingen/staanplaatsen.

47. De commerciële- en aterlierruimtes samen met de bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen en de bijhorende bergingen/staanplaatsen volgen het standaardtarief van de btw.

48. De DVB aanvaard de in deze beslissing omschreven berekeningsmethodiek op basis van de sleutel per inkomende factuur van de totaalaannemer bepalend welke percentage van de prijs toewijsbaar is aan het residentiële gedeelte en welk percentage toewijsbaar is aan het commerciële gedeelte zonder uitspraak te doen over concrete oppervlaktes, cijfers, bedragen, percentages en/of berekeningen.