Tarief, Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Tarief - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging te verkrijgen

dat:

• voor het voorliggende project toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6% bedoeld in artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 op de verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het vastgoedproject …, bestaande uit 20 appartementen, en dit ten aanzien van de BTW die opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

• dit verlaagd btw-tarief van 6% bedoeld in artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 eveneens van toepassing is op de verkoop van de autostaanplaatsen en privatieve bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor de wooneenheden, en dit ten aanzien van de BTW die opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

II. Beslissing

2. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

4. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op het hierboven beschreven bouwproject gelegen te... Meer specifiek wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6%, zoals opgenomen in artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 d.d. 20 juli 1970, van toepassing zal zijn op de leveringen van de nieuw opgerichte appartementen in het kader van dit bouwproject.

5. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

. “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2023.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

6. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Voorafgaand karakter

7. Het verlaagd btw-tarief is slechts van toepassing voor btw-handelingen wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden, overeenkomstig artikel 17, §1 van het btw-wetboek, tussen de datum van deze beslissing en 31 december 2023.

8. Projecten die reeds gestart zijn voor 1 januari 2021, zoals het bouwproject opgenomen in deze rulingaanvraag, zijn niet uitgesloten van dit verlaagd tarief. Voor dergelijke lopende projecten zal het voordeel van het verlaagd btw-tarief enkel van toepassing zijn voor verschuldigde btw die opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2023. Verschuldigde btw die voor 1 januari 2021 opeisbaar is geworden, is definitief onderworpen aan het normale tarief van 21 %.

II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

9. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

10. Zoals uit de rulingaanvraag blijkt heeft huidig project betrekking op de afbraak van een kasteelvilla met een totale grondoppervlak van .. en verschillende bijgebouwen die een grondoppervlakte hadden van ongeveer ….De aanvrager verwijst hiervoor o.m. naar een landmetersplan die hij als bijlage bij de aanvraag heeft toegevoegd.

11. Rekening houdende hiermee kan de DVB aanvaarden dat de af te breken constructie kwalificeert als een gebouw, in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek.

12. Daarnaast dient de omvang van het afgebroken gebouw betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

13. De heropbouw waarvoor de aanvrager de toepassing van het vermindert tarief vraagt heeft in casu betrekking op 1 meergezinswoning bestaande uit 20 appartementen en een ondergrondse garage bestaande uit 20 parkeerplaatsen (2 voor minder validen), 6 individuele bergingen en een gemeenschappelijke fietsenstalling voor 22 fietsen. Verder worden er ook nog 16 bovengrondse parkeerplaatsen aangelegd, waarvan één voor andersvaliden en een fietsenstalplaats voor 6 fietsen. Ter hoogte van de bergplaatsen aan de westelijke perceelsgrens wordt een uitbreiding met fietsenberging en afvalberging voorzien.

14. Dit project is de laatste fase van een 4-fasen project waarvan de 3 eerste fasen eveneens de bouw van een meergezinswoning uitmaakten die reeds zijn voltooid en waarbij de wooneenheden verkocht werden onder het normale btw-tarief van 21 % btw.

15. Om die reden is de DVB van oordeel dat enkel dient te worden nagegaan of de omvang van het afgebroken gebouw betekenisvol is ten opzichte van huidige op te richten meergezinswoning (4de fase) waarvoor de aanvrager de toepassing van het verminderd tarief vraagt.

16. Zoals beschreven in de rulingaanvraag zal de nieuwe meergezinswoning bestaan uit 20 appartementen en een ondergrondse garage bestaande uit 20 parkeerplaatsen (2 voor minder validen), 6 individuele bergingen en een gemeenschappelijke fietsenstalling voor 22 fietsen. Verder worden er ook nog 16 bovengrondse parkeerplaatsen aangelegd, waarvan één voor andersvaliden en een fietsenstalplaats voor 6 fietsen. Ter hoogte van de bergplaatsen aan de westelijke perceelsgrens wordt een uitbreiding met fietsenberging en afvalberging voorzien.

