--- title: "Voorafgaande beslissing 2024.1011 · Verkoop oude gebouwen, Vrijstelling" description: "Verkoop oude gebouwen, Vrijstelling, oud gebouw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2024.1011 van 4 februari 2025." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2024-1011-verkoop-oude-gebouwen-vrijstelling-oud-8c05" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Verkoop oude gebouwen, Vrijstelling, oud gebouw · BTW - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling **Nummer** 2024.1011 **Datum** 4 februari 2025 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 59 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2024.1011 d.d. 04.02.2025 *BTW* · *Verkoop oude gebouwen* · *Vrijstelling* ## Samenvatting Voor zover de verbouwingen de structuur van het gebouw niet wijzigen, kan de verkoop van de appartementen die het resultaat zijn van de verbouwing van een oud kantoorgebouw tot een flatgebouw van btw worden vrijgesteld op grond van [artikel 44, § 3, 1°, a) van het WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) en worden onderworpen aan de registratierechten. ## Tekst van de beslissing ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation qu’après l’achèvement des travaux de rénovation, l’immeuble décrit ci-après ( à l’exception des logements situés au 1ier étage et de la surface commerciale) n’acquerra pas la qualité d’immeuble neuf au sens de la TVA et devra donc être vendu sous le régime des droits d’enregistrement. ## II. Description des faits 2\. Le demandeur a pour ambition de transformer le bien en un rez-de-chaussée commercial et 15 logements. 3\. Une fois les travaux achevés, le demandeur, en sa qualité de promoteur immobilier, a pour intention de vendre une partie des logements rénovés. 4\. Il se pourrait qu’il en conserve une partie afin d’en mettre à disposition de tiers les logements restants ainsi que le RDC commercial. En tout état de cause, il est également précisé que les 2 studios et l’appartement du premier étage devraient être exploités comme « logements touristiques ». 5\. Une agence immobilière est mandatée pour la vente. A ce jour, un bon de réservation va être signé pour un logement en évoquant l’introduction de la présente demande. 6\. Le projet n’est pas soumis à la Loi Breyne. 7\. Le projet immobilier respecte l'intégrité du bâtiment au maximum. 8\. Le bâtiment actuel ayant été initialement conçu en logements et puis racheté avant son érection par une seule société qui l’a transformé en bureaux. Dès lors, l'ensemble des logements est organisé de façon à respecter la trame constructive des porteurs existants. 9\. En effet, toute la structure du bâtiment ancien, tel qu'elle existe actuellement, va être totalement conservée. 10\. Les travaux de démolition ne consistent majoritairement qu’à l’enlèvement des faux plafonds, des cloisons de séparations non portantes, d’enlèvement des châssis existants. 11\. Plus précisément, vont être totalement conservés : \- les fondations ; \- toute la structure (planchers, murs porteurs, poutres, colonnes, etc.) du niveau -1, lequel va être rénové et aménagé en caves et toute une série de locaux techniques (Electricité, eau, gaz, …); \- toute la structure (planchers, murs porteurs, poutres, colonnes, etc.) des niveaux de bureaux actuellement existants (RDC) lequel va être transformé en grande partie en 1 commerce en gros-œuvre fermé (au niveau 0) et en 1 parking à vélos ; \- toute la structure (planchers, murs porteurs, colonnes, chapes, etc.) des niveaux de bureaux actuellement existants lesquels vont être réaménagés en 15 logements (de type : 3 studios et 12 appartements). \- les espaces dédiés à la circulation verticale dans le bâtiment (cage d'escalier et ascenseur également conservés). La cage d’escalier va être prolongée afin de créer un accès en toiture ; \- toutes les façades ainsi que la toiture plate; \- tous les murs porteurs intérieurs et extérieurs. 12\. Après la réalisation des travaux de transformation, le bâtiment va garder exactement le même volume ainsi que la même superficie, à l’exception des changements suivants : \- La superficie intérieure sera réduite à la suite de l’isolation par l’intérieur des pignons des voisins ; \- En façade avant, les dalles de sol des étages sont en surplomb par rapport au trottoir. 13\. Dès lors, les châssis vont être réalignés dans le plan de la façade et les surplombs vont devenir des terrasses. La superficie au sol reste donc inchangée mais la répartition intérieur/extérieur diffère quelque peu. Il ne va donc y avoir aucune modification touchant aux éléments essentiels du bâtiment. 14\. En réalité, plus de 87 % des travaux qui vont être réalisés consistent en des travaux d'aménagement intérieurs, à savoir des travaux (liste non exhaustive) : \- de peinture ; \- de revêtement de sol ; \- de plomberie ; \- d'électricité ; \- de chauffage ; \- de ventilation ; \- de menuiserie extérieure et intérieure ; \- d'installation des cuisines, salles de bain et sanitaires ; \- de placement de cloisons et/ou parois afin de délimiter la superficie des futurs logements ; \- de remplacements des châssis ; \- etc. ## III. Décision 15\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *Livraison de l’immeuble exemptée de TVA conformément à l’*[*article 44,§3,1°, a) C.TVA*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 16\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 17\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2). 18\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. 19\. Deux situations peuvent être envisagées : \- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; \- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. 20\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 21\. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 19, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. 22\. Dans le cas présent, il ressort de la description du projet immobilier faite par le demandeur que les travaux entrepris (tels que mentionnés aux points 11 à 14) ne modifient pas radicalement le bâtiment dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. 23\. En effet, les travaux réalisés au bâtiment consistent majoritairement en des travaux d’aménagements intérieurs (cloisonnement, installations des techniques, ameublement, peinture…) sans qu’il soit porté atteinte aux éléments porteurs ou aux fondations du bâtiment. 24\. Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 19, 2ième tiret ci-avant. 25\. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par le demandeur des 12 appartements (à l’exception des appartements situés au 1er étage et de la surface commerciale) résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA conformément à l’[article 44, §3, 1°, a) C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) et se fera donc sous le régime des droits d’enregistrement. ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 3 voorkomens [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen