--- title: "Voorafgaande beslissing 2025.0574 · Artikelen 37 en 38 W.BTW" description: "Artikelen 37 en 38 W.BTW, Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2025.0574 van 16 december 2025." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2025-0574-artikelen-btw-rubriek-xxxi-tabel-e9af" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Artikelen 37 en 38 W.BTW · BTW - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Werken in onroerende staat - Verlaagd tarief - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling - REGISTRATIERECHTEN - Artikels 44, 45 en 46 **Nummer** 2025.0574 **Datum** 16 december 2025 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 86 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2025.0574 d.d. 16.12.2025 *BTW* · *Artikelen 37 en 38 W.BTW* · *Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20* · *Werken in onroerende staat* · *Verlaagd tarief* · *Verkoop oude gebouwen* · *Vrijstelling* *REGISTRATIERECHTEN* · *Artikels 44, 45 en 46* ## Samenvatting De renovatiewerken in een appartementsgebouw dat meer dan 10 jaar geleden voor het eerst in gebruik werd genomen, kunnen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 6 % zoals bepaald in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20. Voor zover deze verbouwingswerken de structuur van het gebouw in kwestie niet grondig wijzigen, kan de verkoop van die appartementen van btw worden vrijgesteld op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) van het W.Btw. Overeenkomstig de artikelen 44 en volgende van het W.Reg. zal de verkoop van deze appartementen worden onderworpen aan het tarief van 12,5 % en mag de in aanmerking te nemen belastbare grondslag niet lager zijn dan: \- de overeengekomen waarde van de appartementen zonder werkzaamheden (die niet lager mag zijn dan de verkoopwaarde van de appartementen) vermeerderd met de kosten van de werkzaamheden inclusief btw wanneer de appartementen worden verkocht (i) na renovatie of (ii) vóór renovatie en de werkzaamheden worden uitgevoerd door de aanvragers en/of een verbonden vennootschap; \- de overeengekomen waarde van de appartementen zonder werkzaamheden (die niet lager mag zijn dan de verkoopwaarde van de appartementen) wanneer de appartementen vóór de renovatie worden verkocht en de werkzaamheden niet worden uitgevoerd door de aanvragers en/of een verbonden vennootschap. ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.*** ## I. Objet de la demande **1.** La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes : **1.1.** Les travaux de rénovation relatifs au bâtiment d’habitations décrit ci-après, peuvent bénéficier du taux de TVA de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. **1.2.** La vente des deux appartements situés dans le bâtiment d’habitations visé ci-après est exemptée de TVA conformément à l’[article 44, § 3, 1°, a) C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) qu’elle ait lieu avant ou après la réalisation des travaux de rénovation décrits dans la présente décision. **1.3.** La vente d’un appartement avant la réalisation des travaux de rénovation par le promoteur suivie de la rénovation de l’appartement par l’acquéreur ne constitue pas une pratique abusive au sens de l’[article 1er, § 10 C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1). **1.4.** En cas d’acquisition d’un appartement rénové, l’assiette des droits d’enregistrement correspondra au prix de vente de l’appartement fini. **1.5.** En cas d’acquisition d’un appartement à rénover, l’assiette des droits d’enregistrement correspondra au prix de vente de l’appartement avant rénovation ou au prix de vente de l’appartement fini, déduction faite des coûts estimés des travaux de rénovation. ## II. Description des faits **2.** Le demandeur est une société de promotion immobilière et est notamment plein propriétaire d’une maison sur et avec terrain. **3.** Un permis d’urbanisme a été délivré, autorisant notamment la transformation d’un immeuble en deux appartements destinés à la vente. **4.** Dans le cadre de la vente des appartements, le demandeur envisage 2 scénarios possibles : **4.1.** Vente de l’appartement en l’état actuel (avant rénovation) par le promoteur suivie de la rénovation par les acquéreurs. Les travaux de rénovation feront l’objet d’un contrat d’entreprise séparé à conclure par les acquéreurs ; **4.2.** Vente de l’appartement après rénovation par le promoteur. **5.** Les 2 appartements seront proposés à la vente tant dans leur état actuel que dans leur futur état de rénovation, au libre choix de l’acquéreur pour autant qu’il achète avant le début des travaux. Si un appartement est vendu avant le début des rénovations, l’acquéreur sera libre de choisir son entrepreneur pour la réalisation des travaux à son appartement. Il sera également libre de déterminer quels travaux seront réalisés à son appartement. ## III. Décision **6.** La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *TVA* ## Application du taux réduit aux travaux de rénovation de l’immeuble à appartements **7.** Conformément à l’[article 37 du C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) et à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté. **8.** La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes : \- Condition 1°: les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ; \- Condition 2°: les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ; \- Condition 3°: les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ; \- Condition 4°: les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final; \- Condition 5°: la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. **9.** En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, décomptes des structures anciennes et neuves…), que les travaux envisagés pour rénover cette habitation, ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant. **10.