17. De nieuwe constructie zal een grondoppervlakte hebben van ongeveer ...De aaneengesloten bijgebouwen (privatieve bergingen, gemeenschappelijke fietsenberging en gemeenschappelijke afvalberging) zullen een grondoppervlakte hebben van ongeveer ...De af te breken kasteelvilla zou een totale grondoppervlakte hebben van … en de verschillende bijgebouwen zouden een grondoppervlakte gehad hebben van ongeveer ….

18. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

19. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.

II.C. Afbraak en heropbouw door dezelfde belastingplichtige

20. Het is vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.( circulaire 2021/C/18 p. 5)

21. Het bouwproject die het voorwerp is van onderhavige aanvraag zal verwezenlijkt worden middels een vestiging van een opstalrecht die aan de bouwheer het recht verleent om de bestaande constructies af te breken en nieuwe constructies op te richten.

22. Uit de door de aanvrager voorgebrachte stukken (basisakte, stedenbouwkundige vergunningen, factuur afbraakwerken, fusieakte) blijkt het volgende:

• De tijdelijke handelsvennootschap… die als bouwheer instond voor de afbraak en heropbouw werd opgericht door de aanvrager en de …in een verhouding 50/50. Deze tijdelijke handelsvennootschap had geen rechtspersoonlijkheid, waardoor de sloop- en bouwvergunning juridisch toekwam aan de aanvrager … en …

• Het opstalrecht, met name de afbraak en toelating tot bouwen met verzaking aan het recht van natrekking verleend aan de …blijkt onder meer uit de basisakte van …

• Op …werd de stedenbouwkundige vergunning afgeleverd aan de tijdelijke handelsvennootschap …voor het slopen van de kasteelvilla en het bouwen van 4 meergezinswoningen.

• Gelet op het verstrijken van de omgevingsvergunning voordat aan onderhavig bouwproject was gestart wordt er door de aanvrager als rechtsopvolger van …een nieuwe bouwergunning aangevraagd en verkregen op …waarbij er expliciet verwezen werd naar de originele bouwvergunning.

• De afbraakwerken die voltooid waren in …werden in opdracht van …uitgevoerd. De factuur dd. …is gericht aan…. In de detail van de factuur wordt ook verwezen naar de aanvrager als klant.

• Er is sprake van eenheid van project.

• Op …vond er een met fusie door overneming gelijkgestelde verrichting plaats waarbij het gehele vermogen van … (de vorige grondeigenaar die ook 50% eigenaar was van …) dus zowel de rechten als de verplichtingen overgegaan zijn naar de aanvrager …

• Uit die fusieakte blijkt meer bepaald op p. 8 en 9 (vierde besluit:overgang van de vermogens, beschrijving van het recht van opstal)dat de geruisloze fusie tussen … en de aanvrager tot gevolg heeft dat … ophoudt te bestaan en de rechten van … waaronder het recht van opstal met toelating tot bouwen en de opgerichte en nog op te richten constructies overgedragen werd aan de aanvrager … (voorheen …)

23. Uit de voorgelegde stukken en de motivering van de aanvrager blijkt dan ook dat de aanvrager die het bouwproject verder zet als rechtsopvolger van de tijdelijke handelsvennootschap …dient te worden aangemerkt als dezelfde belastingplichtige die de afbraak en heropbouw verricht.

24. Tenslotte kan er ook geconcludeerd worden dat het onderhavig bouwproject wordt uitgevoerd door verbonden partijen, de tijdelijkehandelsvennootschap was opgericht door de aanvrager en de … in 50/50 verhouding zodat de verbondenheid tussen de verschillende partijen aanwezig blijkt.

II.D. Verband tussen afbraak en heropbouw

25. Bovendien dient er een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden. Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de wederopbouw van de woning.(circulaire 2021/C/18 p. 5 en 6)

26. Ondanks het feit dat er een geruime tijdspanne is tussen de afbraak en de heropbouw is de DVB van oordeel dat er een verband bestaattussen de afbraak en de heropbouw.

