Vrijstelling, Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTWBtw - Vrijstelling - Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTW - Verbouwde oude gebouwen

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvrager wenst bevestiging te bekomen dat de verkoop van de 6 woonentiteiten gerealiseerd binnen een ‘bestaand maar deels uitgebreid volume’ kan plaatsvinden onder de btw-vrijstelling van artikel 44, §3, 1°, a) eerste lid van het Wetboek btw.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. Het te renoveren “voorheen aangewend openbaar” gebouw is in de loop van de jaren uitgebreid met een kleine bijbouw geplaatst van één verdieping hoog (hierna “achterbouw”).

3. Eind jaren vijftig werd het gebouw grondig gerenoveerd, maar het oorspronkelijke uitzicht bleef grotendeels bewaard. Het had ook deels een residentiële functie.

Later deed het gebouw voor een tijd dienst als vestiging van een rijschool. De laatste jaren werd op het gelijkvloers een meubelzaak uitgebaat.

4. Men heeft de intentie om zes appartementen in te richten in het oude gebouw. De verbouwingswerken hebben tot doel duurzame appartementen te creëren die voldoen aan alle huidige woonstandaarden, maar met respect voor de historiek van het gebouw.

5. Concreet liggen de volgende bouwplannen voor :

5.1 De buitenschil van het gebouw blijft grotendeels onaangetast zodat het historisch karakter van het gebouw bewaard blijft. Het buitenschrijnwerk wordt wel vernieuwd zodat het aan thans geldende isolatienormen beantwoordt.

5.2 De achterbouw van het gebouw, dat in de loop van de jaren is bijgebouwd, wordt gesloopt zodat de oorspronkelijke buitenschil in ere wordt hersteld. Hierdoor neemt de oorspronkelijke oppervlakte licht af.

5.3 In het dak worden enkele openingen gemaakt om dakramen te plaatsen.

5.4 De binnentrap in het gebouw wordt vanaf het gelijkvloers tot de zolderverdieping verwijderd. In plaats hiervan wordt aan de achterzijde van het gebouw een externe liftkoker gebouwd met bijhorende noodtrap. Het is de bedoeling om deze constructie zo ‘licht’ en ‘transparant’ mogelijk te maken zodat de historische achtergevel zichtbaar blijft. Ten gevolge van de plaatsing van deze liftkoker neemt de oppervlakte licht toe.

5.5 Per appartement zal ook een extern terras worden aangebouwd. Voor deze terrassen is het ook de bedoeling om deze zo ‘licht’ en ‘transparant’ mogelijk te maken.

5.6 De totale oppervlakte vóór (incl. achterbouw) en na de verbouwing (incl. liftkoker en excl. terrassen) zal ongeveer gelijk zijn.

5.7 Aan de binnenkant van het gebouw zullen enkele muren worden gesloopt om meer open ruimtes te creëren. Het gaat daarbij zowel om draagmuren als niet-dragende muren.

6. Wat de draagmuren betreft, zullen de verbouwingen de volgende impact hebben:

6.1. Het grootste deel van de draagmuren blijft behouden. Er worden geen volledig nieuwe draagmuren gebouwd (waar voorheen geen muur was) doch enkele bestaande draagmuren worden vervangen of verstevigd. Deze worden als nieuw aangemerkt.

6.2. In de externe liftkoker wordt een betonnen liftschaft gebouwd die ook een draagfunctie heeft. Deze wordt evenzeer als nieuw aangemerkt zowel wat de uitbreiding in lopende meters dragende muur betreft als in oppervlakte uitbreiding.

III. Beslissing

7. Om te bepalen of de uitgevoerde werken enkel de renovatie, omvorming en verbetering van de woning tot voorwerp hebben dient vooreerst onderzocht of de uit te voeren werken de structuur en het bestaande bouwwerk niet dermate aantasten dat ze leiden tot de totstandkoming van een nieuw gebouw. Met verwijzing naar de analyse dient gesteld dat de uitgevoerde werken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw.

8. Vervolgens wordt de voorgenomen uitbreiding van het bestaande gebouw onderzocht:

8.1 op het gelijkvloers en het 1ste verdiep wordt vooreerst de achterbouw, welke in de loop der jaren geplaatst werd, gesloopt. Hierdoor neemt de totale oppervlakte met 38,12 m2 af. Zijnde van een oppervlakte van in totaal 662,48m2 naar 624,36m2. Procentueel betekent dit een afbraak ten belope van 5,75%;

8.2 bijkomend wordt er een nieuw traphal met liftkoker gebouwd, waardoor de oppervlakte na de afbraakwerken van 624,36m2 terug evolueert naar een oppervlakte van 688,5m2, zijnde een toename met 9,31% of in reële cijfers 64,14m2; bovendien moet gesteld worden dat de uitbreiding niet onafhankelijk kan functioneren, maar bovendien noodzakelijk is en het bestaande gedeelte aanvult;

8.3 ieder appartement wordt voorzien van een uitpandig terras, die niet meegerekend wordt bij het bepalen van de omvang van de uitbreiding:

9. Vaststellende dat zelfs de toevoeging van dit pro rata deel er niet toe leidt dat de uitbreiding significant is, zodat gesteld mag worden dat de oppervlakte van het bestaande gebouw betekenisvol blijft ten aanzien van het gebouw na uitvoering van de werken. Daar er vanuit gegaan wordt dat dit het geval is wanneer de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woonunit na de uitvoering van de werken, dient in onderhavig dossier geconcludeerd dat aan voormelde criteria voldaan wordt. Zodat besloten wordt dat de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van de uitbreiding en derhalve de uit te voeren werken beoogd worden als omvormingswerken beoogd door rubriek XXXI, tabel A.

10. De werken die aan het oude gebouw of gedeelte van een gebouw werden uitgevoerd hebben het niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, maar hadden tot doel, de instandhouding van het gebouw te verzekeren en het comfort ervan te verbeteren daar het initiële gebouw bovendien ook woonentiteiten omvatte.

11. Om reden dat het niet gaat om een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan, zal de doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw, zijnde de appartementen of de vestiging, overdracht en de wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht, die slaan op een dergelijk goed, niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed wordt verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.