--- title: "Voorafgaande beslissing 2022.0215 · Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20, Afbraak en heropbouw" description: "Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20, Afbraak en heropbouw, werk in onroerende staat, tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2022.0215 van 14 juni 2022." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2022-0215-artikel-quater-afbraak-heropbouw-werk-63f7" lang: "nl" --- # Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 · Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw **Nummer** 2022.0215 **Datum** 14 juni 2022 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 75 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2022.0215 d.d. 14.06.2022 *Btw* · [*Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) · *Afbraak en heropbouw* ## Samenvatting Het verlaagd btw-tarief overeenkomstig [artikel 1quater, §3, K.B. nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) is van toepassing op de leveringen van nieuwe appartementen. Dit verlaagd btw-tarief is eveneens van toepassing op de hiermee nauw samenhangende levering van ondergrondse parkeerplaatsen. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging te verkrijgen dat: • Dat de voorgenomen werkzaamheden inzake afbraak van de bestaande woonhuizen gevolgd door de heropbouw van één appartementsgebouw, bestaande uit 6 wooneenheden en een ondergrondse garage, op navolgende percelen ten kadaster gekend onder ..te.., worden beschouwd als afbraak en heropbouw van een gebouw gelegen op eenzelfde kadastraal perceel, met als gevolg dat het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing is op de levering van deze gebouwen, mits naleving van de overige voorwaarden gesteld door [art. 1quater §3 KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). ## II. Beslissing 1\. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende : 2\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. 3\. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op het hierboven beschreven bouwproject gelegen te…. Meer specifiek wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6%, zoals opgenomen in [artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) d.d. 20 juli 1970, van toepassing zal zijn op de leveringen van de nieuw opgerichte appartementen in het kader van dit bouwproject. 4\. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende : 5\. [Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) vermeldt het volgende: . “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2023. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden: 1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering: a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2; b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat; 2° de leverancier: a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van: \- de omgevingsvergunning; \- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning; \- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling; b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en); 3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met: \- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is; \- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.” 6\. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn. ### *II.A. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies* 7\. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van [artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1). De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn. 8\. Zoals uit de rulingaanvraag, de door de aanvrager voorgelegde foto, de omgevingsvergunningen, aankoopakte, de basis akte waarbij het recht van opstal ten voordele van de aanvrager werd gevestigd blijkt heeft huidig project betrekking op de afbraak van 2 woningen met aanhorigheden op het kadastraal perceel ..en .. Kadastraal perceel .. bevat een koterij/afdak. 9\. Rekening houdende hiermee kan de DVB aanvaarden dat de af te breken constructies op perceel en ..kwalificeert als een gebouw, in de zin van [artikel 1, § 9, 1° van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1). 10\. Wat perceel betreft kan de desbetreffende koterij/afdak gelet op de afwezigheid van het significant karakter niet beschouwd worden als een gebouw, zodat dit perceel als een onbebouwd perceel dient te worden aangemerkt. 11\. Daarnaast dient de omvang van de afgebroken gebouwen betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies. 12\. De heropbouw heeft betrekking op : \- één appartementsgebouw, bestaande uit zes wooneenheden, verspreid over de drie voornoemde kadastrale percelen. \- een ondergrondse parking onder het volledige gebouw 13\. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw. 14\. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw ### *II.B. Afbraak en heropbouw door dezelfde belastingplichtige* 15\. Het is vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.( [circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) p. 5) 16\. Het bouwproject die het voorwerp is van onderhavige aanvraag zal verwezenlijkt worden middels een vestiging van een opstalrecht die aan de bouwheer het recht verleent om de bestaande constructies af te breken en nieuwe constructies op te richten. 