--- title: "Voorafgaande beslissing 2025.0010 · Tarief" description: "Tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2025.0010 van 18 februari 2025." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2025-0010-tarief-afbraak-daarmee-gepaard-gaande-2b0a" lang: "nl" --- # Tarief · Btw - Tarief - Afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied Artikel 37, § 1 W.BTW - Rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 (artikel 114 van de Wet van 12.05.2024 houdende diverse fiscale bepalingen, BS 29.05.2024 **Nummer** 2025.0010 **Datum** 18 februari 2025 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 84 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2025.0010 d.d. 18.02.2025 *Btw* · *Tarief* · *Afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied* · *Artikel 37, § 1 W.BTW* · *Rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 (artikel 114 van de Wet van 12.05.2024 houdende diverse fiscale bepalingen, BS 29.05.2024* ## Samenvatting Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing heeft betrekking op het uitbouwen van een collectief en sociaal woonproject te realiseren op een site te S en wordt ingediend in naam van de vennootschap X die optreedt als aanvrager van de ruling. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW en zoals ingevoerd door artikel 114 van de Wet van 12.05.2024 houdende diverse fiscale bepalingen (BS 29.05.2024), principieel van toepassing op de bedoelde afbraak- en heropbouwwerken die in het kader van het sociale project ‘G’ in S zullen worden verricht ten behoeve van X en die betrekking hebben op een project waarbij (i) X als bouwheer op het betrokken perceel zal instaan voor de afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de bedoelde nieuwe woonentiteiten (i.e. alfa aantal woonentiteiten, een mix van zorgkamers, studio’s en appartementen) die in een specifieke sociale context rechtstreeks zullen worden verhuurd aan natuurlijke personen voor wie X het engagement op zich neemt dat zij er hun domicilie zullen vestigen, waarbij (ii) X het engagement op zich neemt dat deze bestemming gedurende minstens vijftien jaar zal worden bestendigd en waarbij (iii) X bevestigt dat de woonoppervlakte van de woonentiteiten (met inbegrip van het geprorateerde aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes) niet meer, en in casu ruimschoots minder, dan 200 m² zal beslaan. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing heeft betrekking op het uitbouwen van een collectief en sociaal woonproject te realiseren op een site te S en wordt ingediend in naam van de vennootschap X die optreedt als aanvrager van de ruling. 2\. Y heeft destijds de site te S aangekocht en ging op zoek naar een partner die er een collectief en sociaal woonproject wou uitbouwen. 3\. De vennootschap X, die werd gekozen voor het project, werd opgericht door A vzw, B vzw, C vzw en D vzw. X ondertekende een erfpachtovereenkomst met Y. 4\. X werkt samen met een alternatieve projectontwikkelaar als projectcoördinator en met een architectenbureau als ontwerper. De bestaande gebouwen zullen worden afgebroken en twee nieuwe compacte woonentiteiten zullen worden heropgericht. De nieuwe woonentiteiten zullen huisvesting bieden aan bewoners met een verhoogde kwetsbaarheid. De beide gebouwen zullen bestaan uit een gelijkvloers en twee verdiepingen met meerdere afzonderlijke woonentiteiten en een geheel van gemeenschappelijke ruimtes. De nieuwbouw zal bestaan uit alfa aantal woonentiteiten (een mix van zorgkamers, studio’s en appartementen) voor in totaal bèta aantal tot gamma aantal bewoners, met een totale oppervlakte van a m². X bevestigt dat iedere woonentiteit (met inbegrip van het geprorateerde aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes) in oppervlakte ruimschoots minder dan 200 m² zal beslaan. 5\. De gebouwen zullen worden opgetrokken volgens de principes van ‘Universal Design’, aanpasbaar aan veranderende noden. De omgevingsvergunning voor het project werd uitgereikt. 6\. De verschillende woonentiteiten (zonder bemeubeling) zullen aan zeer betaalbare prijzen worden verhuurd, rekening houdend met de financiële draagkracht van de bewoners. De bewoners zullen huren van X en zullen op het adres van de site te S ook hun domicilie vestigen. Daarnaast zullen de hiervoor vermelde vzw’s voorzien in de nodige begeleiding en zorg van de bewoners. ## II. Vraagstelling 7\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wenst de aanvrager van de DVB bevestiging te verkrijgen dat de hierna bedoelde afbraak- en heropbouwwerken die in het kader van het sociale project ‘G’ zullen worden verricht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals ingevoerd door artikel 114 van de Wet van 12.05.2024 houdende diverse fiscale bepalingen (BS 29.05.2024). ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 8\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* #### III.A.1. Draagwijdte en toepassingsvoorwaarden 9\. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 geldt er sinds 01.06.2024 *(1)* een verlaagd btw-tarief van 6% op het werk in onroerende staat inzake de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het initiële gebouw. --- *\[(1)* [*Circulaire 2024/C/73*](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2024-c-73-verlaagd-btw-tarief-afbraak-heropbouw-5359) *van 27.11.