--- title: "Voorafgaande beslissing 2022.0399 · Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20, Afbraak en heropbouw" description: "Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20, Afbraak en heropbouw, tarief, Btw-tarief van 6 %. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2022.0399 van 23 augustus 2022." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2022-0399-artikel-quater-afbraak-heropbouw-tarief-a64d" lang: "nl" --- # Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 · Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw **Nummer** 2022.0399 **Datum** 23 augustus 2022 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 67 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2022.0399 d.d. 23.08.2022 *Btw* · [*Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) · *Afbraak en heropbouw* ## Samenvatting De nog op te richten en te leveren woningen komen principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig [artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). De effectieve toepassing van het verlaagd tarief is verder afhankelijk van de in [artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijgers aan de appartementen geven, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijgers, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten. Deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent is tijdelijk en is maar van toepassing op de leveringen waarvoor de verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2023. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van woonentiteiten , die opgericht werden na omvorming van een kantoorgebouw. ## II. Omschrijving van de verrichtingen 2\. De grondeigenaar heeft middels een recht van opstal aan A de toelating gegeven om het bestaande gebouw dermate te verbouwen dat deze verbouwing resulteert in de totstandkoming van een nieuw gebouw na uitvoering van afbraakwerkzaamheden. 3\. Bovendien heeft de eigenaar van het aangrenzend perceel *(1)* een recht van bovenbouw verstrekt aan A opdat deze het nieuw op te richten gebouw vanaf het eerste verdiep met 150m2 per bouwlaag zou kunnen uitbreiden. --- *\[(1) waarop een recht van doorgang gevestigd is ten voordele van de eigenaar van een ondergrondse parking, die zich op een ander – niet in deze aanvraag behandeld perceel – bevindt\]* --- 4\. Voorwerp van de aanvraag betreft de oprichting van 18 woonentiteiten. 5\. De uitgevoerde werkzaamheden bestaan uit: 5.1 het grotendeels slopen van de bestaande draagmuren, draagstructuur van het vroegere kantoorgebouw; 5.2 het uitbreiden van het voormalige gebouw vanaf het 1ste verdiep middels het verkregen recht van bovenbouw. ## III. Beslissing 6\. [Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) : “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17), van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden: 1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering: a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2; b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat; 2° de leverancier: a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17), van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig [artikel 16, § 1, eerste lid](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16), van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van: \- de omgevingsvergunning; \- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning; \- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling; b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en); 3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met: \- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is; \- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. 7\. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing. ***III.A. Volledige of wezenlijke afbraak: gelijkstelling van ingrijpende verbouwing (grondige omvorming; doorgedreven renovatie die niet in hoofdzaak steunt op de oude dragende structuur) met afbraak en heropbouw.*** 8\. Refererend naar Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2, moet de opdrachtgever het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. 9\. Ook een gedeeltelijke afbraak kan in aanmerking komen. Een ingrijpende verbouwing (grondige omvorming; doorgedreven renovatie) van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, en daardoor zijn uitgesloten van het 6%-tarief voor de renovatie van woningen overeenkomstig de rubrieken XXXI en XXXVIII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 (lees: omdat het merendeel (meer dan de helft) van de oude dragende muren na de uitvoering van de werken niet werd behouden), wordt voor de toepassing van de tijdelijke regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw. 10\. Bijgevolg kan het verlaagde btw-tarief ook worden toegepast bij een dergelijke ingrijpende verbouwing (grondige omvorming; doorgedreven renovatie). Dit is in lijn met de huidige regeling voor de 32 centrumsteden. Deze gelijkstelling geldt ook bij de levering (verkoop) van woonunits, gerealiseerd na een dergelijke ingrijpende verbouwing (doorgedreven renovatie). 11\. Het kantoorgebouw is door de wijze van inplanting belast met een aantal erfdienstbaarheden opzichtens de aangrenzende gebouwen. Bovendien zou een integrale afbraak ertoe leiden dat het nieuw op te richten gebouw geen residentiële woonentiteiten zou kunnen herbergen om stedenbouwkundige redenen, zodat enkel een grondige alles omvattende verbouwing met uitbreiding, de realisatie van het project niet in de weg staat. 12\. De omgevingsvergunning verleent de toelating tot het uitbreiden en omvormen van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 18 wooneenheden, een gelijkvloerse kantoor/dienstenfunctie, een ondergrondse kelder (stedenbouw) en de exploitatie van een distributiecabine en warmtepompen. 13\. Het kantoorgebouw wordt niet volledig afgebroken, maar ondergaat ingrijpende wijzigingen c.q. verbouwingen. 14\. Er wordt vastgesteld dat meer dan 50% van de bestaande dragende muren afgebroken wordt. Tevens verwijst men naar de stabiliteitsnota van de ingenieur. 15\. Tenslotte blijkt dat de in het kader van voormelde verbouwing gerealiseerde uitbreiding, op basis van een recht tot bovenbouw, resulteert in volgende oppervlakte van 900m2 (ter hoogte van niv.+1 – zijnde de eerste verdieping die doorloopt boven de inrit), waarvan 150 m2 (niv+1 incl. inpandige terrassen) zich bevindt boven de inrit. 16\. Aldus is er bij toepassing van de Administratieve toegeving vermeld onder punt 3.2. van de [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) sprake van een gelijkstelling met de afbraak en heropbouw van het volledige gebouw. Gelet op deze gelijkstelling met afbraak en heropbouw, komen alle beoogde wooneenheden in dit project, zowel de wooneenheden in het uitbreidingsdeel als de wooneenheden in het ingrijpend verbouwde bouwdeel, principieel in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c), voor zover alle andere voorwaarden vervuld zijn. ### *III.B. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon* 17\. Artikel 1quater, § 3, eerste lid Btw- K.B. nr 20 stelt uitdrukkelijk als uitgangspunt, vooraleer de andere voorwaarden te verduidelijken, dat de levering van de woning en het bijhorend terrein, alsook de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten op de woning en het bijhorend terrein, plaats dient te vinden door de belastingplichtige die de afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd. Met andere woorden een eerste vereiste is dat de sloop- en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige. 18\. De memorie van toelichting stelt dat de maatregel beoogd door [artikel 1 quater, §3, Btw-KB nr 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige. 19\. In casu werd het kantoorgebouw met grond door X gekocht die er een recht van opstal zonder eigendomsvoorbehoud met betrekking tot de bestaande constructies verleende aan A. Deze laatste treedt op als bouwheer voor de afbraak en wederopbouw. Kort samengevat komt dit erop neer dat de grond wordt aangehouden door grondeigenaar die op het hiervoor vermelde perceel een opstalrecht verleent aan A. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor het bestaande gebouw dat wordt omgevormd c.q. afgebroken door A. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent A het recht om het bestaande gebouw om te vormen c.q. af te breken en nieuwe wooneenheden op te richten c.q. te realiseren. 20\. In de gegeven omstandigheden is het dezelfde partij, te weten A, die de bestaande opstallen verbouwd c.q. afbreekt en het nieuwe vastgoedproject realiseert. ### *III.C. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding* 21\. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i.) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. 22\. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.). De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2). 23\. De tekst zelf van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2). 24\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. ### *III.D. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw* 25\. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c)). 26\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden . Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.). 27\. Het feit dat men middels een recht van bovenbouw het bestaande gebouw in oppervlakte vanaf het eerste verdiep met 150m2 kan uitbreiden, zou in het kader van de tijdelijke bepalingen opgenomen in [artikel 1 quater §3, van Btw-KB nr 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) aangemerkt kunnen worden als een samenvoeging van percelen, vanaf het eerste verdiep, waarbij vastgesteld moet worden dat het perceel waarop voormeld recht betrekking heeft niet bebouwd is. 28\. Gezien evenwel de beperkte oppervlakte uitbreiding, met name 150m2 en het gegeven dat deze uitbreiding niet op zich functionerend is maar één onlosmakelijk geheel vormt, zijnde 1 gebouw omvattende meerdere woonentiteiten, dient geconcludeerd dat aan de voorwaarde voldaan is dat het gebouw zich voor meer dan 50% bevindt op het voorheen bebouwd perceel en om deze redenen, de erin gerealiseerde woonentiteiten – voor zover alle andere voorwaarden vervuld zijn – in aanmerking komen om bij vervreemding onder toepassing van artikel 1 quater §3 van Btw- KB nr 20 te ressorteren. ## Aangehaalde teksten 4 [KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 9 voorkomens [WBTW art. 17](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17) 2 voorkomens [WBTW art. 16](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16) 1 voorkomen [WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 1 voorkomen