Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel ABtw - Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Vennootschap X wenst bevestiging te bekomen omtrent de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 met betrekking tot de levering van woningen.

De zaken waarvoor bevestiging wordt gevraagd zijn:

- Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt);

- Volledige of wezenlijke afbraak;

- Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding.

- Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

II. Beslissing

2. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

3. In casu wenst X de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent bij de levering van woongelegenheden die heropgebouwd werden nadat een gebouw, dat gelegen is op hetzelfde perceel waar de heropbouw heeft plaatsgevonden, werd afgebroken.

4. De aanvrager verklaart via een schrijven per mail op maandag 29 januari 2024 dat er geen btw opeisbaar is geworden op de leveringen die het voorwerp vormen van het ingediende verzoekschrift.

II.A. Juridisch kader

5. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, ingevoegd via artikel 57 van de programmawet van 22 december 2023 en in werking getreden op 1 januari 2024, luidt als volgt:

Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer:

1° de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 juli 2023;

2° de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek.

6. De tijdelijke regeling opgenomen in voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, is een gevolg van het feit dat de tijdelijke tarifaire regeling die opgenomen was in artikel 1 quater § 3 van het koninklijk besluit nr. 20 een einde nam op 31 december 2023.

7. Op 1 januari 2024 werd een nieuwe permanente regeling van kracht voor een verlaagd btw-tarief met betrekking tot de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied.

In het kader van de nieuwe permanente maatregel worden de leveringen van woningen, en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op dergelijke goederen, als gevolg van een afbraak en heropbouw van gebouwen, niet mee opgenomen.

Bijgevolg genieten dergelijke leveringen en vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op dergelijke goederen niet (langer) van een verlaagd btw-tarief.

8. Aangezien de toepassingsvoorwaarden van de nieuwe permanente regeling aldus zowel verschillen van die van de bestaande tijdelijke regeling (artikel 1 quater van het koninklijk besluit nr. 20), als van die van de gewezen permanente regeling m.b.t. de 32 stadsgebieden (rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20), werd er in overgangsmaatregelen voorzien voor die gevallen die vanaf 1 januari 2024 onder de nieuwe permanente regeling geen recht meer geven op een verlaagd btw-tarief, terwijl dat onder de vigerende regelingen wel het geval was.

9. Voor de levering van nieuwe woningen na de afbraak van een gebouw, voorziet rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 in een overgangsmaatregel, waardoor bepaalde lopende projecten tot 31 december 2024 in aanmerking kunnen blijven komen voor het verlaagde btw-tarief van 6 pct.

10. Om invulling te geven aan die overgangsmaatregel, herneemt rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 de toepassingsvoorwaarden van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20, waaraan twee temporale voorwaarden worden toegevoegd ter beperking van het toepassingsgebied in de tijd.

11. Bijgevolg kunnen de toepassingsvoorwaarden van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20 aangewend worden voor de toepassing van rubriek XXXVII, § 3, nieuw van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, rekening houdend met de twee nieuwe temporale voorwaarden.

Bijkomend kan een beroep worden gedaan op de circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan, en op de ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ dd. 06.06.2021. De commentaar en de praktische toepassingsgevallen kwamen tot stand n.a.v. de invoering van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20.

Voor wat betreft de eerste nieuwe temporale voorwaarde, zijnde de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning is de datum van indiening van de aanvraag de datum waarop de vergunning officieel werd ontvangen door de bevoegde overheid, wat blijkt uit een ontvangstbewijs, dan wel uit een administratieve beslissing in die zin of uit de vergunning zelf.

II.B. Toepassing in casu

II.B.1. Toepassing in casu i.v.m. de eerste temporale voorwaarde.

12. De toepassing van rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderworpen aan twee temporale voorwaarden.

De eerste temporale voorwaarde heeft betrekking op de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning. Deze aanvraag bij de bevoegde overheid dient zich te situeren vóór 1 juli 2023.

13. De aanvrager verklaart dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning op 16 januari 2023 werd bekomen.

14. De aanvraag voldoet m.b.t. cluster x en cluster z aan de eerste temporale voorwaarde, opgenomen in XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, zijnde een aanvraag vóór 1 juli 2023 voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning ingediend te hebben bij de bevoegde overheid.

II.B.2. Toepassing in casu i.v.m. criterium van eenheid.

15. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 heeft in principe enkel betrekking op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige.

16. De aanvrager verklaart dat de afbraakwerken van alle gebouwen ondertussen werden uitgevoerd door vennootschap Z in opdracht van vennootschap X.

Vennootschap X treedt op als bouwheer voor de oprichting van de nieuwe eengezinswoningen.

17. Bijgevolg is er sprake van zogenaamde eenheid van belastingplichtige.

II.B.3. Toepassing in casu i.v.m. criterium van volledige sloop.

18. De circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 stelt uitdrukkelijk in punt 3.2 in fine dat er sprake dient te zijn van een volledige sloop.

19. De aanvrager verklaart dat de bebouwing volledig wordt afgebroken.

Bijgevolg is aan het criterium van volledige sloop voldaan.

II.B.4. Toepassing in casu i.v.m. sloop van een gebouw met een significante omvang.

20. Voor de definitie van gebouw wordt enerzijds een beroep gedaan op de definitie in artikel 1, § 9, 1° W.BTW en anderzijds op de omschrijving in punt 3.2. van circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021.

Het betreft enerzijds de definitie van ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden en anderzijds de definitie van alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

21. Het betreft de hiernavolgende gebouwen: [opsomming].

22. Al die gebouwen die btw-matig kwalificeren als een gebouw, worden (volledig) afgebroken of zijn reeds afgebroken.

23. Voor wat betreft het begrip significante omvang stelt de circulaire het volgende: met betrekking tot het feit of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant' terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

24. Er worden x gezinswoningen gerealiseerd.

25. Voor wat betreft de clusters X en Z is voldaan aan de voorwaarde van sloop van een gebouw met significante omvang. Er wordt voldaan aan de voorwaarde van sloop van een gebouw met significante omvang.

II.B.5. Toepassing in casu i.v.m. afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel.

26. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt uitdrukkelijk dat de afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastraal perceel dient te gebeuren.

27. Indien een nieuw gebouw door samenvoeging van meerdere kadastrale percelen deels staat op een vroeger bebouwd kadastraal perceel en deels op een vroeger niet-bebouwd kadastraal perceel, neemt de administratie het hiernavolgende standpunt in.

Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

28. Hieronder vindt u een overzicht van de oppervlakte van elke nieuwe woning per perceel, waarbij de groene percelen voorheen bebouwd waren en de oranje voorheen onbebouwde percelen zijn.

[Tabel]

29. Bijgevolg beantwoorden de woningen aan het criterium van afbraak en heropbouw op hetzelfde perceel.

II.B.6. Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

30. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderhevig aan tal van voorwaarden. Die voorwaarden zijn vermeld in §3 maar ook in de daaropvolgende paragrafen.

31. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken worden gedaan.

32. Zo is de oppervlakte, het maximum, van de nieuw te bouwen woonunits een voorwaarde. De oppervlakte dient per woonkavel onder de grens van 200m² te blijven.

De oppervlakte van de woonunits blijft een feitelijk element waarover geen uitspraak wordt gedaan, en bijgevolg nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere nazicht.

33. Over de bestemming van de woonkavels, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur) en de te vervullen formaliteiten wordt evenmin uitspraak gedaan.

34. Een belangrijk aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de woongelegenheden door X aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2024.

Dit betreft de zogenaamde tweede temporale voorwaarde opgenomen in rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20.