Vrijstelling, Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTWBtw - Vrijstelling - Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTW - Verbouwde oude gebouwen

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

2. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging te verkrijgen dat de renovatie van … waarbij … appartementen worden opgericht niet leidt tot de totstandkoming van een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW waardoor de verkoop van desbetreffende appartementen vrijgesteld is van btw.

I.A)Beoordeling per individuele entiteit – artikel 44, §3, 1° a) van het btw-wetboek – toepasselijke werkwijze

3. Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) van het btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

4. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratieve commentaar opgenomen in de btw-handleiding nr 152/2 reikt hiervoor een aantal criteria aan, opgenomen in drie gevallen, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

5. In de btw-handleiding nr. 152/2 en in de Btw-commentaar editie 01.07.2022, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C, op basis van gevallen omschreven in de Btw-commentaar editie 01.07.2022, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C wordt het begrip ‘nieuw’ gebouw uitgebreid tot verbouwingen, zoals de renovatie van een oud gebouw dat de eigenschappen krijgt van een nieuw gebouw.

6. De op onderhavige casus te onderzoeken, twee gevallen zijn de na volgende :

“In het eerste geval: wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ….) namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (cfr. circ. Nr. 16/1973, nr. 10.3°). In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

In het tweede geval: de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming; het inrichten van een badkamer; het vernieuwen van de dakbedekking, enz…

In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht- die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is daarenboven nog vereist:

- dat de uitgevoerde verbouwing aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

- dat de beoogde handeling plaatsheeft binnen de termijn bepaald in art. 44, §3, 1° van het btw-wetboek;

- dat de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.”

7. Geconcretiseerd in onderhavige aanvraag, leidt dit ertoe dat besloten moet worden dat bij het beoordelen of de uitgevoerde werken de aard en de structuur van het gebouw aangetast hebben, uitgegaan wordt van een beoordeling ervan per individuele zelfstandige wooneenheid die deel uitmaakt van eenzelfde bouwtechnische structuur. Voormelde leidt ertoe dat in onderhavige aanvraag de aan het hoofdgebouw uitgevoerde werken en de zich erin bevindende zelfstandige wooneenheden onderzocht worden.

I.B) Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek bij verkoop van … appartementen gerealiseerd in …;

8. De aanvrager is van oordeel dat de te uit te voeren werkzaamheden in … waarbij …appartementen zullen worden gerealiseerd niet van die aard zijn dat die resulteren in de oprichting van een nieuw gebouw.

9. Als ondersteuning van haar stelling brengt de aanvrager o.m. volgende stukken bij:

- Nota van de architect m.b.t. de uit te voeren werken

- Verbouwingsplannen

- Foto oude bestaande pand

- Foto’s …

10. Uit de aanvraag en met de aanvraag voorgelegde nota van de architecten waarbij de werken worden omschreven zal het desbetreffende gebouw het voorwerp zijn van volgende werkzaamheden:

- De buitenstructuur en buitenmuren van …worden volledig behouden, met uitzondering van de deuropeningen die voorzien worden om de doorgang tussen … en … mogelijk te maken.

- Van binnen wordt … gestript met behoud van de originele tussenvloeren wat tevens de basis vormt voor de nieuwe vloeropbouw. Op bepaalde plaatsen waar geen bestaande vloerstructuur aanwezig is zal een nieuwe tussenvloer worden aangelegd, dit evenwel op zeer beperkte basis.

- Tussen de verschillende appartementen en gangen zal een niet-dragende scheidingswand worden geplaatst, bestaande uit gipsblokken. Doorheen het gebouw zal een nieuwe trap en liftkoker geïnstalleerd worden. Tevens worden een aantal openingen gemaakt aan de westzijde van dit blok met het oog op het plaatsen van ramen.

- De interne dragende structuren die deels uit betonnen (en deels houten) balken bestaan, worden volledig behouden en zullen als basis zullen dom de nieuwe vloerlaag aan te brengen.

11. De DVB is van oordeel dat de opgesomde verbouwingswerken, die aan … uitgevoerd gaan worden het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gaan wijzigen, maar eerder een bevestiging zijn van het behoud van de bestaande structuur zodat de verkoop van in het gebouw gerealiseerde appartementen vrijgesteld zijn van btw.