TariefBtw - Tarief - Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak van gebouwen en de ermee gepaard gaande heropbouw van woongebouwen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan Artikel 1quater, § 3 van KB nr. 20 betreffende de btw-tarieven (de tekst van KB nr. 20, artikel 1quater, werd vervangen en is van toepassing met ingang van 01.01.2021 tot en met 31.12.2022 (artikel 15, Programmawet van 20.12.2020, BS, 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068); deze maatregel werd verlengd tot en met 31.12.2023 (artikel 1, KB van 27.03.2022 tot wijziging van KB nr. 20 wat de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied betreft, BS 31.03.2022))

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Voor dit project is het de vennootschap X die in haar hoedanigheid van opstalhouder en projectontwikkelaar optreedt als aanvrager van de ruling. De vennootschap Y zal in het kader van het hierna omschreven project optreden als grondeigenaar.

2. De projectsite bevindt zich op het oude domein van de bedrijven K in de te Izegem, B.

3. Y is eigenaar van drie aansluitende percelen grond gelegen te I. Oorspronkelijk werden deze percelen als volgt ingevuld:

• op perceel I bevonden zich twee industriële gebouwen met aansluitend een aantal serres;

• op perceel II bevond zich op het grotere gedeelte van het perceel een asfaltparking uitgewerkt voor zwaar vrachtverkeer, met daaronder aangelegde nutsvoorzieningen, die diende als parking voor de achterliggende gebouwen, terwijl zich op het kleinere gedeelte enige beplanting en een vijver bevond. In het midden van het perceel bevond zich een overdekte stal/serre die geconstrueerd was op een betonplaat. Het perceel was afgelijnd met een hoge, duurzame omheining;

• op perceel III bevond zich enkel beplanting, opnieuw omsloten met een hoge, duurzame omheining.

4. Y kocht deze percelen aan met het oogmerk nieuwe woningen op te richten en verleende hiertoe een opstalrecht aan X. Y en X zijn verbonden vennootschappen.

5. Na het opstellen van de bouwplannen werden voornoemde percelen samengevoegd en liet X alle bestaande bebouwingen volledig afbreken om vervolgens op het samengevoegde perceel twee appartementsblokken bestemd voor bewoning, op te richten:

• woonblok A strekt zich uit over voornoemde percelen I en II, alsook voor een zeer klein gedeelte over voornoemd perceel III. De bewoonbare oppervlakte van dit gebouw bedraagt alfa m2;

• Woonblok B strekt zich voornamelijk uit over voornoemd perceel I, alsook voor een kleiner gedeelte over voornoemd perceel II. De bewoonbare oppervlakte van dit gebouw bedraagt bèta m2.

Het project ‘B’ omvat enerzijds woonblok A bestaande uit a aantal appartementen en anderzijds woonblok B bestaande uit b aantal appartementen, met c aantal bergingen, d aantal ondergrondse parkeerplaatsen, e aantal garageboxen, fietsenstallingen evenals f aantal bovengrondse parkeerplaatsen.

Het is de bedoeling van de aanvrager om deze boven- en ondergrondse parkeerplaatsen, garageboxen, bergingen en fietsenstallingen samen met de individuele wooneenheden (appartementen) te verkopen aan toekomstige bewoners.

6. Tussen de woonblokken A en B bevindt zich, volgens de plannen, een gemeenschappelijke tuin met aangelegd wandelpad die beide woonblokken met elkaar verbindt.

De beide gebouwen zijn ook architecturaal en visueel op elkaar afgestemd.

Onder woonblok B bevindt zich een ondergrondse parkeergarage, de technische hardware voor de uitrusting met het systeem ‘HH’ (voor beide woonblokken), fietsenstallingen, garageboxen en parkeerplaatsen. Deze ondergrondse parkeergarage is toegankelijk en voorzien voor de bewoners van woonblok A en woonblok B. Er werd ook voorzien in een gemeenschappelijke inrit.

7. De afbraak werd uitgevoerd door onderaannemers in opdracht en voor rekening van X en worden gefactureerd aan X met verlegging van heffing van de btw.

8. De grondeigenaar, Y, zal het grondaandeel van de bedoelde appartementen verkopen met toepassing van registratiebelasting. X, dat kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW, zal de nieuwe constructies met toepassing van btw verkopen.

9. Op heden zijn er volgens de verklaringen van de aanvrager nog g aantal wooneenheden (appartementen) te koop, waarvan h aantal in woonblok A en i aantal in woonblok B. Voorts zal de aanvrager, in afwachting van een ruling, niet factureren aan de kopers van deze nog resterende wooneenheden (appartementen).

II. Vraagstelling

10. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (hierna aangeduid als “DVB”) de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de nog resterende wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

11. Het gaat meer bepaald over de nog resterende wooneenheden (appartementen) die zullen worden verkocht in het kader van het project ‘B’ gelegen op de locatie K te I.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

12. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20

13. Ingevolge de Wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 (1) is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

[(1) Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068.]

Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (2) werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023.

[(2) Koninklijk Besluit van 27.03.2022 tot wijziging van het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat de fotovoltaïsche zonnepanelen, de thermische zonnepanelen en de zonneboilers, de warmtepompen, en de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied betreft (BS 31.03.2022).]

Deze verlenging brengt geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke maatregel (3).

[(3) Circulaire nr. 2022/C/45 (E.T. nr. 137.880/2) van 02.05.2022, punt 1.]

De bedoelde einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel te bestendigen.

14. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

Door voornoemd Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (BS 31.03.2022) wordt in artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20 het jaartal “2022” telkens vervangen door “2023”.

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de regeling van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20

15. Artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd, volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd) (4);

[(4) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.]

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

16. De wooneenheden (appartementen) die worden verkocht in het project ‘B’ gelegen op de locatie K te I, die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag (de betreffende g aantal wooneenheden (appartementen), waarvan h aantal in woonblok A en i aantal in woonblok B), zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden (appartementen) voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van het Btw-KB nr. 20).

17. Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden (appartementen) zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van het Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

18. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de wooneenheden (appartementen) die in het kader van dit project te I worden verkocht (de betreffende g aantal wooneenheden (appartementen) waarvan h aantal in woonblok A en i aantal in woonblok B), principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% omdat deze wooneenheden (appartementen) allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van het Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023.

III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

19. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

20. De afbraak van het bestaande gebouw en de heropbouw van de nieuwe woningen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon.

Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagde btw-tarief niet genieten.

De sloop van de bestaande gebouwen wordt in opdracht en voor rekening van X uitgevoerd door de vennootschap Z.

21. In casu wordt er door de projectontwikkelaar in het kader van dit vastgoedproject gewerkt met een opstalconstructie. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructie die wordt afgebroken door de projectontwikkelaar.

De grond kan dan door de grondeigenaar afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting (5).

[(5) Zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/010, 50.]

In de vastgoedsector is het zeer gebruikelijk dat er wordt gewerkt met het systeem van een gesplitste verkoop (mits consequent handelen).

22. De voorwaarde dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager, X, die de bestaande opstallen laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert, is vervuld aangezien de aanvrager enerzijds de oude industriële gebouwen en bijhorende serres en de geasfalteerde en met beton verharde buitenparking en inrit evenals de stal/serre op betonnen funderingen volledig zal laten afbreken en anderzijds de wooneenheden (appartementen) zal heropbouwen en dit op basis van de omgevingsvergunning.

III.B.2. VOLLEDIGE OF WEZENLIJKE AFBRAAK

23. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (6).

[(6) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

24. X zal in casu de bedoelde gebouwen volledig laten slopen door Z, waardoor deze voorwaarde vervuld is.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw - samenvoeging van meerdere kadastrale percelen: hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)

25. Eén van de grondvoorwaarden voor de bedoelde btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20).

26. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (7). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (8).

[(7) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400).]

[(8) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

27. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat deze grondvoorwaarde in casu is vervuld, zoals hierna genoegzaam zal blijken.

28. Uit de situatieschets blijkt volgens de aanvrager dat het woonblok A samen met het woonblok B deel uitmaakt van één geïntegreerd woonproject. Bewoners van woonblok A hebben volgens hem ook toegang tot een ondergrondse parkeergarage en maken gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes.

De DVB stelt daarentegen vast dat de bewoners van woonblok A weliswaar ook een ondergrondse parkeergarage ter beschikking hebben maar niet onder woonblok A. Woonblok A bevindt zich volgens haar niet boven en heeft geen interne toegang (geen liften of trappen) tot de ondergrondse parkeergarage en vormt dus een afzonderlijk gebouw (9). Er is in casu immers geen sprake van een ondergronds mobiliteitstraject waardoor een ondergrondse parking wordt aangelegd die onder de woonblokken A en B doorloopt. Er is evenmin sprake van een ondergrondse verbinding die ook dient als fundering voor de erop gebouwde woonblokken.

[(9) https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 2.6.]

Bij de beoordeling van de vraag of woonblokken niet als afzonderlijke gebouwen maar wel als één gebouw dienen aangemerkt te worden, zijn onder meer het gegeven dat de woonblokken functioneel zouden verbonden zijn via een gemeenschappelijke tuin, parkeerstroken of een fietsenstalling of dat er een basisakte wordt opgesteld met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, geen relevante criteria.

In dit geval moet dus ten aanzien van elke woonblok (in casu woonblokken A en B) afzonderlijk worden bepaald of de desbetreffende woonblok al dan niet voor meer dan 50% is gelegen op een oorspronkelijk bebouwd kadastraal perceel (10).

[(10) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3. Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (foot print of bewoonbare oppervlakte op het maaiveld, alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw. Enkel de oorspronkelijke kadastrale indeling wordt als uitgangspunt genomen en dus niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie.]

29. Op basis van de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat het afzonderlijk gebouw woonblok B zich volledig op oorspronkelijk bebouwde kadastrale percelen (voornoemde percelen I en II) bevindt en dat het afzonderlijk gebouw woonblok A zich oppervlaktegewijs voor meer dan 50% op oorspronkelijk bebouwde kadastrale percelen bevindt (voornoemde percelen I, II en III).

Gelet op deze vaststelling komt volgens de DVB de verkoop van de appartementen in deze woonblokken (de hiervoor bedoelde g aantal appartementen, h aantal in woonblok A en i aantal in woonblok B) principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde heropbouwtarief van 6%.

Deze woonblokken bevinden zich inderdaad volledig of overwegend op een kadastraal perceel met significante afbraak.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

30. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen (11) en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

[(11) Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

III.B.4.1. Kwalificatie van oude industriële gebouwen en bijhorende serres en van beduidende betonverhardingen als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief

31. De gesloopte industriële gebouwen met bijhorende serres op voornoemd perceel I, kwalificeren als een gebouw in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

Deze afbraakpanden beantwoorden aan de btw-definitie van een gebouw waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend.

Ook serres kwalificeren in casu btw-matig als een gebouw. Deze serres betreffen bouwwerken die vast met de grond zijn verbonden, zij zijn namelijk gebouwd op betonnen funderingen. Bovendien waren deze serres ook opgetrokken uit duurzame materialen. Volgens de aanvrager heeft de administratie Opmetingen en Waarderingen hem overigens bevestigd dat aan dergelijke gebouwen een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend.

32. Ook de beduidende betonverhardingen, die in casu ook werden afgebroken, kwalificeren btw-matig als een gebouw. De aanvrager heeft benadrukt dat het perceel II grotendeels en op een solide wijze is verhard. Concreet betreft het een omvangrijke oppervlakte van gamma m² en een belangrijk volume.

Op voornoemd perceel II bevond zich in hoofdzaak een geasfalteerde en met beton verharde buitenparking. Hierbij wordt opgemerkt dat deze buitenparking betrekking heeft op een voormalige parking en inrit voor vrachtwagens die bestaan uit een KWS-toplaag (van u x v cm), gewapend wegenisbeton (s cm) en een funderingskoffer (van t cm), afgedekt door een asfaltlaag, dit alles uiteraard om het zwaar vrachtvervoer te faciliteren. Onder dit alles bevonden zich ook nog de nodige technieken voor nutsvoorzieningen. Deze betonverhardingen zijn met andere woorden geen gebouwen in de klassieke betekenis van het woord maar zijn dat strikt genomen wel voor btw-doeleinden.

Voor de afbraak van deze betonverhardingen werd ook een niet onaanzienlijke kost in rekening gebracht van X.

Daarnaast bevond zich op voornoemd perceel II nog een stal/serre op betonnen funderingen, een omheining en een vijver.

33. Op basis van deze gegevens komt de DVB tot het besluit dat de afgebroken industriële gebouwen en bijhorende serres op het perceel I en de hiervoor bedoelde geasfalteerde en met beton verharde parking evenals de hiervoor bedoelde stal/serre op betonnen funderingen op het perceel II, te beschouwen zijn als gebouwen voor de toepassing van de btw (12).

[(12) Btw-Commentaar, editie 01.07.2022, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, titel A.]

III.B.4.2. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

34. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (13).

[(13) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren (14).

[(14) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

35. De tekst zelf van artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (15).

[(15) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

36. Naar het oordeel van de DVB zijn de afbraakpanden te beschouwen als gebouwen voor de toepassing van de btw en hebben zij een significante omvang.

37. De afgebroken industriële gebouwen met bijhorende serres op het perceel I hebben een significante omvang ten opzichte van het nieuw te realiseren vastgoedproject.

Wat het perceel II betreft, gaat om de afbraak van meerdere gebouwen in die zin dat het geheel wel degelijk kwalificeert als een significante afbraak. In verhouding tot het nieuw te realiseren vastgoedproject, dient de oppervlakte van de afgebroken gebouwen, waarvan de geasfalteerde en met beton verharde parking met daaronder aangelegde nutsvoorzieningen en de inrit (die in casu zeer diep waren uitgewerkt voor zwaar vrachtverkeer, cf. supra) meer dan de helft van het perceel II besloegen, als significant te worden aangemerkt. Deze parking en inrit betroffen inderdaad een wegenisinfrastructuur met een oppervlakte van gamma m² bestaande uit een KWS toplaag van u x v cm, een fundering uit gewapend wegenisbeton van s cm en een funderingskoffer van t cm.

Bovendien is er op dit perceel geen sprake van de afbraak van enkel een fundering of een omheining. Het gaat immers om de afbraak van meerdere gebouwen waaronder een stal/serre op betonnen funderingen.

38. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden

39. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin (16).

[(16) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6.]

40. Ook garages (en carports die essentieel dezelfde functie hebben als garages) die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage (carport) geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (carport) (17).

[(17) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage (carport) bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² (18).

[(18) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

41. Voor de verkoop van de boven- en ondergrondse parkeerplaatsen, garageboxen, bergingen en fietsenstallingen die in dit project samen met de gerealiseerde wooneenheden (de bedoelde g aantal appartementen, waarvan h aantal in woonblok A en i aantal in woonblok B) zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20. Dit standpunt is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de Wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de bedoelde parking van onmiddellijk nut is voor de wooneenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire.

42. De hiervoor bedoelde wooneenheden (appartementen) die in de hiervoor bedoelde woonblokken A of B op deze projectsite worden gerealiseerd, komen principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid (appartement) inclusief boven- en/of ondergrondse parkeerplaats, garagebox, berging en/of fietsenstalling moet bijgevolg niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

III.C. Conclusie

43. Voor wat betreft de verkoop van de wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project ‘B’ te I (i.e. de hiervoor bedoelde resterende, nog niet verkochte g aantal appartementen, zijnde h aantal appartementen in het bedoelde woonblok A en i aantal appartementen in het woonblok B), komt X principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023. Deze einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel te bestendigen;

44. Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde boven- en/of ondergrondse parkeerplaats, garagebox, berging en/of fietsenstalling die van onmiddellijk nut zijn voor de hiervoor bedoelde wooneenheden (appartementen), is onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%.

45. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

46. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van het Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.