--- title: "Voorafgaande beslissing 2022.0449 · Verbouwde oude gebouwen" description: "Verbouwde oude gebouwen, Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid en artikel 44,§3, 2° d) W.Btw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2022.0449 van 28 juni 2022." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2022-0449-verbouwde-oude-gebouwen-artikel-44-4992" lang: "nl" --- # Verbouwde oude gebouwen · Btw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid en artikel 44,§3, 2° d) W.Btw **Nummer** 2022.0449 **Datum** 28 juni 2022 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 82 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2022.0449 d.d. 28.06.2022 *Btw* · *Verbouwde oude gebouwen* · *Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid en artikel 44,§3, 2° d) Wbtw* ## Samenvatting De kantoorruimten die tot stand gebracht zullen worden in het structureel gewijzigd gebouw wenst men met btw te verhuren. Naast de ingrijpende structurele werken beroept de aanvrager zich op de in de btw commentaar, editie 01.12.2021, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C opgenomen regel stellende dat de prijs der uitgevoerde werken minimaal 60% bedraagt van de verkoopwaarde na uitvoering der werken. De DVB kan zich enkel voorwaardelijk en onder voorbehoud uitspreken omtrent het nieuw zijn van de katoorruimten. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Met deze aanvraag wenst A, te vernemen of het kantoorgebouw, gelegen te België, dat uitvoerig werd gerenoveerd, in aanmerking komt voor een verhuur onder het btw-stelsel zoals voorzien in [artikel 44, § 3, 2° d) van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) en ingevolgde de optie de huurgelden aan btw zijn onderworpen. ## II. Omschrijving van de verrichtingen 2\. A staat in voor de herontwikkeling van het kantoorgebouw. Het gaat hierbij om (i) restauratiewerken, (ii) aanpassingen aan de structuur van het gebouw, en (iii) werken inzake de afwerking en uitrusting van het gebouw. Hierna volgt een samenvattend overzicht van de belangrijkste uit te voeren werken . ## II.1 Afbraakwerken en wijzigingen in de structuur 3\. Hierna volgt een beschrijving van de werken: 3.1 alle gemetste binnenwanden, systeemwanden en buitenwanden worden afgebroken. De draagvloer wordt plaatselijk voorzien van openingen in de structuur.; 3.2 de bestaande draagstructuur wordt vervangen en versterkt via raveelconstructies, inclusief nieuwe dragende wanden en daarbij horende funderingen. Dit houdt in dat: \- waar voorheen dragende wanden waren, deze worden afgebroken en vervangen door nieuwe dragende wanden op een afwijkende locatie dan voor deze afbraak; en \- waar voorheen geen dragende wanden waren, zijn er nieuwe wanden en/of staalstructuren bijgekomen gelet op de wijziging aan de primaire draagstructuur van het gebouw; 3.3 lokaal worden ook kolommen verstevigd in het kader van de nieuwe lasten die voorzien worden in de nieuwe constructie. 4\. Daarnaast moet worden voorzien in verankeringselementen voor de nieuwe gevel. 5\. Aan de bestaande binnenvloeren worden ook afbraakwerken uitgevoerd en nieuwe vloeren worden gecreëerd. #### II.1.1. Grond- en stabbiliteitswerken 6\. De gevel zal langs één van de drie zijden worden ondergraven zodat er een nieuwe fundering kan worden gebouwd om de nieuwe gevellijn te dragen. Daarnaast kunnen bijkomende funderingswerken nodig zijn, mogelijk uit te voeren door het plaatsen van micropalen doorheen en onder de bestaande funderingsplaat of door het uitvoeren van bijkomende funderingselementen naast of tegen de bestaande constructies. #### II.1.2. Gevel en dak – afwerking en technieken 7\. De gevel wordt opgebouwd uit een volledig nieuwe dragende houtskeletstructuur, waarbij de gevelafwerking en het schrijnwerk bevestigd worden met stalen beugels aan de bestaande betonnen constructie. 8\. Er wordt ook voorzien in nieuw hoogwaardig en energetisch performant buitenschrijnwerk. Een nieuw dak bestaande uit roofing zal bovenop de isolatie worden bevestigd. 9\. De binnenafwerking wordt volledig vernieuwd. Dit omvat onder meer vloeren, plafonds, etc. De bestaande technieken (elektro, HVAC, ventilatie …) worden volledig vernieuwd. Er wordt volgens de huidige normen voorzien in isolatie en alles wordt luchtdicht afgewerkt met het oog op comfort en een laag energieverbruik inclusief automatische zonneschermen. ### *II.2. Voorgenomen investeringen: waarde en verhouding tot de verkoopwaarde van het gebouw* 10\. De waarde van de aannemingswerken bedraagt ca. 4, 5 miljoen EUR (excl. btw), waarbij volgende werken/investeringen zijn vooropgesteld: 10.1 Afbraakwerken, funderingswerken, structurele werken onder- en bovenbouw; 10.2 Binnenpleisterwerken, plafondafwerking, tegelwerken …; 10.3 Technieken, verlichtingstoestellen, videofonie, kraanwerk, leidingen, wateraansluitingen …. 11\. Een onafhankelijk schattingsbureau – heeft een waardering van het gebouwopgesteld. Het verslag dd waardeert het onroerend goed als volgt: 11.1 Grondwaarde: 4 miljoen euro 11.2 Globale waarde van het onroerend goed: 11, 5 miljoen euro ## III. Beslissing ## *III.1 Structurele wijzigingen aan het gebouw* 12\. Overeenkomstig artikel 44 §3, 1° Wbtw is de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, onderworpen aan btw wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, door: 12.1 hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen; 12.2 hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige; 12.3 hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting; 13\. Niet alleen ‘nieuw’ opgerichte gebouwen worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, maar ook bestaande gebouwen die grondig zijn verbouwd, kunnen na de verbouwing terug als een ‘nieuw’ gebouw worden aangemerkt. 