--- title: "Voorafgaande beslissing 2024.0351 · Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden" description: "Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Belaste onroerende verhuur, nieuw gebouw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2024.0351 van 25 juni 2024." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2024-0351-nieuwe-gebouwen-btw-doeleinden-belaste-b62f" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Belaste onroerende verhuur, nieuw gebouw · Btw - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden - Belaste onroerende verhuur **Nummer** 2024.0351 **Datum** 25 juni 2024 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 107 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2024.0351 d.d. 25.06.2024 *Btw* · *Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden* · *Belaste onroerende verhuur* ## Samenvatting Uit de beschrijving van de desbetreffende werkzaamheden blijkt volgens de DVB effectief dat het gebouw, rekening houdend met de administratieve criteria en de btw-bronnen, een ingrijpende wijziging in zijn structuur zal ondergaan en dat de werkzaamheden dus aanleiding geven tot een ‘nieuw’ gebouw of deel van een gebouw voor btw-doeleinden in de zin van [artikel 44, § 3, 1° van het WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). ## Tekst van de beslissing ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que le bâtiment sera bien considéré comme neuf au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation. ## II. Description des faits 2\. La Société a acquis, en date du NN.NN.NNNN, la pleine propriété d’un immeuble de bureaux. Cet immeuble de bureaux est composé d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de N étages, comprenant X m² de bureaux, X emplacements de parking au rez-de-chaussée et N m² d’espaces techniques et archives (ci-après le « Bâtiment Ancien »). 3\. En date du NN.NN.NNNN, un permis d’urbanisme a été octroyé à la Société en vue de « rénover et étendre un immeuble de bureaux, transformer ses façades, restructurer ses espaces intérieurs, construire un N étage, aménager des terrasses arrière aux Ner et Ne étages, démolir une annexe en intérieur d’ilot en vue de créer un jardin en pleine terre et un patio » (ci-après le « Permis d’Urbanisme »). 4\. Dans une première phase, la Société a entamé les travaux de démolition consistant : 4.1. En général pour tous les étages : \- démolition totale de la partie mitoyenne du côté gauche du Bâtiment Ancien ; \- démolition des séparations intérieures (murs et cloisons) ; \- démolition de la façade avant et de la façade arrière ; \- enlèvement des allèges et des châssis tant en façade arrière qu’en façade avant ; \- mise à nu des colonnes et des dalles (enlèvement des techniques, des finitions, des chapes et des revêtements des colonnes) ; \- le désamiantage du Bâtiment Ancien ; 4.2. au niveau du X : \- démolition totale en façade avant droit de la dalle et excavation de terres en vue de créer la fosse du monte-charge à vélo ; \- démolition de l’escalier côté mitoyen droit du Bâtiment Ancien ; \- démolition de la dalle à hauteur de N% de sa surface ; 4.3. au niveau du X : \- démolition en façade avant droit de la dalle, de l’ancienne rampe de parking (car dénivelé d’environ 1m20 entre le niveau du trottoir et celui du X), ainsi que de l’ancienne porte de garage ; \- démolition en façade arrière droit de la dalle et de l’ancienne rampe de parking qui donnait accès au bâtiment voisin via l’entrée ; \- démolition des colonnes en façade avant ; 4.4. au niveau du X : \- démolition à l’arrière du Bâtiment Ancien de l’annexe ; \- démolition en façade avant droit de la dalle ; \- démolition, côté mitoyen droit du Bâtiment Ancien, de la trémie technique ; \- démolition d’une poutre découverte lors de la phase de démolition ; 4.5. au niveau du X : \- démolition, côté mitoyen droit du Bâtiment Ancien, du monte-charge et de la trémie technique ; 4.6. au niveau du X : \- démolition totale de la toiture et de la cabine ; \- démolition des colonnes portantes en façade avant, ainsi que de toutes les poutres, seules sont conservées les 8 colonnes centrales et les 4 colonnes en façade arrière ; \- démolition, côté mitoyen droit du Bâtiment Ancien, du monte-charge et de la trémie technique ; (ci-après les « Travaux de Démolition »). 5\. Dans une deuxième phase, la Société procèdera aux travaux de construction suivants : 5.1. En règle générale pour tous les étages : \- reconstruction de la partie mitoyenne côté gauche du Bâtiment Ancien ; \- renforcement de la structure portante existante en vue de supporter le nouveau X étage ; \- reconfiguration des éléments structurants afin d’offrir des plateaux ouverts permettant des aménagements intérieurs s’adaptant aux besoins de l’entreprise qui exploitera le bâtiment ; \- reconfiguration des noyaux de circulation intérieurs avec construction de deux nouveaux ascenseurs et d’un nouvel escalier de secours ; \- reconstruction des sanitaires ; \- installation d’un monte-charge en façade avant droit au rez-de-chaussée pour descendre les vélos au sous-sol ; \- création d’une nouvelle trémie technique ; \- l’ancienne trémie sera refermée par une dalle, en gris clair, et nécessitera la pose de deux poutres du X au Xe étage ; \- reconstruction des façades avant et arrière ; \- agrandissement des baies en façades avant et arrière ; \- réaménagement des espaces intérieurs ; 5.2. au niveau des fondations : \- placement de micropieux pour supporter la cage d’escalier et la cage des ascenseurs ; \- création de fosses pour les ascenseurs et le monte-charge ; \- renforcement en béton en façade avant ; 5.3. au niveau du X : \- renforcement en carbone de deux poutres centrales ; \- renforcement en béton en façade avant ; \- installation d’un local HT en façade avant au sous-sol. Ce local HT exige de couler une dalle supplémentaire de 15 cm afin de protéger les bureaux ; \- pose de nouvelles dalles, en gris clair, à l’arrière du monte-charge, au-dessus de l’ancien escalier démoli et au niveau de l’ancienne parcelle qui donnait accès à l’immeuble voisin ; \- aménagement d’un local vélo (suppression de l’espace parking) ; 5.4. au niveau du X : \- pose de deux nouvelles poutres en façade avant, en vue supporter l’enlèvement des deux colonnes en façade ; \- renforcement en carbone de deux poutres centrales ; \- une nouvelle dalle, en gris clair, contenant les gaines techniques du monte-charge, sera coulée au-dessus de ce dernier ; \- rehausse de la dalle, en vue d’aligner le niveau du sol avec celui du trottoir ; \- création d’un patio et d’espace bureau à la place de l’ancienne annexe arrière ; 5.5. au niveau haut du X étage au Xe étage : \- création, au niveau du X étage d’une terrasse arrière de chaque côté du patio ; \- renforcement en carbone de trois poutres; 5.6. au niveau haut du Xe étage : \- placement de nouvelles colonnes en façade avant ; \- placement de nouvelles poutres, en gris clair entre les colonnes pour supporter le nouvel étage ; 5.7. au niveau du Xe étage : création d’un nouvel étage avec une terrasse arrière ; 5.8. au niveau du toit : création d’un nouveau toit plat, avec une nouvelle cabine technique et le placement de panneaux solaires ; (ci-après les « Travaux de Construction »). 6\. Les Travaux de Démolition et de Construction sont estimés à un montant de Y € HTVA. 7\. La société A a réalisé une expertise immobilière qui évalue le Bâtiment Neuf, au moment de l’achèvement des travaux, à X € hors frais dont X € se rapporte à la valeur du terrain et Z € se rapporte à la valeur des constructions. 8\. Le bâtiment sera composé, après travaux, d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de six étages, comprenant N m² de bureaux et N m² de terrasse et jardin, N emplacements de parking pour vélo et N m² d’espaces archives au sous-sol ## III. Décision 9\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale* 10\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 11\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. *(1)* --- *\[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.\]* --- 12\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : 12.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; 12.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. 13\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 14\. Selon le SDA, pourraient, par exemple, être qualifiés de changements majeurs impactant la nature, la structure et, le cas échéant, l'utilisation du bâtiment *(2)* : --- *\[(2)* [*Décision anticipée n° 2023.0443*](https://juriel.be/nl/rulings/2023-0443-nieuwheidskarakter-toepassing-btw-ingrijpende-wijziging-37f0) *du 03.10.2023\]* --- \- des modifications majeures de la structure du bâtiment : démolition et construction de nouveaux planchers, démolition et reconstruction de la structure de la façade porteuse et de l'extension arrière et installation d'une nouvelle structure de renforcement et de fondation à chaque étage d'un bâtiment ; \- Des changements majeurs prévus dans la nature du bâtiment : d'un bâtiment ancien, obsolète et totalement inadapté aux normes contemporaines à un immeuble de bureaux moderne et durable, high-tech, axé sur la durabilité, l'efficacité énergétique et l'autosuffisance – tant en termes d'énergie, de climatisation que d'utilisation de l'eau – ainsi qu'en termes d'écologie avec des toits verts et des façades végétalisées ; \- Un changement radical de zonage prévu du bâtiment : d'un concept de bureau classique centré sur un seul utilisateur, à un environnement flexible et multi-utilisateurs. 15\. Un tel changement radical de la structure du bâtiment s'accompagne en principe de travaux sur les murs porteurs, les piliers porteurs, les colonnes, les planchers, les cages d'escalier, les cages d'escalier, les goulottes, etc. 16\. Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que la transformation de l’immeuble entraine la construction d’un bâtiment pouvant être qualifié de neuf aux fins de la TVA. 17\. En effet, l’énumération des différents travaux réalisés figurant aux numéros 4 à 8 démontre l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble. ## *Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%* 18\. Lorsque les travaux exécutés sont de nature à entraîner une modification importante de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci, mais qu'il est néanmoins difficile de déterminer si l'immeuble ou une partie de celui-ci a subi une altération radicale de ses éléments essentiels, l'administration de la TVA peut admettre qu'il s'agit d'un bâtiment neuf si le prix de revient, hors TVA, des travaux exécutés par le propriétaire lui-même ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale de l'immeuble ou de la partie d'immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés, à l'exclusion du terrain, au moment de l'achèvement de ces travaux. 19\. Dans ce cas, il ne s'agit toutefois que d'une possibilité (« tolérance facultative »), de sorte qu'un constructeur professionnel visé à l'[article 12, § 2 du code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n'est pas tenu de considérer les bâtiments comme neufs aux fins de la TVA. 20\. Compte tenu du fait que, dans les circonstances propres à l'espèce, l'immeuble a manifestement subi des modifications radicale de sa structure, le SDA applique en l'espèce la règle des 60 % à titre subsidiaire. 21\. Dans l’application et le calcul de la règle des 60%, trois paramètres sont primordiaux, à savoir la valeur vénale du bâtiment fini, la valeur foncière et le coût des travaux réalisés (hors TVA et hors travaux de intellectuels tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité). 22\. Le SDA n'est pas compétente pour se prononcer sur la valeur vénale de l'immeuble ou sur la valeur vénale du terrain. De même, s'agissant du coût des travaux immobiliers réalisés et à réaliser, elle ne peut se prévaloir que des déclarations de la requérante. 23\. Il ressort du rapport établi par un bureau d’experts que la règle des 60 %, tel qu’exposée au point 12.2 susmentionné, sera respectée. Dès lors, l'immeuble peut également être considéré comme neuf aux fins de la TVA sur la base du critère des 60 %. ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 2 voorkomens [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen