--- title: "Voorafgaande beslissing 2025.0575 · Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Beroepsoprichter" description: "Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Beroepsoprichter, Recht op aftrek, Vruchtgebruik. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2025.0575 van 16 september 2025." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2025-0575-nieuwe-gebouwen-btw-doeleinden-beroepsoprichter-b49c" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Beroepsoprichter, Recht op aftrek, Vruchtgebruik · BTW - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden - Beroepsoprichter - Recht op aftrek - Vruchtgebruik - REGISTRATIERECHTEN - Artikel 159, 8 **Nummer** 2025.0575 **Datum** 16 september 2025 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 107 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2025.0575 d.d. 16.09.2025 *BTW* · *Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden* · *Beroepsoprichter* · *Recht op aftrek* · *Vruchtgebruik* *REGISTRATIERECHTEN* · *Artikel 159, 8* ## Samenvatting Wanneer de waarde van de werkzaamheden aan een gebouw 60 % bedraagt van de verkoopwaarde ervan na de werkzaamheden, kan dit gebouw voor btw-doeleinden als een nieuw gebouw worden beschouwd. Gezien de hoedanigheid van beroepsoprichter kan het recht op belastingaftrek voor de verbouwing van het gebouw waarop de werkzaamheden plaatsvonden, worden uitgeoefend vanaf het begin van de werkzaamheden. De volledige btw met betrekking tot de verbouwingswerken aan het gebouw waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, is volledig aftrekbaar indien de maatstaf van heffing van dit vruchtgebruik minstens 97,5 % bedraagt van de waarde van het gebouw en de bijhorende grond in volle eigendom, wanneer dit vruchtgebruik voor 25 jaar of meer is gevestigd. Aangezien de vestiging van het vruchtgebruik onderworpen is aan de btw, zal ze worden vrijgesteld van het evenredig registratierecht en onderworpen zijn aan het algemeen vast recht, overeenkomstig artikel 159, 8° van het W.Reg. ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.*** ## I. Objet de la demande **1.** Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») les confirmations suivantes : **1.1.** L’immeuble visé ci-après sera considéré comme neuf au sens de la TVA après la réalisation des travaux décrits dans la présente décision. **1.2.** Le droit d’usufruit concédé par le demandeur en faveur de l’usufruitier sur le bien décrit ci-après sera soumis à la TVA. **1.3.** Le demandeur sera considéré comme un constructeur professionnel au sens de l’[article 12, § 2 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) et pourra donc déduire la TVA relative aux travaux immobilier en appliquant la méthode de déduction basée sur l’affectation réelle. **1.4.** L’application potentielle de l’exonération TVA prévue à l’[article 42, § 3 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-42) sur l’octroi du droit réel n’aura pas d’impact sur le droit à déduction du demandeur étant donné que le bien sera utilisé par l’usufruitier dans le cadre des activités visées par l’[article 42, § 3 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-42) **1.5.** Le droit réel étant soumis à la TVA, il sera exonéré des droits d’enregistrement proportionnels, conformément à l’article 159, 8° C. enr.. ## II. Description de l’opération proposée **2.** Actuellement, le demandeur envisage d’effectuer une rénovation complète de l’un de ses bâtiments pour un coût total estimé à N millions d’euros. **3.** La nature des travaux de rénovation à effectuer sur le bâtiment consistera en : **3.1.** Gros-Œuvre : \- Extension trémie ascenseurs existants s’arrêtant au 06, de manière à arriver au 07 ; \- Démolition dalle de béton, parois béton nouvelles, dalle supérieure nouvelle, maçonneries ; \- Étanchéités ; \- Aménagement nouveau de la toiture : réfection étanchéités existantes, création d’espaces destinés aux équipements techniques (HVAC, Blue-kits, ventilations diverses ..), toiture vertes, panneaux photovoltaïques, garde-corps lestés ; \- Création de terrasses au Rez et au 07 : accès nouveau, porte vitrée, finition dalles sur plots, bacs à plantes, pergola. **3.2.** Ascenseurs : Remplacement des ascenseurs existants. **3.3.** HVAC : \- Renouvellement des installations d’HVAC : 4 groupes, ventilo-convecteurs, gainages (partiellement), contrôles, pompes hydrauliques, pompes à chaleur propane ; \- Aménagements de ventilation dans les salles de réunion au 07 ; \- Ventilation dans les sous-sols, adaptations diverses ; \- A/C des locaux data ; \- Régulation. **3.4.** Sanitaires : Remplacements de tous les appareils et accessoires. **3.5.** Électricité : \- Câblages puissance ; \- Câblages data ; \- Remplacement de tous les appareils d’éclairage ; \- Remplacement des appareils de secours ; \- Détection Incendie : compléter/remplacer détecteurs existants ; \- Remplacement de toutes les prises ; \- Remplacement du TGBT ; \- Nouveaux Tableaux divisionnaires ; \- UPS : extension et tableaux. **3.6.** Réaménagement des plateaux : \- Nouvelles cloisons démontables ; \- Nouvelles cloisons panneaux de plâtre ; \- Réaménagement du hall d’entrée au rez ; \- Faux-plafonds métalliques existants adaptés et remis à neuf ; \- Finitions sols : tapis, linoleum ; \- Sanitaires : rénovés ; \- Peintures. **4.** Les chiffres définitifs ne seront disponibles qu’à l’issue des travaux, mais une évaluation préliminaire de la valeur estimée de vente du bâtiment (hors terrain) après les travaux a déjà été réalisée. Un premier rapport d’évaluation indique une valeur estimée du bâtiment de N EUR. **5.** Cette estimation a été réalisée par un tiers indépendant. Elle a été effectuée en utilisant la méthode basée sur les coûts de remplacement actuels, en tenant compte d’une dépréciation fonctionnelle de la structure et des façades selon leur durée de vie respective. **6.** La valeur des travaux physiques réalisés sur le bâtiment (excluant expressément les prestations intellectuelles telles que les honoraires d’architectes ou de coordinateurs de sécurité), y compris les éventuels travaux de démolition nécessaires, est actuellement estimée à N millions d’euros. **7.** À l’issue des travaux, un usufruit sera accordé à l’usufruitier, à partir du début de l’année 2026, pour une durée de 15 ans et 3 mois. **8.** Dans la mesure où la conclusion de ce qui précède aboutirait à un octroi de droit réel obligatoirement taxable à la TVA, il est probable que l’usufruitier demande l’exonération de TVA en vertu de l’[article 42 du Code TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-42) belge. ## III. Décision **9.** La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *TVA* ## Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale **10.** L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. **11.** Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA *(1)*. --- *\[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1**ère**, n° 3, C.\]* --- **12.** Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : \- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; \- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2 C. TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. **13.** En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. **14.** Selon le SDA et sur base de la description faite par le demandeur des travaux envisagés (tels que repris ci-dessus, au point 3 de la décision), et bien qu’une partie des importants travaux décrits impactera la structure du bâtiment, le SDA considère qu’il est malaisé d’apprécier si ces travaux seront d’une ampleur telle que ce bâtiment subira une modification pouvant être qualifiée de radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. **15.** Dans ce cas, il convient d’analyser si la règle des 60% telle qu’énoncée au point 12 deuxième tiret, ci-dessus et invoquée à titre subsidiaire par le demandeur, est remplie. ## Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60% **16.** A titre subsidiaire, le demandeur invoque l’application de la règle des 60% (cf. point 12 deuxième tiret) et estime que ce bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il fera l’objet d’une modification importante. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux à N EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui s’élève à N EUR HTVA. **17.** Le SDA souligne cependant le fait qu’il n’est pas habilité à se prononcer sur les montants et le caractère admissible des travaux. Le SDA n’est pas non plus compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment *(2)* ou d’un terrain. Néanmoins et pour rendre la présente décision, le service se fonde sur les déclarations du demandeur et notamment sur le rapport établi par des experts et repris en annexe de la décision. Sur base de ce rapport communiqué par le demandeur, il apparaît que la règle des 60% visée au point 12, deuxième tiret est respectée et peut être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment. --- *\[(2) v. article 1er, 3°, de l’arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.\]* --- **18.** En conclusion, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. ## Caractère taxable du droit réel d’usufruit **19.** Un droit d’usufruit portant sur un bâtiment et le sol y attenant constitue un bien corporel conformément à l’[article 9, alinéa 2, 2° C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9). **20.** La constitution, à titre onéreux, d’un tel droit constitue une livraison de bien visée par l’[article 10, § 1er C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) et, en principe, exemptée de la taxe par l’[article 44, § 3, 1°, b) C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). **21.** Toutefois, cette dernière disposition prévoit, entre autres, une exception pour les constitutions de droits réels portant sur des bâtiments et le sol y attenant visés à l'[article 1er, § 9 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), lorsqu’elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation des bâtiments, par un assujetti visé à l'article 12, § 2, qui a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe lesdits bâtiments et le sol y attenant. **22.** En l’espèce, dans la mesure où le demandeur peut être considéré comme un promoteur immobilier tel que développé aux points 23 à 25 ci-dessous, et que le droit d’usufruit qu’il constitue au profit de l’usufruitier porte sur un bâtiment neuf au sens du C.TVA (cfr. point 18 supra), la constitution dudit droit d’usufruit par le demandeur au profit de l’usufruitier devra s’opérer avec application de la taxe pour autant qu’elle ait lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment visé par la présente décision. ## Qualité de constructeur professionnel au sens de l’[article 12, § 2 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) **23.** Une personne physique ou morale est considérée comme un constructeur professionnel assujetti, au sens de l’[article 12, § 2 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12), dès qu’elle extériorise par des actes non équivoques la volonté de céder à titre onéreux et de manière habituelle des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs et le sol y attenant ou encore de constituer, céder ou rétrocéder de la même manière un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2° C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), sur un tel bien. **24.** Il s’agit donc de l'assujetti dont l'activité économique habituelle consiste : \- à céder, à titre onéreux, des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1° C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), qu'il a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces biens ; \- et/ou à constituer à titre onéreux, dans le délai précité, un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2° C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), sur des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1° C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ; \- et/ou à céder ou rétrocéder, à titre onéreux et dans le délai précité un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé, avec application de la taxe. **25.** En l’espèce, la nouvelle activité que le demandeur envisage de mener, à savoir la transformation importante d’un immeuble sur plusieurs années et dont le coût de transformation est estimé à N EUR, qui sera utilisé, selon ses déclarations, pour réaliser des opérations futures soumises à la taxe, lui confère la qualité de constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12). ## Droit à déduction du demandeur **26.** En ce qui concerne le droit à déduction des taxes ayant grevé la transformation du bâtiment qui fait l’objet de droits réels, il ne sera total que si la base d’imposition à la TVA déterminée lors de la constitution du droit réel avoisine le prix de construction en pleine propriété du bâtiment et du sol y attenant sur lequel porte ce droit *(3)*. --- *\[(3) Question de M. le Représentant de Clippele n° 710 du 22 septembre 1993, Bull. des Q. et R., Ch. Repr. 1994-1995, n° 129, pp. 13467-13468.\]* --- **27.** Le terrain attenant, même soumis à la TVA, ne doit en principe pas être pris en considération pour la détermination du pourcentage de déduction. En d’autres mots, il convient de comparer le prix demandé pour le droit réel, hors valeur du terrain, d’une part, et le prix de construction ou d’acquisition du bâtiment, hors prix d’acquisition du terrain, d’autre part. **28.** La déduction totale de la TVA grevant les frais de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment est admise : **28.1.** si le prix réclamé pour la constitution du droit réel sur le bâtiment ou fraction de bâtiment atteint au moins 95% du prix de construction/ou du prix d'achat en pleine propriété, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, hors prix d’acquisition du terrain, dans la mesure où le droit est établi pour une durée inférieure à 10 ans; **28.2.** si le prix réclamé atteint au moins 97,5% du prix de construction en pleine propriété/ou du prix d'achat, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, hors prix d’acquisition du terrain, dans la mesure où le droit est établi pour une période égale ou supérieure à 10 ans. **29.** Lorsque le prix réclamé pour le droit réel n'atteint pas ces pourcentages, la déduction de la taxe en amont sera fixée en fonction du rapport entre ce prix de vente et le prix de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment en pleine propriété. **30.** Pour le calcul de ce rapport, il convient uniquement de tenir compte des montants dont le titulaire du droit réel est certain de devoir s’acquitter au moment de la constitution du droit. Sont notamment exclus, les montants résultant d’une éventuelle indexation, les redevances périodiques variables en fonction du résultat ou du chiffre d’affaires réalisé par le titulaire du droit réel, lorsqu’elles ne sont pas assorties d’une garantie quant à un montant minimal à payer par le titulaire du droit réel… **31.** Par ailleurs, il convient encore de préciser que si l’usufruitier devait réclamer au nu-propriétaire le paiement de certaines sommes qui lui incombent normalement en vertu du Code civil (remboursement du précompte immobilier, frais de gestion de l’immeuble, …), ces sommes viendraient en déduction du prix de l’usufruit pour le calcul des 97,5%. **32.** Quant au prix d’acquisition des constructions par le demandeur, il convient, outre le prix d’acquisition proprement dit, d’y ajouter les éventuels frais de raccordement et les frais de notaires grevés de TVA. **33.** Ceci étant, si, compte tenu des remarques qui figurent aux points 29 à 32 ci-avant et que le prix de constitution du droit d’usufruit atteint au moins 97,5% du prix de construction du bâtiment, le demandeur pourra déduire l’intégralité des taxes ayant grevé la transformation de l’immeuble faisant l’objet de la présente demande et ce, moyennant le respect des règles de déduction selon l’affectation réelle utilisée par le demandeur. **34.** L’application éventuelle de l’exemption visée à l’[article 42, § 3 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-42) au droit réel constitué au profit de l’usufruitier n’aura pas pour conséquence de priver le demandeur de son droit à déduction conformément à l’[article 45, § 1er, 2° C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45). ## *Droits d’enregistrement* **35.** La constitution du droit d’usufruit au profit de l’usufruitier aura lieu sous régime TVA. **36.** Par conséquent, cette constitution sera exemptée du droit proportionnel d’enregistrement et soumise au droit fixe général conformément à l’article 159, 8° C. enr.. ## Aangehaalde teksten 8 [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 5 voorkomens [WBTW art. 42](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-42) 4 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 3 voorkomens [WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 3 voorkomens [WBTW art. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-10) 1 voorkomen [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 1 voorkomen [WBTW art. 45](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-45) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen