--- title: "Voorafgaande beslissing 2024.0092 · Artikel 37 btw wetboek, KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXVII §3" description: "Artikel 37 btw wetboek, KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXVII §3, Afbraak. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2024.0092 van 26 maart 2024." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2024-0092-artikel-37-btw-wetboek-tabel-acb0" lang: "nl" --- # Artikel 37 btw wetboek, KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXVII §3 · Btw - Artikel 37 btw wetboek, KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXVII §3 - Afbraak- heropbouw in stadsgebieden **Nummer** 2024.0092 **Datum** 26 maart 2024 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 51 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2024.0092 d.d. 26.03.2024 *Btw* · [*Artikel 37 btw wetboek*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37)*, KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXVII §3* · *Afbraak- heropbouw in stadsgebieden* ## Samenvatting Het voorgelegde bouwproject inzake de afbraak en heropbouw van drie eengezinswoning komt, ingevolge de aard van de werken, in principe in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig rubriek 37 KB nr. 20 tabel a rubriek XXXVII §3. Aanvrager gaat 8 woonéénheden met een ondergrondse garage, kelder, tellerlokaal,… bouwen op verschillende percelen. De aanvrager wenst verschillende woonéénheden met bijbouwen af te breken gevolgd door een heropbouw van 8 woongelegenheden die voor meer dan 50% zal bevinden op percelen met afbraak. ## Tekst van de beslissing 1\. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd. 2\. Het verlaagd tarief van zes pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw. 3\. Rubriek XXXVII, §3 tabel A KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat: • De aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023; De omgevingsvergunning met nummer <> werd goedgekeurd op <>. • De op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17), van het Wetboek. 4\. <> wooneenheden met ondergrondse garage en <> bergingen die worden verkocht in het project <>, <> die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag (de betreffende <> wooneenheden omschreven onder onderdeel 2. punt 5), zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig Rubriek XXXVII van Btw-KB nr. 20). 5\. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden). 6\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de woningen die in het kader van dit project in <> worden verkocht (de betreffende 24 wooneenheden), principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in Rubriek XXXVII, § 3, van Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2024 tot en met 31.12.2024. 7\. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door Rubriek XXXVII van Btw-KB nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. 8\. De afbraak van het bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagde btw-tarief niet genieten. De sloop van het bestaande gebouw werd in opdracht en voor rekening van <…> uitgevoerd. 9\. De grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de projectontwikkelaar. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de projectontwikkelaar het recht om het bestaand gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten. 10\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. 11\. <…> gaat in casu het gebouw volledig laten slopen. 12\. Één van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. 13\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen. 14\. Uit het opmetings- en het inplantingsplan blijkt dat <…> woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op het kadastraal perceel <…> zullen bevinden. 15\. Gelet op wat voorafgaat komen de <> woonéénheden met ondergrondse garage en <> bergingen die op het kadastraal perceel <>, sectie B, perceel nr <>, gebouwd zullen worden, bijgevolg principieel in aanmerking voor toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII § 3 van Btw-KB nr. 20. 16\. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant. De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. 17\. De tekst zelf van rubriek XXXVII van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie. 18\. De afbraak van het gebouw met bijhorende bijbouwen kwalificeert als de afbraak van een oud gebouw met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de <…> woonéénheden die worden heropgebouwd. 19\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het af te breken gebouw (cf. supra) genoeg significante omvang heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. 20\. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. 21\. Ook garages (en carports die essentieel dezelfde functie hebben als garages) die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief. Maar dit is anders wanneer een garage (carport) geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (carport). De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage (carport) bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m. 22\. Voor de verkoop van de carports, tuinbergingen en buitenterrassen, die in dit project samen met de gerealiseerde woningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door rubriek XXXVII, § 3 van Btw-KB nr. 20. Dit standpunt is gebaseerd op de volgende vaststellingen: • in de wet ter invoering van rubriek XXXVII, § 3 van Btw-KB nr. 20 staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte woning. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd • wanneer, zoals in het onderhavige geval, de bedoelde bovengrondse parking van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire 23\. De <> woonéénheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een woning inclusief carport, tuinberging en buitenterras moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. 24\. Bij de verkoop van de bedoelde <…> woonéénheden met gemeenschappelijke ondergrondse garage, private berging, gezamenlijke afvalberging en tellerlokaar die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project <..>, <…>: • <…> principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2024 en 31.12.2024 voor de volgende woonéénheden op het kadastraal perceel <…> en <...>; • <> woonentiteit met gemeenschappelijke ondergrondse garage, private bergingen, gemeenschappelijke afvalberging en teller lokaal. • Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde carports, tuinbergingen en buitenterrassen die van onmiddellijk nut zijn voor de woningen, onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%; • Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing. • het voor zich spreekt dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in rubriek XXXVII tabel A van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. • de DVB geen onderzoek heeft verricht betreffende de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte en wijst de aanvrager erop dat deze ruling hem niet ontslaat van zijn formele verplichtingen zoals opgenomen in rubriek XXXVII tabel A van Btw-KB nr. 20. • Blok <> bestaande uit <> half open ééngezinswoningen maken geen voorwerp uit van deze beslissing. ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 17](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17) 1 voorkomen [WBTW art. 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) 1 voorkomen [WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 1 voorkomen