17\. De aanvrager brengt in dat kader volgende stukken bij: -omgevingsvergunningen -basisakte inzake vestiging recht van opstal ten gunst van de aanvrager \- aankoop akte bestaand gebouw -wederzijdse aan en verkoopbelofte 18\. Uit de voorgelegde stukken blijkt dat de aanvragen van de omgevingsvergunningen reeds voorafgegaan zijn van de aankoop van de af te breken woningen en de vestiging van recht van opstal. Reden hiervoor is dat zoals blijkt uit de wederzijdse aan en verkoopbelofte de aankoop van de af te breken woningen werd afgesloten onder opschortende voorwaarde van de verkrijging van de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning werd echter aangevraagd door een architect die aangesteld werd door de aanvrager. Uit de basisakte blijkt bovendien dat de grondeigenaar een recht van opstal heeft verleend aan de aanvrager. 19\. Uit hetgeen voorafgaat toont de aanvrager dan ook aan dat hij optreedt als bouwheer voor de afbraak van de huidige woningen en de wederopbouw van het appartementsgebouw met ondergrondse parkeergarage. ### *II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel* 20\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van een gebouw voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning. ([circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) p. 5 en 6) 21\. Bij de beoordeling van voornoemde voorwaarde dient er gekeken te worden naar de oorspronkelijke kadastrale indeling, voorafgaand aan de afbraak en niet naar de nieuwe kadastrale indeling. 22\. Uit pragmatische overwegingen aanvaardt de administratie dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste voor 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van [artikel 1 quater §3 KB. nr 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c).( [circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) p. 6) 23\. Het bouwproject van de aanvrager zal gerealiseerd worden over 3 verschillende kadastrale percelen, waarvan er momenteel 2 bebouwd zij, en het overige niet. Het project bestaat uit één appartementsgebouw waarin 6 wooneenheden zullen worden opgericht. 24\. De aanvrager verwijst hiervoor naar een uittreksel uit het kadaster van de huidige situatie en de bebouwing: \- perceel .. : Een woonhuis op en met grond en aanhorigheden gelegen te.., met een oppervlakte van … -perceel…: Een woonhuis op en met grond en aanhorigheden gelegen te …, met een oppervlakte van … -perceel… : een perceel grond (onbebouwd) met een oppervlakte van …; 25\. Uit de door de aanvrager voorgelegde kadastrale uittreksel en bijgevoegde plannen blijkt dat de woonhuizen gelegen op de percelen …enkel en louter de omtrek van de woonhuizen van de betrokken percelen volgen. Deze percelen worden bovendien volledig ingesloten door perceel ..Er is geen rechtstreekse verbinding tussen de openbare weg en de percelen ..F, tenzij via perceel... Daarenboven behoorden de drie percelen toe aan dezelfde eigenaars. 26\. Hieruit volgend is de aanvrager de mening toegedaan dat het perceel …als tuin en toegangsweg dient voor de overige percelen zodat de percelen als één geheel dienen te worden aangemerkt. 27\. Op grond van het voorgelegde uittreksel van het kadaster en toevoegde plannen is de DVB van oordeel dat de percelen …als één perceel dienen aangemerkt te worden, om reden dat percelen …enkel en louter de omtrek van het gebouw volgen en bovendien volledig ingesloten zijn door een ander perceel …(tuin, met toegangsweg tot de ingesloten woning) en alle percelen zoals blijkt uit de aankoopakte eveneens toebehoorden aan dezelfde eigenaars – natuurlijke personen. die ze destijds gelijktijdig verworven hadden. ### *II.D. Ondergrondse parkeerplaats* 28\. Zoals hierboven beschreven behelst het bouwproject eveneens de oprichting van een ondergrondse garage. 29\. [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) vermeldt in randnummer 3.6 dat het verlaagd btw-tarief niet van toepassing is op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage. 30\. [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436) vermeldt verder in randnummer 5.3 dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, geniet van het verlaagd btw-tarief 31\. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van de parkeerplaats(en) voor zover deze een onmiddellijk nut oplevert voor de eigenaar (of zijn huurder) en die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform [artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c), van één van de 6 bedoelde appartementen in dit bouwproject. ### *II.E. Formele voorwaarden* 32\. In de rulingaanvraag beschrijft de aanvrager tenslotte een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief van [artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) van toepassing zou zijn. 33\. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte. ## Aangehaalde teksten 2 [KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 8 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 2 voorkomens