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024, randnr. 3.1.\]* --- 10\. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende: > “Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.” In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden: > “1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na de uitvoering van de werken: > > a) door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben; > > b) een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2; > > 2° de bouwheer: > > a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als woning te verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en is vergezeld van een afschrift van de omgevingsvergunning en het (de) aannemingscontract(en); > > b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a); > > 3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning; > > 4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.” 11\. X bevestigt dat alle woonentiteiten die in het sociale project “G” zullen worden verhuurd, voldoen aan het oppervlaktecriterium van 200 m² (cf. infra). Daarenboven maakt X, als bouwheer en verhuurder, zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 4 van tabel A bij het Btw-KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/factuurvermelding) mits de huurder uiteraard voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 12\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de bedoelde woonentiteiten die in het kader van dit sociale project zullen worden verhuurd, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief. #### III.A.2. Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% 13\. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 4 is in geen geval van toepassing op: • werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen; • werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties; • de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning. ### *III.B. Toepassing in casu* #### III.B.1. Eenheid van bouwheerschap 14\. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 4 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. 15\. X is momenteel erfpachthouder van het perceel. Op grond van de bepalingen van de erfpachtovereenkomst zal X als erfpachthouder instaan voor de afbraak van de bestaande gebouwen (en bestaande omgevingsaanleg blijkens de erfpachtovereenkomst) en de heropbouw van de nieuwbouw realiseren met het oog op de verhuur van de gerealiseerde woonentiteiten. De afbraak zal volledig zijn. 16\. Derhalve omvat het project een afbraak en heropbouw die worden uitgevoerd door de bouwheer, zodat het project principieel in aanmerking komt voor de toepassing van de hier besproken regeling voor afbraak van gebouwen en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied. #### III.B.2. Timing 17\. De afbraak- en heropbouwwerken vinden plaats na 01.06.2024, zijnde de datum van inwerkingtreding van rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. #### III.B.3. Realisatie op significant bebouwd terrein 18\. De aanwending van de af te breken gebouwen vóór de afbraak alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. 19\. Onder de bedoelde regeling moet het afgebroken gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de op te richten woonentiteiten. De btw-administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Zij stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant *(2)*. Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie (3). --- *\[(2) Memorie van Toelichting, Kamer, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2\]* *\[(3) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 20\. Vermits de af te breken gebouwen twee schoolgebouwen omvatten en de nieuw op te richten woonentiteiten ongeveer op dezelfde plaats worden opgericht, is er sprake van de afbraak van een ‘significant’ gebouw. Ook de verhouding tussen de afgebroken schoolgebouwen (‘footprint’ van b m²) en de woonentiteiten (‘footprint’ van c m²) staat niet in enige wanverhouding. De nieuwbouw omvat wel een gelijkvloers en twee verdiepingen maar ook deze totale oppervlakte staat niet in wanverhouding met de schoolgebouwen. 21\. Aan de DVB werd een overzicht voorgelegd van de totale oppervlaktes van de nieuwbouw, per woonentiteit en met inbegrip van de gemeenschappelijke delen. 22\. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.4. Woonentiteiten bestemd voor langdurende verhuur 23\. De partij die afbreekt en heropbouwt, komt in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief, voor zover zij de woning na de uitvoering van de werken verhuurt aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. Bovendien moet de heropgebouwde woning bestemd blijven voor de verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie heeft gevestigd, gedurende een periode die ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning. Deze minimumverhuurtermijn wordt bepaald aan de hand van de geregistreerde huurovereenkomst of de opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten met de huurder(s). 24\. X zal de woonentiteiten verhuren aan de bewoners-natuurlijke personen. 