Artikelen 37 en 38 W.BTWBtw - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw van gebouwen

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. Votre demande vise en particulier à obtenir la confirmation que les travaux immobiliers relatifs à ma démolition d’une étable en état de ruine et la reconstruction conjointe, sur une même parcelle, de deux habitations jointives, bénéficient du taux TVA réduit de 6% conformément à la rubrique XXXVII, §1 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20.

II. Description des faits

2. M. X et Mme Y. sont les propriétaires de la parcelle A.

3. Sur cette parcelle se trouve une étable en ruine, d’une superficie de Nm².

4. Le projet est de démolir cette vieille étable afin d’y reconstruire deux maisons jointives en lieu et place de ce vieux bâtiment.

5. Ces deux maisons deviendront leurs habitations propres.

III. Décision

6. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

7. La rubrique XXXVII, §1er de l’arrêté royal précité dispose que le « taux réduit de six p.c. s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes:

1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux:

a) est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai;

b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2;

2° le maître d'ouvrage-personne physique:

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie:

- du permis d'urbanisme;

- du (des) contrat(s) d'entreprise;

b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a);

3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation;

4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique du maître d'ouvrage-personne physique:

- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier;

- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable:

1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture;

2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires;

3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation. »

Démolition et reconstruction effectuées par la même personne

8. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, § 1er de l'arrêté royal n° 20 sur la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

9. Les demandeurs déclarent être les maîtres d’ouvrage, à titre privé, du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Notion de bâtiment et de consistance significative

10. Une des conditions de la rubrique est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

11. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

12. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment à démolir a les caractéristiques objectives d’une construction durable (dalle de béton, parpaings, toiture imperméable, menuiseries extérieures…) et a également une consistance significative au regard du projet d’habitation envisagé. Le bâtiment à démolir est un ancien hangar agricole. Il est construit en blocs de ciment (parpaings) sur dalle de fondation en béton armé.

13. La démolition concerne donc bien un bâtiment, d’une superficie de Nm² ayant une consistance significative en lui-même mais aussi par rapport au bâtiment d’habitation qui sera reconstruit, soit une maison unifamiliale de Nm². La condition est remplie.

La reconstruction du bâtiment d’habitation doit avoir lieu sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli

14. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

15. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

16. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

17. En l'espèce, il ressort des déclarations du demandeur ainsi que du permis d’urbanisme que le bâtiment à démolir est situé sur la parcelle sur laquelle l’habitation nouvellement construite sera elle-même érigée, soit la parcelle référencée xxxx.

18. Cette condition de reconstruction sur la même parcelle que le bâtiment démoli est donc remplie.

Les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l’exécution des travaux est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre […]

19. Les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai.

20. Par ailleurs, les demandeurs ont confirmé que ces habitations seront totalement destinées à leur propre et unique habitation au moment de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment reconstruit, soit l’habitation 1 pour Mme Y et l’habitation 2 pour M X. La condition est remplie.

Les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l’exécution des travaux a une superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m²

21. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 200 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

22. Dans leur demande, les demandeurs déclarent que la surface habitable du bâtiment reconstruit, telle que définie dans la règlementation applicable sera de N mètres carrés, et donc inférieure à la surface maximum de 200 mètres carrés. La condition est remplie.

Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20

23. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

23.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

23.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

23.3. Condition 3 : la facture émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

24. En conclusion, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 32.1. à 32.3. de la décision), les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe d’une habitation propre telles que visés dans la présente décision pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

25. Pour le reste, conformément à l’alinéa 4 du paragraphe 1 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

25.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

25.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

25.3. au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

26. Par conséquent les éventuels travaux d’aménagement du jardin seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.