14\. De in aanmerking te nemen criteria om te beoordelen of een oud gebouw, na de uitvoering van de werken, al dan niet moet worden beschouwd als een nieuw gebouw, worden toegelicht in de btw-commentaren als volgt : > “In de geest van de tekst van [artikel 44, § 3, 1°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44), van het Wetboek, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw. > > In dit opzicht kunnen drie onderstellingen worden gemaakt. > > Eerste geval. Wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …), namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (verg. aanschr. nr. 16/1973, van 28.06.1973, nr. 10, 3°). > > In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging. > > Tweede geval. \[…\] > > Derde geval. Gelet op het feit dat, wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, het meestal moeilijk is te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, zoals bedoeld in het bovengenoemde eerste geval, kan evenwel worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. > > Dit derde geval houdt enerzijds rekening met de waarde van de aan het gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (in het bijzonder met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en [artikel 36](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36) van het Wetboek. > > In de drie voornoemde gevallen dient elke eenheid afzonderlijk te worden beschouwd zoals zij zal bestaan na de uitvoering van de werken. Onder afzonderlijke eenheid wordt begrepen een volledige wooneenheid op zich die volledig zelfstandig functioneert en afzonderlijk kan worden verhuurd of overgedragen. > > Bovendien is het zonder belang dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is. Overigens kan het aldus te verbouwen gebouw als nieuw, in de zin van wat hiervoor werd gezegd, worden beschouwd zonder de daadwerkelijke uitvoering van de werken af te wachten, voor zover de omvang ervan, evenals de wijziging van het kadastraal inkomen vaststaan. \[…\]” 15\. In de voorbereidende werkzaamheden bij de Wet van 14 oktober 2018 (waarbij artikel 44, §3, 2°, d btw-wetboek werd toegevoegd), wordt voor de toepassing van artikel 44, §3, 2°, d btw-wetboek bedoeld, enerzijds kosten verbonden aan de werken in onroerende staat waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking tot de waarde van het gebouw vóór deze wijziging. Anderzijds worden eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat die aan het gebouw of aan het gedeelte van het gebouw werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van voltooiing van die werken (zie Parl. St. 2017-2018, 3254/001, 28-29). 16\. In de op 21 maart 2019 bekendgemaakte [circulaire 2019/C/25](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2019-c-25-wijziging-btw-wetboek-vlak-onroerende-a58b) wordt dienaangaande gesteld : “Als basisregel geldt dat de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een gebouw dat recent op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd. Meer bepaald worden de gebouwen of gedeelten van gebouwen beoogd waarvoor de btw op de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of , bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, en die gefactureerd zijn aan de bouwheer, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Deze basisregel omvat inderdaad tevens een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan. Worden dus tevens bedoeld door dit eerste tijdstip van opeisbaarheid van 01.10.2018, de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat : (-) waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker …) en, in voorkomend geval, in zin bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging; (-) die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van de werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie.” 17\. Vaststellende dat de aanvrager omstandig de wijzigingen aan de structuur van het gebouw beschrijft in zijn motivering, waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de impact van de werken aan de dragende structuur van het gebouw. 18\. De dragende structuur wordt in de nieuwe toestand echter volledig aangepast, op diverse zones de vloeren uitgebreid en verder aangestort. Eveneens werden de volledige dragende lijnen van de voorgevel verder afgelijnd op de nieuwe dragende structuren van de gelijkvloerse gevel, door het schrappen van het bandraam. Dit houdt in dat de lastendaling van de bovenliggende vloeren zich eveneens verschuift naar de nieuwe gevellijn van de gelijkvloerse bouwlaag (zie gele pijlen), dewelke naar voren werd gebracht en voorzien werd van een nieuwe fundering. 19\. Vaststellende dat de berekeningen aangereikt door de architecten die dit project begeleiden aangeven dat 54% van de dragende muren gewijzigd worden (berekening bestaande toestand (bestaande dragende wanden) ten opzichte van de nieuwe toestand (aangepaste dragende wanden)). De architecten verduidelijken dat er twee types wijzigingen aan de dragende wanden in deze berekening werden meegenomen: \- waar voorheen muren waren (gevels etc), worden deze afgebroken en vervangen door nieuwe dragende muren op een afwijkende locatie dan voorheen; \- op de locaties waar voorheen geen muren waren (zoals de kokers), zijn er nieuwe wanden en/of structuren (zoals staal) bijgekomen, die er voorheen niet waren en in de nieuwe toestand als noodzakelijk worden beschouwd gelet aan de wijziging van de primaire draagstructuur van het gebouw. 20\. De DVB meldt dat zij geen verificatie heeft uitgevoerd op de aangeleverde berekeningen betrekking hebbende op de dragende structuur. Dat op basis van de uitgebreide informatie, zij vaststelt dat meer dan 50% van de dragende structuur van het gebouw gewijzigd wordt zodat besloten mag worden dat de uitgevoerde werken resulteren in de omvorming van het gebouw en ertoe bijdragen dat de materiële werken in onroerende staat resulteren in een nieuw gebouw als beoogd in artikel 44, §3, 1 a) tweede lid Wbtw en bij uitbreiding artikel 44, §3, 2°, d Wbtw. ## *III.2 Aannemingswerken bedragen minstens 60% van de verkoopwaarde van het gebouw* 21\. De administratieve commentaren stellen dat voor de berekening van de 60% grens, de aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) in aanmerking worden genomen met inbegrip van noodzakelijke afbraakwerken en anderzijds met de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw of gedeelte van een gebouw, bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en [artikel 36 van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36). Volledigheidshalve merkt ze op dat het zonder belang is dat in de waarde van de aldus uitgevoerde werken de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen is. 22\. De DVB merkt verder op dat zij niet bevoegd is om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. 23\. Om voormelde redenen en zonder uitspraak te doen over het aangeleverde cijfermateriaal as such, kan de DVB vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw. Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan het gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° a) tweede lid W.BTW. ## *III.3 Optionele belastingheffing voor beroepsmatige onroerende verhuur* 24\. Op grond van artikel 44 §3 2° d) W.Btw zijn de volgende diensten uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen: > “de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten.” Verder wordt in deze wetsbepaling ook nog de volgende voorwaarde gesteld: > “de optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is.” 25\. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden: 25.1 de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein. Omdat het in deze zaak gaat om een normaal kantoorgebouw, behoeft deze voorwaarde geen verdere analyse. 25.2 de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. De aanvrager verklaart dat hij de intentie heeft om het kantoorgebouw te verhuren aan ondernemingen. Zij verklaart dat indien een andere entiteit geïnteresseerd zou zijn om het gebouw te huren die geen belastingplichtige is op grond van artikel 4 Wbtw (vb. overheidsinstelling), zij de optie bedoeld in artikel 44, §3, 2°, d) Wbtw niet zal kunnen uitoefenen. Zij engageert zich in voormeld geval ertoe om de btw aftrek – onder toezicht van de btw-administratie – terug te storten aan de Schatkist middels opname in de btw-aangifte betrekking hebbend op de maand waarin de huurovereenkomst – ressorterend onder artikel 44,§3, 2 Wbtw afgesloten wordt. 26\. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde. 26.1 De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder ; 26.2 De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst. 27\. Ten slotte moet het gebouw, voorwerp voor de optionele heffing als een nieuw gebouw kunnen aangemerkt worden waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van [artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018. 28\. Ook een gebouw dat grondig wordt gerenoveerd zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor de optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw slechts opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018. 29\. Verder wordt in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW ook nog als voorwaarde gesteld dat de optie enkel kan worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid W.BTW met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is (specifieke nieuwheidsvereiste). Deze voorwaarde stelt in casu geen probleem daar de aanvrager verklaard heeft dat de werken bedoeld in artikel 19,§2, derde lid Wbtw aangevat werden in het voorjaar van 2021. 30\. De DVB merkt op dat zij de huurovereenkomsten betreffende de optionele verhuur niet heeft onderzocht. Het is aan de aanvrager om erop toe te zien dat zowel de vorm- als grondvoorwaarden voor de toepassing van artikel 44,§3,2°, d) Wbtw vervuld worden en dit per bouwdeel dewelke verhuurd zal worden. 31\. Volledigheidshalve merkt de DVB op dat de bouwdelen die verhuurd zullen worden onder de optie van artikel 44 §3 2°, d) W.Btw onderworpen zijn aan de 25-jarige herzieningstermijn. 32\. De aanvrager dient zich ertoe te verbinden mogelijke wijziging btw technisch op te volgen en spontaan eventuele rechtzettingen door te voeren. ## Aangehaalde teksten 3 [WBTW art. 36](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-36) 2 voorkomens [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 2 voorkomens [WBTW art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) 1 voorkomen