Verbouwde oude gebouwenBtw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid en artikel 44,§3, 2° d) Wbtw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vennootschap X.

2. X heeft als doel het gebouw genaamd ‘Y’, gelegen te Z, met het oog op een grondige verbouwing met de intentie om het volledig verbouwde kantoorgebouw te verhuren met toepassing van btw.

3. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 3 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat:

• in de hierna beschreven omstandigheden het vastgoedproject ‘Y’ na de hierna bedoelde werken voor btw-doeleinden als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 2° d) W.BTW.

II. Beslissing

4. Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

de aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

II.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden

5. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

6. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw.

7. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk:

i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of;

ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, tolerantie toegepast als optiestelsel; waardenorm, geen oppervlaktenorm) .

8. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

9. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

10. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk te beoordelen en vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid W.BTW en artikel 36 W.BTW.

11. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

12. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

II.A.1. Toepassing in casu

13. Opdat X, na de geplande onroerende werken, het kantoorgebouw btw-belast zou kunnen verhuren aan derden, wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat dit gebouw na deze werken zal kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw-doeleinden.

14. De aanvrager geeft aan dat het kantoorgebouw betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen. De aanvrager benadrukt ook dat een oud, gedateerd en energetisch totaal aan de hedendaagse normen onaangepast gebouw wordt omgevormd tot een modern, duurzaam en energie-efficiënt gebouw.

15. Het kantoorgebouw in kwestie wordt grondig verbouwd maar de bestaande structuur blijft in ruime mate behouden. De structurele werken worden door de rulingdienst niet als predominant beoordeeld.

Naar het oordeel van de rulingdienst wordt – rekening houdend met de hiervoor aangehaalde administratieve richtlijnen en btw-bronnen – niet afdoende aangetoond dat op zich de structuur van het oude kantoorgebouw voldoende ingrijpende wijzigingen ondergaat, zoals genoegzaam is gebleken uit een detailweergave van de belangrijkste uit te voeren werken.

De aan de rulingdienst overgemaakte documentatie sterkt haar in haar overtuiging dat de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw genaamd ‘Y’ in ruime mate worden behouden.

De aanvrager beroept zich dientengevolge op de toepassing van de 60%-regel (cf. supra).

II.A.2.1. Kwantitatieve toets: toetsing aan de 60%-regel

16. In geval van een belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende structurele wijziging van het gebouw – zoals in casu - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

17. De aanvrager verwijst ter zake naar de berekeningen van het expertisebureau blijkens zijn schattingsverslag, zoals voorgelegd aan de rulingdienst.

Volgens de berekeningen van dit expertisebureau, opgenomen in voornoemd schattingsverslag, wordt in voorliggend geval voldaan aan de 60%-grens, op grond waarvan de kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden wordt gestaafd.

Om deze 60%-grens te berekenen, dient de kostprijs van de uit te voeren materiële werken in onroerende staat te worden bepaald, alsook de verkoopwaarde van het gebouw na deze werken, met uitsluiting van de grond.

Op het ogenblik van de aanvraag van het schattingsverslag en naar aanleiding van het eigenlijke onderzoek werd de globale kostprijs van de materiële verbouwingswerken geraamd op<> (exclusief btw en exclusief intellectuele werken). De verkoopwaarde van het kantoorgebouw, exclusief de grond , werd bepaald op<>.

Rekening houdend hiermee, is er dan sprake van een verhouding van <> (. De drempel van 60% wordt dus ruimschoots overschreden.)

17. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken.

Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan dit gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd

II.B. Exploitatiemodel: btw-belaste verhuur van het gebouw genaamd ‘Y’ volgens art 44, §3, 2° d)

18. Op grond van artikel 44 §3 2° d) wbtw zijn de volgende diensten uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen:

“de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten.”

Verder wordt in deze wetsbepaling ook nog de volgende voorwaarde gesteld:

“de optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is.”

19. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden:

19.1 de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein.

Omdat het in deze zaak gaat om een normaal kantoorgebouw, behoeft deze voorwaarde geen verdere analyse.

19.2 de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent.

De aanvrager verklaart dat hij de intentie heeft om het kantoorgebouw te verhuren aan ondernemingen. Zij verklaart dat indien een andere entiteit geïnteresseerd zou zijn om het gebouw te huren die geen belastingplichtige is op grond van artikel 4 Wbtw (vb. overheidsinstelling), zij de optie bedoeld in artikel 44, §3, 2°, d) Wbtw niet zal kunnen uitoefenen. Zij engageert zich in voormeld geval ertoe de btw aftrek – onder toezicht van de btw-administratie – terug te storten aan de Schatkist middels opname in de btw-aangifte betrekking hebbend op de maand waarin de huurovereenkomst – ressorterend onder artikel 44,§3, 2 Wbtw afgesloten wordt.

20. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde.

20.1 De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder,

20.2 De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst.

21. Ten slotte moet het gebouw, voorwerp voor de optionele heffing als een nieuw gebouw kunnen aangemerkt worden waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018.

22. Ook een gebouw dat grondig wordt gerenoveerd zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor de optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw slechts opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018.

23. Verder wordt in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW ook nog als voorwaarde gesteld dat de optie enkel kan worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid W.BTW met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is (specifieke nieuwheidsvereiste).

24. DVB merkt op dat zij de huurovereenkomsten betreffende de optionele verhuur niet heeft onderzocht. Het is aan de aanvrager om erop toe te zien dat zowel de vorm- als grondvoorwaarden voor de toepassing van artikel 44,§3,2°, d) Wbtw vervuld worden en dit per bouwdeel dewelke verhuurd zal worden

25. Volledigheidshalve merkt de DVB op dat de bouwdelen die verhuurd zullen worden onder de optie van artikel 44 §3 2°, d) W.Btw onderworpen zijn aan de 25-jarige herzieningstermijn.

26. De aanvrager dient zich ertoe te verbinden mogelijke wijziging btw technisch op te volgen en spontaan eventuele rechtzettingen door te voeren.

27. De DVB geen uitspraak doet over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager;

28. Op basis van de door de aanvrager verstrekte cijfergegevens en voor zover de hiervoor bedoelde werken aanleiding geven tot kwalificatie van het onroerende goed, mag besloten worden dat de uitgevoerde werken resulteren in de omvorming van het gebouw en ertoe bijdragen dat de materiële werken in onroerende staat resulteren in een nieuw gebouw als beoogd onder artikel 44, §3, 2°, d Wbtw;

29. In subsidiaire orde, de totale kostprijs van de materiële onroerende werken zal minstens 60% bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan het betreffende gebouw btw-technisch als nieuw kunnen worden beschouwd;

30. De DVB stelt vast dat de aanvrager de intentie heeft om de kantoren, na oplevering te bestemmen voor een btw-belaste verhuur in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) wbtw. Hierdoor kan de btw geheven bij de verbouwingskosten onmiddellijk en volledig in aftrek worden gebracht. Hierbij opmerkend dat de aanvrager bij wijziging van voormelde intentie spontaan de vereiste btw correcties- zijnde correctie van de btw-aftrek dient door te voeren.