TariefBtw - Tarief - Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen Rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 betreffende de btw-tarieven (de tekst van KB nr. 20, rubriek XXXVII, werd vervangen en is van toepassing met ingang van 01.01.2024 (artikel 60, Programmawet van 22.12.2023, BS, 29.12.2023, p. 124003))

Tekst van de beslissing

I. Beslissing

1. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende : De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

2. Met onderhavige rulingaanvraag wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat bij de verkoop van de … wooneenheden en de ondergrondse auto staanplaatsen en bergingen die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2024 en 31.12.2024 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

3. Ingevolge rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is het verlaagd btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer:

• de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023;

4. de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig artikel 17, § 1 WBTW.

5. Rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 is in werking getreden op 1 januari 2024 ingevolge art. 58 van de programmawet van 22 december 2023.

6. Rubriek XXXVII, § 3, nieuw, herneemt de toepassingsvoorwaarden van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20, waaraan de twee temporale voorwaarden werden toegevoegd ter beperking van het toepassingsgebied in de tijd.

7. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

I.A) Omgevingsvergunning

8. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023.

1. Op X/XX/2021 werd er een omgevingsvergunning bekomen voor de bouw van … appartementen.

9. Op … werd er een omgevingsvergunning bekomen voor de bouw van … i.p.v. … appartementen binnen hetzelfde bouwvolume dat goedgekeurd werd in de initiële omgevingsvergunning die op … werd toegekend.

10. De DVB is van oordeel dat de op … bekomen omgevingsvergunning de kanteldatum is ter beoordeling van de temporale voorwaarde aangezien de omgevingsvergunning van … waarbij … bijkomend appartement binnen dezelfde bouwvolume mag worden gebouwd geen substantiële wijziging vormt aan de op … bekomen omgevingsvergunning.

11. Aan deze voorwaarde werd bijgevolg voldaan.

I.B) Bouwheer – eenheid van project

12. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

13. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon.

14. Uit de voorgelegde opstalovereenkomst blijkt dat de eigenaar van desbetreffende percelen een recht van opstal heeft verleend aan de aanvrager voor de oprichting van de appartementen.

15. De aanvrager verklaart bovendien dat de afbraakwerken in haar opdracht werden uitgevoerd.

16. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

I.C) Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

17. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

18. Uit de rulingaanvraag, de akte tot vestiging van recht het van opstal, de omgevingsvergunning en het aangeleverd fotomateriaal blijkt dat de afbraak m.b.t. onderhavig project betrekking heeft op:

- Op kadastraal perceel , een oude ééngezinswoning en aanhorigheden met als oppervlakte ….

- Op kadastraal perceel… een parkeerterrein met als oppervlakte ….

19. De DVB kan aanvaarden dat de af te breken constructies kwalificeren als een gebouw, in de zin van artikel 1, § 9, 1° van het btw-wetboek.

20. Daarnaast dient de afbraak van desbetreffende gebouwen een significant karakter te hebben.

21. De DVB is van oordeel dat de afbraak van de oude ééngezinswoning een significant karakter heeft.

22. Ook wat het afgebroken parkeerterrein betreft is de DVB van oordeel dat de afbraak ervan een significant karakter betreft. Immers, uit de door de aanvrager aangeleverde elementen en stukken blijkt dat desbetreffende parkeerterrein dat eveneens gebruikt werd als toegang voor de bevoorrading van de supermarkt (aangepast voor zwaar transport), gebouwd werd op funderingen van oude woningen. In het kader van de afbraak ervan brengt de aanvrager de weegbonnen van de afgevoerde materialen bij, alsook de facturatie waaruit blijkt dat er extra werk diende te worden uitgevoerd met name zeefwerken voor het mengpuin dat zich nog onder de parkingoppervlakte bevond. Zo werd er een volume van … aan puin (zware bestrating voor parking eveneens gebruikt voor de toegang van bevoorrading) en werd er nog … aan mengpuin uit de grond gehaald (oude funderingen van voorheen bestaande gebouwen).

23. Tenslotte dient de omvang van de afgebroken gebouwen betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

24. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

25. De wederopbouw m.b.t. huidige aanvraag heeft betrekking op:

- De bouw van een meergezinswoning bestaande uit ….

26. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de oude constructies derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van de meergezinswoning.

I.D) Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

27. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van een gebouw voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning.

28. Bij de beoordeling van voornoemde voorwaarde dient er gekeken te worden naar de oorspronkelijke kadastrale indeling, voorafgaand aan de afbraak en niet naar de nieuwe kadastrale indeling.

29. Aangezien het bouwproject gerealiseerd zal worden op twee voorheen bebouwde percelen is de DVB van oordeel dat er aan deze voorwaarde is voldaan.

I.E) (ondergrondse) Parkeerplaats en bergingen

30. Zoals hierboven beschreven zal de aanvrager eveneens ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen oprichten.

31. Circulaire 2021/C/18 vermeldt in randnummer 3.6 dat het verlaagd btw-tarief niet van toepassing is op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

32. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van een desbetreffende ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen voor zover deze een onmiddellijk nut opleveren voor de eigenaar (of zijn huurder) en die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 van één van de … bedoelde wooneenheden.

I.F) Formele voorwaarden

33. In de rulingaanvraag beschrijft de aanvrager tenslotte een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief op grond van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 toepassing vindt.

34. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte.