Btw TariefBtw Tarief - Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen - Rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 betreffende de btw-tarieven (de tekst van KB nr. 20, rubriek XXXVII, werd vervangen en is van toepassing met ingang van 01.01.2024 (artikel 60, Programmawet van 22.12.2023, BS, 29.12.2023, p. 124003))

Tekst van de beslissing

I. Beslissing

1. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende :

2. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

3. In het kader van haar economische activiteit realiseert de aanvrager momenteel een bouwproject bestaande na afbraak uit de oprichting van … eengezinswoningen en … appartementen. Verder wordt voorzien in verscheidene tuinbergingen, 3 openbare parkings, 1 deelparking en een gemeenschappelijke onderhouds kabine. De projectsite is gelegen te …, op de … op de kadastrale percelen …, … .

Met onderhavige rulingaanvraag wenst de aanvrager bevestiging te bekomen de verkoop van wooneenheden die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2024 en 31.12.2024 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

Ingevolge rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is het verlaagd btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer:

• de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023;

4. de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig artikel 17, § 1 WBTW.

5. Rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 is in werking getreden op 1 januari 2024 ingevolge art. 58 van de programmawet van 22 december 2023.

6. Rubriek XXXVII, § 3, nieuw, herneemt de toepassingsvoorwaarden van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20, waaraan de twee temporale voorwaarden werden toegevoegd ter beperking van het toepassingsgebied in de tijd (zie randnummer 15).

7. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

I.A. Omgevingsvergunning

8. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023.

9. Op …. ontving de bevoegde overheid de aanvraag van … voor een omgevingsvergunning voor de projectsite, die vervolgens werd goedgekeurd op ….

10. Aan deze voorwaarde werd bijgevolg voldaan.

I.B. Bouwheer – eenheid van project

11. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

12. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon.

13. Het bouwproject die het voorwerp is van onderhavige aanvraag zal verwezenlijkt worden middels een vestiging van een opstalrecht die aan de bouwheer het recht verleent om de bestaande constructies af te breken en nieuwe constructies op te richten.

14. In casu zal het project in een ‘split sale’ structuur worden gecommercialiseerd, waarbij de eigenaar van de bebouwde kadastrale percelen een eigendom overdragend opstalrecht voor de afbraak van de bestaande constructies en de wederopbouw tot appartementen en één gezinswoningen verleent aan de aanvrager … .

15. Bovendien werd de omgevingsvergunning aangevraagd door de aanvrager …

16. Uit hetgeen voorafgaat toont de aanvrager dan ook aan dat hij optreedt als bouwheer voor de afbraak van de gebouwen en de wederopbouw van de appartementen en één gezinswoningen.

I.C. Volledige of wezenlijke afbraak

17. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

18. In casu betreft de af te breken gebouwen op de percelen … en … een loods met bijhorende gebouwen met een totale oppervlakte van … m2. Daarnaast is er ook nog een tuinhuis.

19. De DVB kan aanvaarden dat de af te breken constructies kwalificeren als een gebouw, in de zin van artikel 1, § 9, 1° van het btw-wetboek.

20. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.(Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.)

21. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

22. De administratie voorziet om praktische redenen in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubrieken XXXI en XXXVIII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

23. Wat deze administratieve toegeving betreft, die overigens reeds van toepassing was inzake de regeling inzake afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden, is deze regeling strikt beperkt tot gevallen waarin het verlaagd btw-tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.)

24. De aanvrager stelt dat alle gebouwen behalve een deel van de loods afgebroken gaan worden. Dat deel van de loods het voorwerp zal zijn van een ingrijpende verbouwing.

25. De volgens de aanvrager ingrijpende verbouwing zal bestaan uit volgende werken:

- Het merendeel van de dragende muren zal gesloopt worden. Momenteel bestaat de loods uit … m aan dragende muren. Hiervan wordt … m gesloopt maar ook …m van de resterende … m aan dagende muren zal afgebroken worden teneinde nieuwe openingen voor deuren, ramen e.d. te bouwen. De aanvrager stelt dan ook ..% van het totaal van de dragende muren zal afgebroken worden, en zelfs binnen het deel van de loods dat behouden wordt, zal …% van de dragende muren afgebroken worden.

- Ter omvorming van de loods tot … nieuwe gezinsappartementen, dienen ook verschillende functionele wijzigingen te worden aangebracht, waaronder o.m. nieuwe inkomzones, nieuwe draagmuren en trapkernen, zo zal de inkomzone van de verbouwde loods verplaatst worden van de voorkant naar de linkerzijde. Het bestaande dak van de loods zal bovendien volledig afgebroken/vernieuwd worden

- De loods zal een van een volledige nieuwe balkenstructuur voorzien worden waarbij verschillende nieuwe muren worden toegevoegd

- Zo zullen er ook technologische en klimatologische aanpassingen verricht worden, waaronder o.m. de installatie van ventilatiesystemen, klimaatsystemen en waterpompen.

26. Op basis van de door de aanvrager beschreven werken is de DVB van oordeel dat er sprake is van een ingrijpende verbouwing dat op grond van de administratieve toegeving (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.) gelijkgesteld kan worden met de afbraak van een gebouw.

I.D. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

27. De omvang van de afgebroken gebouwen dient betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

28. De aanvrager stelt dat er een oppervlakte van …. van de bestaande gebouwen wordt afgebroken en een oppervlakte van …. van de bestaande loods wordt verbouwd. Daarnaast worden de buitenverhardingen bestaande uit de betonklinkers en betontegels met een totaal geraamde oppervlakte van ca. … m2 opgebroken.

29. De wederopbouw m.b.t. huidige aanvraag heeft betrekking op de constructie van:

- .. ééngezinswoningen

- Een meergezinswoning bestaande uit … appartementen

- Een loods die ingrijpend verbouwd wordt tot een meergezinswoning bestaande uit … appartementen

30. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

31. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de oude constructies derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van de meergezinswoning.

I.E. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

32. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van een gebouw voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning. (circulaire 2021/C/18 p. 5 en 6)

33. Bij de beoordeling van voornoemde voorwaarde dient er gekeken te worden naar de oorspronkelijke kadastrale indeling, voorafgaand aan de afbraak en niet naar de nieuwe kadastrale indeling.

34. Het bouwproject van de aanvrager zal gerealiseerd worden over drie bebouwde kadastrale percelen met significante afbraak zodat kan besloten worden dat deze voorwaarde vervuld is.

I.F. Ondergrondse parkeerplaats, fietsenstalling en bergingen

35. Zoals hierboven beschreven zal de aanvrager eveneens een ondergrondse garage en een fietsenberging oprichten.

36. Circulaire 2021/C/18 vermeldt in randnummer 3.6 dat het verlaagd btw-tarief niet van toepassing is op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, geniet van het verlaagd btw-tarief

37. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of (fietsen)berging voor zover deze een onmiddellijk nut oplevert voor de eigenaar (of zijn huurder) en die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 van één van de 29 bedoelde woonheden.

I.G. Formele voorwaarden

38. In de rulingaanvraag beschrijft de aanvrager tenslotte een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief op grond van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 toepassing vindt.

39. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte.