Verbouwde oude gebouwenBtw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 44, § 3, 1°, a tweede lid W.BTW

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. X wenst het kasteel grondig te renoveren ten einde het erfgoed in stand te houden en een economische herbestemming mogelijk te maken.

2. Het kasteel maakt deel uit van het kasteeldomein van X. Naast het kasteel bestaat het domein nog uit twee koetshuizen, een landbouwhoeve en 50 hectaren aan park- en landbouwgronden.

3. Sinds 2012 is X mede-eigenaar van het kasteeldomein van X.

Heden ligt een akte voor waarin het lokaal bestuur van X de enige eigenaar wordt van het kasteel. Bedoeling is dat het lokaal bestuur van X het kasteel meteen in erfpacht geeft aan X.

Op die manier wordt X de bouwheer van de bouwwerken aan het kasteel.

4. Het kasteel vertoont grote schade, onder meer stabiliteitsproblemen (zie de stabiliteitsstudie in bijlage 1 en een nota over de huidige toestand in bijlage 2).

5. De stabiliteit van het kasteel zal grondig worden aangepakt en verbeterd. En dit samen met tal van verbeteringswerken.

6. De aanvrager verklaart dat de werken nog geen aanvang hebben genomen.

II. Motivering van de aanvraag

7. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 3 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe om bevestiging te verkrijgen dat in de hierna beschreven omstandigheden het project na de hierna bedoelde werken voor btw-doeleinden als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW.

III. Beslissing

8. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden

III.A.1. Juridisch kader

9. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

10. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. (1)

[(1) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 32, 52 en 55.]

11. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk:

i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of;

ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als optionele tolerantie; waardenorm, geen oppervlaktenorm). (2)

[(2) Btw-Commentaar, editie 01.12.2021, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C]

12. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

De wijzigingen in de aard en vooral in de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt.

13. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken.

Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW.

14. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

15. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

III.A.2. Toepassing in casu

16. De voorgenomen werkzaamheden aan het kasteel, zoals door de aanvrager hierboven beschreven, zijn structureel en ingrijpend om duidelijk te leiden tot een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van de structuur.

17. Daarenboven, in geval van een belangrijke maar niet (voldoende) ingrijpende structurele wijziging kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel.

Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

18. Voor wat betreft het kasteel verklaart de aanvrager met betrekking tot de uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) geschat wordt op X EUR, exclusief BTW.

19. Na voltooiing van de werken wordt de verkoopwaarde van het kasteel, exclusief de grond, geschat op X EUR.

20. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. In casu quo ligt de geschatte verkoopwaarde onder de kostprijs van de verbouwingswerken.

21. De werken zullen verder ook aanleiding moeten geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het kasteel in het kasteeldomein van X. De aanvrager verklaart dat dit het geval zal zijn.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 19 december 2023 dat:

22. gelet op de geplande en hiervoor beschreven onroerende werken en de hiervoor aangehaalde feitelijke omstandigheden, en voor zover de hiervoor bedoelde werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het bedoelde gebouw, het kasteel in het kasteeldomein van X, na deze werken in zijn totaliteit voor btw-doeleinden als nieuw kan worden beschouwd;.