27. Met betrekking tot de link tussen afbraak en heropbouw verwijst de aanvrager naar volgende stukken en feitelijke gegevens:

• De oorspronkelijke bouwvergunning dd. …had betrekking op de afbraak van de kasteelvilla en het bouwen van 4 meergezinswoningen waaronder huidig bouwproject.

• Om financieel-economische redenen werd de kasteelvilla pas eind …gesloopt. De afbraak was niet nodig om de voorgaande fases uit te voeren. Pas bij oplevering van fase 2 en de start van fase 3 was het nuttig om de kasteelvilla en bijgebouwen af te breken.

• Na het verstrijken van de oorspronkelijke bouwvergunning heeft de aanvrager een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd die verkregen werd op…. In desbetreffende omgevingsvergunning werd er expliciet verwezen naar de oorspronkelijke bouwvergunning. Meer bepaald wordt er op p. 1 van de initiële aanvraag gesteld dat het “een nieuwe aanvraag betreft voor het bouwen van het eerder op … vergunde doch nooit gerealiseerde (en dus vervallen) vierde vrijstaande appartementsgebouw in dit …gebied”.

28. Op grond van deze stukken is de DVB van oordeel dat er ondanks de ruime tijdspanne tussen afbraak en heropbouw en tussen de verschillende omgevingsvergunningen de aanvrager het verband tussen afbraak en heropbouw voldoende aantoont.

II.E. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

29. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van een gebouw voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning. (circulaire 2021/C/18 p. 5 en 6)

30. Bij de beoordeling van voornoemde voorwaarde dient er gekeken te worden naar de oorspronkelijke kadastrale indeling, voorafgaand aan de afbraak en niet naar de nieuwe kadastrale indeling.

31. Uit de door de aanvrager voorgelegde stukken blijkt het volgende:

• De kasteelvilla stond volledig op het (oude)perceel …

• De afgebroken bijgebouwen stonden deels op perceel … en deels op perceel…

• Residentie …(huidig bouwproject) wordt volledig gebouwd op het (oude) perceel….

• Perceel …werd samen met perceel …en deel van perceel …omgevormd tot percelen … (hoofdvereniging –…) ... (gebouw…)… (gebouw…) en …(gebouw…).

32. Op grond van de voorgelegde stukken toont de aanvrager aan dat de afbraak en heropbouw zich op hetzelfde kadastrale perceel plaatsvindt.

II.F. Ondergrondse parkeerplaats, fietsenstalling en bergingen

33. Zoals hierboven beschreven zal een ondergrondse garage worden opgericht die zal bestaan uit 20 parkeerplaatsen (2 voor minder validen), 6 individuele bergingen en een gemeenschappelijke fietsenstalling voor 22 fietsen. Verder worden er ook nog 16 bovengrondse parkeerplaatsen aangelegd, waarvan één voor andersvaliden en een fietsenstalplaats voor 6 fietsen.Ter hoogte van de bergplaatsen aan de westelijke perceelsgrens wordt een uitbreiding met fietsenberging en afvalberging voorzien.

34. De aanvrager wenst te vernemen of het verlaagd btw-tarief van 6 % bedoeld in artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20, eveneens van toepassing is op de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen en wandelpaden).

35. Circulaire 2021/C/18 vermeldt in randnummer 3.6 dat het verlaagd btw-tarief niet van toepassing is op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

36. Circulaire 2021/C/18 vermeldt verder in randnummer 5.3 dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, geniet van het verlaagd btw-tarief

37. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen en fietsenstaling) voor zover deze een onmiddellijk nut oplevert voor de eigenaar (of zijn huurder) en die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20, van één van de 20 bedoelde appartementen (blok…) in dit bouwproject.

II.G. Formele voorwaarden

38. In de rulingaanvraag beschrijft de aanvrager tenslotte een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief van artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 van toepassing zou zijn.

39. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte.