Verbouwde oude gebouwenBtw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid en b) tweede lid en artikel 44,§3, 2° d) Wbtw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Met deze aanvraag wenst A, te vernemen of het kantoorgebouw, gelegen te België, dat uitvoerig werd gerenoveerd, aangemerkt kan worden als een nieuw gebouw voor de toepassing van artikel 44,§3, 2 a) tweede lid en b) tweede lid en bij uitbreiding in aanmerking komt voor een verhuur onder het btw-stelsel zoals voorzien in artikel 44, § 3, 2° d) van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde. .

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. A staat in voor de herontwikkeling van het kantoorgebouw. Het gaat hierbij om (i) aanpassingen aan de structuur van het gebouw, en (ii) werken inzake de afwerking en uitrusting van het gebouw. Hierna volgt een samenvattend overzicht van de belangrijkste uit te voeren werken .

II.1 Afbraakwerken en wijzigingen in de structuur

3. Hierna volgt een korte beschrijving van de werken:

3.1 er worden volledig nieuwe dragende voor- en achtergevels geplaatst. . Aan de voorgevel worden uitkragende vloerplaten aangestort om de oppervlakte opnieuw te dichten aan de rooilijn. Deze vloerplaten bestaan uit nieuw gewapend beton en worden uitkragend voorzien aan de nieuwe dragende staalstructuur. Aan de achtergevel zou een uitkraging van de vloerplaat te groot zijn en wordt hiervoor nog een nieuwe dragende lijn uit een stalen draagstructuur opgebouwd;

3.2 het huidige 8e verdiep (verzonken zolderverdiep) zal volledig worden afgebroken, waarna er twee volledig nieuwe verdiepingen zullen worden toegevoegd aan het gebouw;

3.3 de nieuwe dragende verticale structurele elementen zullen 302% bedragen ten opzichte van de te behouden dragende verticale structurele elementen;

3.4 ook de dragende kern van het gebouw dient te worden verbouwd met het oog op de realisatie en verandering van de doorgang naar de liftschachten alsook de wijziging aan het sanitair blok dat gesitueerd is aan de liftschachten;

3.5 de betonnen trap- en liftkern is in essentie noodzakelijk voor de windstabiliteit van het volledige gebouw. De betonnen kern is stijf verbonden met de fundering en zorgt ervoor dat het gebouw beter weerstand kan bieden aan de zijdelingse windkrachten.

II.2. Voorgenomen investeringen: waarde en verhouding tot de verkoopwaarde van het gebouw

4. Op het ogenblik van de aanvraag van het expertiseverslag en naar aanleiding van het eigenlijke onderzoek werd de globale kostprijs van de materiële verbouwingswerken geraamd op 7.500.000 euro (exclusief btw en exclusief intellectuele werken). De verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, werd bepaald op 9.300.000 euro. Voormelde houdt in dat er sprake is van een verhouding van 80,6%.

III. Beslissing

III.1 Structurele wijzigingen aan het gebouw

5. Overeenkomstig artikel 44 §3, 1° Wbtw is de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, onderworpen aan btw wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, door:

5.1 hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;

5.2 hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige;

5.3 hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting;

6. Niet alleen ‘nieuw’ opgerichte gebouwen worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, maar ook bestaande gebouwen die grondig zijn verbouwd, kunnen na de verbouwing terug als een ‘nieuw’ gebouw worden aangemerkt.

7. De in aanmerking te nemen criteria om te beoordelen of een oud gebouw, na de uitvoering van de werken, al dan niet moet worden beschouwd als een nieuw gebouw, worden toegelicht in de btw-commentaren als volgt :

“In de geest van de tekst van artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

In dit opzicht kunnen drie onderstellingen worden gemaakt.

Eerste geval. Wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …), namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (verg. aanschr. nr. 16/1973, van 28.06.1973, nr. 10, 3°).

In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

Tweede geval. […]

Derde geval. Gelet op het feit dat, wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, het meestal moeilijk is te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, zoals bedoeld in het bovengenoemde eerste geval, kan evenwel worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

Dit derde geval houdt enerzijds rekening met de waarde van de aan het gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (in het bijzonder met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 van het Wetboek.

In de drie voornoemde gevallen dient elke eenheid afzonderlijk te worden beschouwd zoals zij zal bestaan na de uitvoering van de werken. Onder afzonderlijke eenheid wordt begrepen een volledige wooneenheid op zich die volledig zelfstandig functioneert en afzonderlijk kan worden verhuurd of overgedragen.

Bovendien is het zonder belang dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is. Overigens kan het aldus te verbouwen gebouw als nieuw, in de zin van wat hiervoor werd gezegd, worden beschouwd zonder de daadwerkelijke uitvoering van de werken af te wachten, voor zover de omvang ervan, evenals de wijziging van het kadastraal inkomen vaststaan. […]”

8. In de voorbereidende werkzaamheden bij de Wet van 14 oktober 2018 (waarbij artikel 44, §3, 2°, d btw-wetboek werd toegevoegd), wordt voor de toepassing van artikel 44, §3, 2°, d btw-wetboek bedoeld, enerzijds kosten verbonden aan de werken in onroerende staat waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking tot de waarde van het gebouw vóór deze wijziging. Anderzijds worden eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat die aan het gebouw of aan het gedeelte van het gebouw werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van voltooiing van die werken (zie Parl. St. 2017-2018, 3254/001, 28-29).

9. In de op 21 maart 2019 bekendgemaakte circulaire 2019/C/25 wordt dienaangaande gesteld : “Als basisregel geldt dat de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een gebouw dat recent op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd. Meer bepaald worden de gebouwen of gedeelten van gebouwen beoogd waarvoor de btw op de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of , bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, en die gefactureerd zijn aan de bouwheer, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Deze basisregel omvat inderdaad tevens een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan. Worden dus tevens bedoeld door dit eerste tijdstip van opeisbaarheid van 01.10.2018, de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat : (-) waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker …) en, in voorkomend geval, in zin bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging; (-) die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van de werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie.”

10. Vaststellende dat de aanvrager omstandig de wijzigingen aan de structuur van het gebouw beschrijft in zijn motivering, waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de impact van de werken aan de dragende structuur van het gebouw.

11. Vaststellende dat de berekeningen aangereikt door de architecten die dit project begeleiden aangeven dat a rato van 75% nieuwe dragende muren worden geplaatst.

12. De DVB meldt dat zij geen verificatie heeft uitgevoerd op de aangeleverde berekeningen betrekking hebbende op de dragende structuur. Dat op basis van de uitgebreide informatie, zij vaststelt dat meer dan 50% van de dragende structuur van het gebouw gewijzigd wordt zodat besloten mag worden dat de uitgevoerde werken resulteren in de omvorming van het gebouw en ertoe bijdragen dat de materiële werken in onroerende staat resulteren in een nieuw gebouw als beoogd in artikel 44, §3, 1 a) tweede lid en b) tweede lid Wbtw en bij uitbreiding artikel 44, §3, 2°, d Wbtw.

III.2 Werken bedragen minstens 60% van de verkoopwaarde van het gebouw

13. De administratieve commentaren stellen dat voor de berekening van de 60% grens, de aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) in aanmerking worden genomen met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw of gedeelte van een gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 van het Btw-Wetboek. Volledigheidshalve merkt ze op dat het zonder belang is dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is.

14. De DVB merkt verder op dat zij niet bevoegd is om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

15. Om voormelde redenen en zonder uitspraak te doen over het aangeleverde cijfermateriaal as such, kan de DVB vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw. Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan het gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° a) tweede lid en b) tweede lid W.BTW.