Optionele btw-verhuurBtw - Optionele btw-verhuur - Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid en artikel 44,§3, 2° d) Wbtw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vennootschap X.

2. X heeft de intentie om het volledig nieuwe kantoorgebouw te verhuren met toepassing van btw.

3. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 3 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe om van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat:

• in de hierna beschreven omstandigheden het vastgoedproject na de werken voor btw-doeleinden als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 2° d) W.BTW.

II. Beslissing

4. Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

Optie onroerende verhuur als uitzondering op de vrijstelling onroerende goederen

5. Op grond van artikel 44 §3 2° d) W.BTW zijn de volgende diensten uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen:

“ de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen. “

Verder wordt in deze wetsbepaling ook nog de volgende voorwaarde gesteld:

““De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is.”

6. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden:

7. De verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein.

8. De betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent.

De aanvrager verklaart dat het gebouw na de oprichting zal worden verhuurd aan A met als bestemming voor de economische doeleinden.

9. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde.

10. De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder;

11. De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst.

12. Ten slotte moet het gebouw, voorwerp voor de optionele heffing als een nieuw gebouw kunnen aangemerkt worden waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018.

De aanvrager verklaart dat elk afzonderlijke gebouw zelfstandig gebruikt en verhuurd kan worden. Er zal voor elk gebouw een afzonderlijke toegang zijn van buitenaf.

13. De DVB merkt op dat zij de huurovereenkomsten betreffende de optionele verhuur niet heeft onderzocht. Het is aan de aanvrager om erop toe te zien dat zowel de vorm- als grondvoorwaarden voor de toepassing van artikel 44 §3 2°, d) W.BTW worden nageleefd.

14. Volledigheidshalve merkt de DVB op dat de bouwdelen die verhuurd zullen worden onder de optie van artikel 44 §3 2°, d) W.BTW onderworpen zijn aan de 25-jarige herzieningstermijn.

15. De aanvrager dient zich ertoe te verbinden mogelijke wijziging(en) btw technisch op te volgen en spontaan eventuele rechtzettingen door te voeren.

16. Het nieuwe gedeelte voldoet volgens de rulingdienst aan de voorwaarden opgelegd volgens artikel 44 § 3, 2°, d) wbtw om te worden verhuurd onder optionele stelsel van onroerende verhuur.

17. Krachtens artikel 45, § 1, 1°, van het Btw-Wetboek heeft een belastingplichtige volledig recht op btw-aftrek wanneer zijn uitgaande handelingen aan de btw zijn onderworpen. Dit wil zeggen dat deze niet vrijgesteld zijn op grond van artikel 44 van het Btw-Wetboek. Door het opteren voor de btw volgens artikel 44 §3 2° d) W.BTW zijn de uitgaande handelingen met betrekking tot deze specifieke handeling beschreven in deze ruling aan de btw onderworpen.

18. De DVB stelt vast dat de aanvrager de intentie heeft om de kantoren, na oplevering te bestemmen voor een btw-belaste verhuur in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. Hierdoor kan de btw geheven bij de verbouwingskosten onmiddellijk en volledig in aftrek worden gebracht. Hierbij opmerkend dat de aanvrager bij wijziging van voormelde intentie spontaan de vereiste btw correcties- zijnde correctie van de btw-aftrek dient door te voeren;

19. Door het opteren voor de btw zijn handelingen omschreven in deze ruling in hoofde van Y aan de btw onderworpen. Hierbij opmerkend dat de aanvrager bij wijziging van voormelde intentie spontaan de vereiste btw correcties- zijnde correctie van de btw-aftrek dient door te voeren.