** En effet, il ressort des déclarations du demandeur que minimum N% des structures portantes anciennes seront conservées après travaux. **11.** De plus, selon les déclarations du demandeur, les travaux se limiteront à/aux : \- Démolition de l’annexe arrière du bâtiment, \- Installation de terrasses, \- Isolation des murs extérieurs et installation d’une insolation acoustique et thermique intérieure, \- Nettoyage de la façade, \- Remplacement des menuiseries extérieures et intérieures, \- Remplacement de la toiture, \- Nouvelles cloisons intérieurs, \- Renouvellement des techniques de l’immeuble ( électricité, chauffage, eau et ventilation), \- Parachèvement et finitions (revêtements des murs et sols, cuisines, salle de bain…). **12.** Dès lors, pour autant que les travaux réalisés, dans les situations évoquées aux points 4.1 et 4.2 ci-avant, se limitent effectivement aux travaux annoncés, les travaux qui seront effectués à ce bâtiment d’habitation constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition n°1 est donc remplie. **13.** En outre, dans l’hypothèse selon laquelle cette habitation sera, à l’issue des travaux, effectivement utilisée comme logement privé, la condition n°2 sera remplie. **14.** Par ailleurs, selon les déclarations du demandeur, la première occupation de l’immeuble précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition n°3 est également remplie. **15.** Ensuite, comme le demandeur fait transformer cet immeuble à appartements en vue de les vendre, il peut être considéré comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 *(1)*. La condition n°4 est donc satisfaite. --- *\[(1) Points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64\]* --- **16.** Cela étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI précitée soient bien remplies (v. conditions ci-avant) et que les travaux réalisés, dans les situations visées aux points 4.1. et 4.2., se limitent effectivement aux travaux annoncés, les travaux immobiliers relatifs au bâtiment décrit ci-avant, pourront en principe bénéficier du taux de 6%. **17.** Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable : \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. \- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## Livraison des appartements exemptée de TVA conformément à l’[article 44,§ 3,1°, a) C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) **18.** L’[article 12, § 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. **19.** Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2). **20.** Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. **21.** Deux situations peuvent être envisagées : \- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification. \- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. **22.** En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. **23.** Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 21, 2ème tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. **24.** En l’espèce, comme développé aux points 9 à 11 supra, il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels. **25.** Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 21, 2ème tiret ci-avant. **26.** Dès lors, pour autant que les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente des appartements résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA, conformément à l’[article 44, § 3, 1°, a) C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), et sous le régime des droits d’enregistrement. **27.** La vente des appartements en exemption de TVA suivie de l’éventuelle réalisation des travaux de rénovation ne donnera pas lui à un abus de droit, pour autant que les travaux effectivement réalisés se limitent aux travaux de confort et d’amélioration annoncés au regard de l’absence d’avantage fiscal. ## *Droits d’enregistrement* **28.** Si les deux appartements ne sont pas considérés comme des immeubles neufs au sens du C.TVA, leur vente sera soumise au taux de 12,5%, conformément à l’article 44 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe applicable en Région bruxelloise (ci-après, « C. enr. »). **29.** Selon les articles 45 et 46, C. enr., le droit est liquidé sur le montant du prix et des charges stipulés et la base imposable ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis. **30.** Afin de déterminer la base imposable, il convient de distinguer 3 hypothèses : **30.1.** Hypothèse n°1 : Les appartements sont vendus avant le début des rénovations et celles-ci seront exécutées par le demandeur et/ou une société liée ; **30.2.** Hypothèse n°2 : Les appartements sont vendus avant le début des rénovations et celles-ci ne seront pas exécutées par le demandeur et/ou une société liée ; **30.3.** Hypothèse n°3 : Les appartements sont vendus après le début des rénovations exécutées par le demandeur et/ou une société liée. **31.** Dans les hypothèses n°1 et 3, la base imposable à prendre en considération est la valeur conventionnelle desdits appartements dans leur état futur qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la valeur conventionnelle desdits appartements hors travaux (qui ne peut être inférieure à leur valeur vénale) majorée du coûts des travaux TVAC. **32.** Dans l’hypothèse n°2, la base imposable à prendre en considération ne pourra en aucun cas être inférieure à la valeur conventionnelle des appartements hors travaux (qui ne peut être inférieure à la valeur vénale desdits appartements). **33.** Le SDA conditionne la validité de la présente décision à la communication de celle-ci par le demandeur aux tiers acquéreurs des deux appartements avant la signature du compromis. ## Aangehaalde teksten 6 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 3 voorkomens [KB nr. 20 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3) 1 voorkomen [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 1 voorkomen [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 1 voorkomen [WBTW art. 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen