--- title: "Voorafgaande beslissing 2024.0169 · Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, renovatie" description: "Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, renovatie, nieuw gebouw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2024.0169 van 27 mei 2024." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2024-0169-nieuwe-gebouwen-btw-doeleinden-renovatie-7fec" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, renovatie, nieuw gebouw · Btw - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden **Nummer** 2024.0169 **Datum** 27 mei 2024 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 48 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2024.0169 d.d. 27.05.2024 *Btw* · *Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden* ## Samenvatting De beschrijving van de werkzaamheden in kwestie toont volgens de DVB op doeltreffende wijze aan dat – rekening houdend met de administratieve criteria en de btw-bronnen – het gebouw een substantiële wijziging in zijn structuur zal ondergaan en dat de werkzaamheden bijgevolg zullen resulteren in een ‘nieuw’ gebouw of een 'nieuw’ gedeelte van een gebouw voor btw-doeleinden in de zin van [artikel 44, § 3, 1° van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). ## Tekst van de beslissing ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que le bâtiment faisant l’objet du projet décrit sera considéré comme neuf aux fins de la TVA après achèvement des travaux de rénovation et de transformation. ## II. Description des faits 2\. L’entreprise concerne une démolition totale et reconstruction des structures hors-sol ainsi qu’une démolition partielle et reconstruction des niveaux de sous-sols. La démolition et reconstruction partielle des surfaces en sous-sols est justifiée par des impératifs de sécurité liés à l’environnement immédiat de l’immeuble. 3\. Bien que certains éléments des sous-sols soient conservés, d’importants travaux structurels y ont été entrepris et sont toujours en cours à savoir la démolition partielle de dalles, murs et parois, la reprise des fondations pour soutenir la nouvelle infrastructure, le renforcement des parois et la construction d’une nouvelle paroi latérale (construction d’un nouveau voile de béton), … 4\. Une fois les travaux achevés, l’immeuble sera à nouveau destiné à accueillir majoritairement des surfaces de bureaux au bénéfice de plusieurs locataires, avec notamment des surfaces modulables aux étages, des espaces partagés, un espace de restauration, un auditorium, des salles de réunion et des sanitaires mais également potentiellement une surface commerciale ayant pour effet de modifier partiellement la destination du bâtiment. 5\. Les niveaux des bureaux en superstructure et les niveaux entresol et sous-sol -1 ont été entièrement démolis et seront reconstruits afin d’offrir de nouveaux plateaux de bureaux conformes aux normes actuelles sur X étages hors-sol. Le sous-sol- 1 a été supprimé en vue de permettre une extension du rez-de-chaussée. 6\. La démolition complète de ces niveaux a notamment été justifiée par la volonté de construire un immeuble très performant d’un point de vue énergétique, stratégie qui se confirme au regard des certifications visées telles que le BREEAM outstanding, WELL gold, PEB A, fossil free, biodiversity. Lesquelles, outre de garantir la durabilité et flexibilité du bâtiment dans le temps, signifient également que le bâtiment dans son ensemble sera considéré comme neuf sur le marché. 7\. Qui plus est, l’affectation du bâtiment pourrait pour partie être modifiée. En effet, de potentiels locataires ont marqué leur intérêt pour installer un commerce au rez-de-chaussée, ce qui impliquerait d’affecter cet espace à un usage commercial alors qu’il était précédemment uniquement affecté à des bureaux. 8\. Tel que mentionné au point 2 de la présente demande, en raison des impératifs de sécurité liés à l’environnement immédiat de l’immeuble, la démolition complète de l’infrastructure n‘était pas possible. 9\. Néanmoins, les développements ci-dessous démontrent en suffisance que les sous-sols existants subissent des modifications structurelles substantielles, de sorte qu’à l’issue des travaux, ces étages seront également considérés comme « neufs » aux fins de la TVA. En effet, ces travaux n’ont pas pour but d’assurer la conservation, ou d’augmenter le confort du bâtiment, mais sont indispensables notamment afin de soutenir le nouvel immeuble qui se verra doté d’un étage complémentaire mais également afin de permettre l'implémentation des techniques et des gaines techniques, de reprendre le portique structurel autour du tunnel tout en assurant un passage de gaines aux étages ainsi que de soutenir le nouvel escalier monumental en façade. 10\. Afin de pouvoir répondre au programme du nouvel immeuble et réaliser les renforcements nécessaires pour soutenir celui-ci, le bureau d’étude en stabilité a procédé à une étude détaillée sur chaque niveau de sous-sol partiellement conservé, des démolitions à prévoir pour permettre de construire des édifices nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble. 11\. Les travaux suivants sont réalisés : \- Un ensemble de nouvelles batteries d’ascenseurs et ses nouvelles fondations en partie droite de l’immeuble ; \- Une nouvelle batterie d’ascenseur en façade avant et sa nouvelle fondation ; \- La démolition complète du sous-sol -1 comme évoqué à l’alinéa précédent \- Le placement des nouvelles cages d’escalier pour desservir les sous-sols ; \- La démolition partielle de la rampe d’accès aux niveaux du sous-sol au niveau de la dalle du -1 ; \- La démolition/renforcement de certaines fondations/colonnes de l’immeuble sous la dalle du -4 ; \- Le renforcement des murs périphériques des sous-sols et la construction d’un contrevoile ; \- La démolition partielle de la rampe au niveau du -1 ; \- … ## III. Décision 12\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale* 13\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 14\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. *(1)* --- *\[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.\]* --- 15\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : 15.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; 15.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. 16\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 17\. Selon le SDA, pourraient, par exemple, être qualifiés de changements majeurs impactant la nature, la structure et, le cas échéant, l'utilisation du bâtiment *(2)* : --- *\[(2)* [*Décision anticipée n° 2023.0443*](https://juriel.be/nl/rulings/2023-0443-nieuwheidskarakter-toepassing-btw-ingrijpende-wijziging-37f0) *du 03.10.2023\]* --- \- des modifications majeures de la structure du bâtiment : démolition et construction de nouveaux planchers, démolition et reconstruction de la structure de la façade porteuse et de l'extension arrière et installation d'une nouvelle structure de renforcement et de fondation à chaque étage d'un bâtiment ; \- Des changements majeurs prévus dans la nature du bâtiment : d'un bâtiment ancien, obsolète et totalement inadapté aux normes contemporaines à un immeuble de bureaux moderne et durable, high-tech, axé sur la durabilité, l'efficacité énergétique et l'autosuffisance – tant en termes d'énergie, de climatisation que d'utilisation de l'eau – ainsi qu'en termes d'écologie avec des toits verts et des façades végétalisées ; \- Un changement radical de zonage prévu du bâtiment : d'un concept de bureau classique centré sur un seul utilisateur, à un environnement flexible et multi-utilisateurs. 18\. Un tel changement radical de la structure du bâtiment s'accompagne en principe de travaux sur les murs porteurs, les piliers porteurs, les colonnes, les planchers, les cages d'escalier, les cages d'escalier, les goulottes, etc. 19\. Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que la transformation de l’immeuble entraine la construction d’un bâtiment pouvant être qualifié de neuf aux fins de la TVA. 20\. En effet, l’énumération des différents travaux réalisés figurant aux numéros 5 à 11 démontre l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble. 21\. Dès lors, pour autant que la transformation subie entraine une modification de son revenu cadastral, l’immeuble visé par la présente demande, après l’exécution des travaux décrits ci-dessus, pourra être considéré comme neuf au sens de l’[article 44, §3, 1°, a) du code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 2 voorkomens [WBTW art. 12](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-12) 1 voorkomen [btw-richtlijn 2006/112 art. 12](https://juriel.be/nl/unierecht/btw-richtlijn-2006-112/artikel-12) 1 voorkomen