--- title: "Voorafgaande beslissing 2023.0176 · Verlaagd tarief" description: "Verlaagd tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2023.0176 van 18 april 2023." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2023-0176-verlaagd-tarief-afbraak-gebouw-daarmee-df6c" lang: "nl" --- Tekst in het Frans # Verlaagd tarief · Btw - Verlaagd tarief - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning - Levering van een onroerend goed **Nummer** 2023.0176 **Datum** 18 april 2023 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Frans **Nederlandse versie** niet door de FOD gepubliceerd De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van. ## Tekst 80 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2023.0176 d.d. 18.04.2023 *Btw* · *Verlaagd tarief* · *Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning* · *Levering van een onroerend goed* ## Samenvatting De levering, door een belastingplichtige, van een woning die tot stand is gekomen door de afbraak van oude gebouwen en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning die voornamelijk op een voorheen bebouwd kadastraal perceel is gelegen, kan het verlaagd tarief van 6 % genieten voor zover dat de voorwaarden bepaald in [artikel 1 quater, § 3, tweede lid, van het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) zijn nageleefd. ## Tekst van de beslissing ***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend*** ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que la livraison d’une maison (Lot B) par la société D et la livraison d’une maison (Lot A) par Madame V pourront bénéficier du taux de TVA réduit temporaire de 6%, conformément à l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux ## II. Description des faits 2\. La première requérante est la société D, dont le siège social est situé à X. 3\. La deuxième requérante est Madame V, domiciliée à Y. 4\. Les activités de la société D comprennent l'investissement dans l'immobilier et le développement de projets de construction. Dans le cas présent, elle agit en tant que société de construction responsable de l'ensemble du développement d'un nouveau projet, y compris la démolition du bâtiment existant et l'érection de nouveaux logements. 5\. Le présent projet de construction situé à Z concerne la démolition des anciens bâtiments existants (écuries, dépendance, ...) au nom et pour le compte de la société D et de Madame V, l'intention étant de réaliser 2 maisons nouvellement construites (1 par la société D et 1 par Madame V) sur cette zone de projet, conformément au permis d'environnement. 6\. La fourniture des logements après démolition et reconstruction est destinée à être soumise au taux de TVA de 6% tel que prévu à l'[article 1er quater de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) du 20 juillet 1970 déterminant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et classant les biens et services en fonction de ces taux. 7\. En 2013, la société D a été créée. L'objet de la société est tout ce qui concerne l'achat, la vente, la gestion, la location et autres de tout bien immobilier. Par ailleurs, l'objet était constitué de tout ce qui concerne la promotion immobilière au sens très large, y compris : la restauration et la rénovation de bâtiments et de monuments, la construction de maisons et de bâtiments au sens le plus large du terme, la construction et/ou réalisation de maisons et de bâtiments "clés en main", la coordination avec les sous-traitants, la coordination générale des chantiers, les conseils en matière de prévention et coordination de la sécurité, l’élaboration de projets de co-construction de logements, de bureaux et d'infrastructures, la coordination de toutes les activités de construction au sens le plus large du terme, la conception et le conseil, le commerce immobilier, la promotion immobilière, etc. 8\. Madame V agit en tant que personne physique. 9\. Le bien immobilier est la propriété de la société E. Les bâtiments existants sur le terrain du projet se composent d'une dépendance, de garages, d'écuries. 10\. En ce qui concerne le projet proposé, la société E agit en tant que société foncière, la société D agit en tant que société de développement ou de construction et Madame V en tant que directeur de construction - personne physique. La société E détiendra le titre de propriété du terrain du projet et le revendra à l'achèvement du projet. La société D et Madame V, chacune pour une habitation, développeront le projet sur le terrain du projet, sur la base d'un droit de superficie temporaire (actuellement tacite, verbal - à confirmer dans un acte notarié) qu'elles ont obtenu de la société foncière. Un contrat de droit de propriété superficiaire et de mandat de vente a été conclu. 11\. Le développement du projet sera réalisé en deux phases : a) Démolition du bâtiment existant sur le lot 1 à la demande de la société D et de Madame V, qui feront réaliser les travaux, chacun pour moitié, par un sous-traitant pour leur compte. b) L'intention est que la société D et Madame V construisent ensuite chacune un logement sur le terrain du projet, soit deux logements au total, conformément aux plans, Madame V pour le lot A et la société D pour le lot B. 12\. La société D et Madame V ont introduit une demande de permis d'environnement à cette fin et l’ont obtenu en janvier 2022. 13\. Dès le départ, l'intention était de démolir les structures existantes et d'y construire deux maisons. Il n'y a jamais eu d'autre utilisation du site, ni aucune intention de l'utiliser d'une autre manière. Cela ressort également du permis d'environnement. 14\. Pour l'exécution des travaux de construction, un contrat de construction sera conclu au nom de la société D et de Madame V (chacun pour la construction d'un logement). 15\. La vente (et la livraison) d'un logement (y compris la part de terrain) à des acheteurs finaux tiers (privés), qui utiliseront le logement à des fins résidentielles privées, impliquera alors : (i) en ce qui concerne les bâtiments, la société D et Madame V, chacune pour une habitation, agissent en tant que maître d'œuvre et vendeur-propriétaire des bâtiments (sous le régime de la TVA) ; (ii) en ce qui concerne la part de terrain appartenant à ce bâtiment, le propriétaire foncier E agit en tant que vendeur-propriétaire de cette part de terrain (sous le régime de la taxe d'enregistrement). 16\. Par la vente conformément à ce qui précède, après la signature du ou des actes authentiques de vente, le tiers acquéreur deviendra le propriétaire plein et entier de l'habitation concernée, c'est-à-dire du bâtiment concerné et de la part de terrain qui l'accompagne. En ce qui concerne la livraison des bâtiments (maisons), la société D et Madame V souhaitent le faire sous le régime favorable de 6% de TVA tel que prévu à l'[article 1er quater de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). ## III. Décision 17\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *Disposition légale concernée* 18\. L’[article 1er quater de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) précise : § 1er. (…) § 2. (…) § 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes : 1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison : a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ; b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ; 2° le fournisseur : a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie : \- du permis d'urbanisme ; \- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ; \- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ; b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ; 3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux. Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique : \- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ; \- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a). Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. § 4. (…) § 5. (…) § 6. (…) § 7. (…) § 8. (…) ## *Portée de la décision* 19\. Il convient de préciser que la présente décision ne se prononce pas sur le respect des conditions prévues par l’[article 1er quater, § 3, alinéa 2, 1°, 2° et 3°, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). Ces dispositions concernent principalement des conditions relatives aux acheteurs des logements (habitation unique, domiciliation sans délai) - sur lesquels le SDA ne dispose pas d’information -, à la superficie du logement (inférieure à 200 m²) et aux formalités à accomplir par le fournisseur. 20\. Elle se limite donc à l’examen des conditions de fond visées à l’[article 1er quater, § 3, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). ## *Démolition et reconstruction par le même assujetti* 21\. La mesure temporaire prévue à l’[article 1er quater, § 3, de l’AR n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) s'applique donc aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation. 22\. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur) (v. point 5.1. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) du 25 février 2021). 23\. En l’espèce, la demande précise que la société E a tacitement/verbalement constitué un droit de superficie au profit de la société D et de Madame V. Le permis d’urbanisme obtenu par la société D en janvier 2022 porte sur la démolition de bâtiments existants et la construction de deux maisons unifamiliales, situés à Z. Les bâtiments existants seront démolis au nom et pour le compte de la société D et de Madame V ; les demandeurs feront réaliser les travaux de démolition, chacun pour moitié, par un sous-traitant pour leur compte. L'intention est que la société D et Madame V construisent ensuite, chacune sur la partie du terrain pour laquelle elle a obtenu un droit de superficie, une maison d’habitation. S’il en est bien ainsi, la condition que l’opération immobilière soit entièrement réalisée par le même assujetti est respectée. ## *Notion de bâtiment et consistance significative* 24\. Une des conditions de la mesure temporaire est qu’un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). 25\. L’exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait (v. point 3.2. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) du 25 février 2021). 26\. En l’espèce, le projet consiste à démolir une dépendance, des garages, des écuries pour reconstruire deux maisons d’habitation. La démolition concerne donc bien un bâtiment qui a une consistance significative en lui-même mais aussi par rapport aux 2 logements reconstruits. ## *Reconstruction sur la même parcelle cadastrale* 27\. Une autre des conditions de la mesure temporaire est que l'assujetti doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit. 28\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé (v. point 3.2. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) du 25 février 2021). 29\. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) du 25 février 2021). 30\. Par ailleurs, si les habitations nouvellement construites sont situées sur une nouvelle parcelle faisant partie d'une ancienne parcelle bâtie sur laquelle se situait le bâtiment démoli ou si l’ancienne parcelle bâtie fait l’objet d’une division après l’opération de démolition/reconstruction, la vente des nouvelles habitations pourra en principe, s'effectuer en appliquant le taux réduit de la TVA de 6% (v. point 3.4. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) du 25 février 2021). 31\. En l’espèce, les demandeurs ont déclaré que la parcelle 29L (sur laquelle se trouvaient une dépendance, des garages, des écuries) était bâtie. Il résulte de la consultation des plans que la superficie au sol des deux maisons d’habitation se trouvera majoritairement sur la parcelle cadastrale anciennement bâtie. Cette condition de reconstruction sur la même parcelle que le bâtiment démoli est donc remplie. ## *Démolition totale du bâtiment* 32\. Enfin, la mesure temporaire est encore conditionnée au fait que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande soit complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure. 33\. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), il ressort que le projet consiste bien démolir un ancien bâtiment, composé d’une dépendance, de garages, d’écuries, pour construire 2 maisons d’habitation. S’il en est bien ainsi, la condition sera donc remplie. ## *Exclusion du taux réduit* 34\. Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. Compte tenu des informations fournies, les opérations envisagées ne sont pas visées par cette exclusion. ## Aangehaalde teksten 2 [KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 8 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 1 voorkomen