25\. De aanvrager, X, bevestigt dat de bewoners van de woonentiteiten er zullen worden gedomicilieerd. In dit verband wijst de aanvrager er op dat, om in aanmerking te komen voor een huursubsidie en huurwaarborg, het noodzakelijk is dat bewoners hun domicilie hebben in de nieuwe woonentiteiten. Bovendien kunnen personen met een beperking maar aanspraak maken op een inkomensvervangende tegemoetkoming voor alleenstaanden als zij binnen het project gedomicilieerd zijn. Dat geldt ook voor het recht op sociale tarieven, zoals een verlaagd energietarief, enzovoort. Daarnaast is het gebruikelijk in de sector van de woonzorgcentra dat bewoners hun domicilie overzetten naar de nieuwe woonplaats. Nog in dit verband wijst de aanvrager er ook nog op dat de appartementen, studio’s en kamers onbemeubeld zullen worden verhuurd. De huurders moeten dus zelf instaan voor de bemeubeling en inrichting, wat meteen veronderstelt dat zij effectief zullen verhuizen naar de site te S. De aanvrager neemt dan ook het engagement op zich dat het project is gericht op de verhuur voor een lange(re) termijn en dat de huurders zich zullen dienen te domiciliëren op het adres van de site. De site voorziet weliswaar in één ‘noodkamer’ die ook kan worden gebruikt voor de opvang bij een noodgeval. Deze kamer beslaat echter slechts een zeer beperkt deel van het project (circa d m²) en kan bovendien, indien daar nood aan zou zijn, ook zonder meer worden bestemd voor lange termijnverhuur (gezien de Universal Design-bouw; cf. supra). Daarnaast bevestigt de aanvrager dat de gemeenschappelijke ruimtes binnen de nieuw opgetrokken gebouwen zullen worden gebruikt door de bewoners (hoewel een zeer sporadisch gebruik door andere buurtbewoners niet volledig uit te sluiten valt). De aanvrager bevestigt ook dat de gemeenschappelijke delen niet permanent zullen worden ter beschikking gesteld van derde partijen dienstverleners (kinesitherapeut, enz.) voor diensten aan de bewoners. Tot slot is er het engagement dat er op de site “G” een aanbod wordt gecreëerd dat vorm geeft aan betaalbaar wonen, als antwoord op de stijgende huurprijzen in S. Dit ondersteunt mee dat de huurders hun domicilie zullen vestigen op de site. 26\. Op grond van wat voorafgaat is tot voldoening van de DVB aangetoond dat aan de voorwaarden zal worden voldaan gedurende de periode van 15 jaar door de opeenvolgende huurovereenkomsten die met de huurders zullen worden afgesloten. #### III.B.5. Totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² 27\. De regeling werkt ook door op bepaalde bijzondere woonvormen. Wanneer de vennootschap X aldus is opgetreden als bouwheer en vervolgens woningen met een totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² gedurende een periode van ten minste vijftien jaar verhuurt aan privébewoners die deze woningen als hoofdverblijfplaats aanwenden en er hun domicilie vestigen, zal het bedoelde 6%-tarief van toepassing zijn op de voorafgaande werken van afbraak van gebouwen en heropbouw van die woningen. 28\. De oppervlaktevereiste wordt toegepast ongeacht het type van woning (viergevelwoning, rijhuis, appartement of wooneenheid in een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen). Ook in de Commissie Financiën bij de bespreking van het wetsontwerp dat de regeling heeft ingevoerd, heeft de minister van Financiën uitdrukkelijk bevestigd dat de voorwaarde inzake de oppervlakte van 200 m² moet worden beoordeeld per afzonderlijke wooneenheid *(4)*. --- *\[(4) Verslag, Kamer, 2023-2024, nr. 55-3865/008, 30.\]* --- 29\. Op grond van de gegevens en de plannen bevestigt de aanvrager dat de bewoonbare oppervlakte per woonentiteit voor alle individuele woonentiteiten niet meer zal bedragen dan 200 m² en dat bijgevolg aan deze voorwaarde zal worden voldaan. #### III.B.6. Formaliteiten 30\. De toepassing van de regeling veronderstelt dat aan een aantal vormvoorwaarden moeten worden voldaan (de indiening van een voorafgaande verklaring en bijhorende stukken en een verwijzing naar deze verklaring op de facturen van de aannemers). De aanvrager maakt zich sterk dat hij aan deze vormvoorwaarden zal voldoen bij de aanvang van dit sociale project. ## IV. Conclusie 31\. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW en zoals ingevoerd door artikel 114 van de Wet van 12.05.2024 houdende diverse fiscale bepalingen (BS 29.05.2024), principieel van toepassing op de hiervoor bedoelde afbraak- en heropbouwwerken die in het kader van het sociale project ‘G’ in S zullen worden verricht ten behoeve van X en die betrekking hebben op een project waarbij (i) X als bouwheer op het betrokken perceel zal instaan voor de afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de bedoelde nieuwe woonentiteiten (i.e. alfa aantal woonentiteiten, een mix van zorgkamers, studio’s en appartementen) die in een specifieke sociale context rechtstreeks zullen worden verhuurd aan natuurlijke personen voor wie X het engagement op zich neemt dat zij er hun domicilie zullen vestigen, waarbij (ii) X het engagement op zich neemt dat deze bestemming gedurende minstens vijftien jaar zal worden bestendigd en waarbij (iii) X bevestigt dat de woonoppervlakte van de woonentiteiten (met inbegrip van het geprorateerde aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes) niet meer, en in casu ruimschoots minder, dan 200 m² zal beslaan.