Vrijstelling, Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid W.BtwBtw - Vrijstelling - Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid W.Btw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 37 – KB nr 20 Tabel A, rubriek XXXI

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvragers willen bevestiging bekomen dat :

1. gelet op de verbouwing aan, en de bestemmingswijziging van het kantoorgebouw in appartementen, aanzien worden in de zin van artikel 44 §3, 1°, a), eerste lid W.BTW, en bijgevolg met vrijstelling van BTW verkocht zullen worden;

2. de werken, vereist om voormelde omvorming te realiseren, kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% bij toepassing van artikel 37 – KB nr 20, tabel A, Rubriek XXXI

II. Omschrijving van de verrichtingen

3. Het bestaande kantoorgebouw zal verbouwd worden zodat binnen het bestaande volume 38 appartementen en mogelijks hetzij een kinderdagverblijf, hetzij nog een appartement zal worden gecreëerd. De appartementen zullen – na uitvoering van de werken – hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning worden gebruikt.

4. De omgevingsvergunning werd afgeleverd op 17 augustus 2020 voor “het verbouwen van een kantoorgebouw tot appartementsgebouw met kinderdagverblijf op de gelijkvloerse verdieping”. Er werd een wijziging ingediend (momenteel in aanvraag) om in plaats van een kinderdagverblijf een extra appartement te voorzien.

5. De exacte datum van ingebruikname van het kantoorgebouw is niet gekend door de huidige eigenaar. Er kan evenwel aangetoond worden dat deze van meer dan 15 jaar geleden dateert.

6. De aanvraag tot de oprichting voor een nieuw kantoorgebouw werd immers ingediend door X in 1990. Xl heeft het gebouw in gebruik genomen in 1997 en is op 3 april 2017 verhuisd naar een ander adres.

7. Hierna wordt per bouwlaag een beschrijving met aanduiding gegeven van de geplande werkzaamheden.

II.1. Gelijkvloers

8. Op het gelijkvloers zal de ruimte achteraan het gebouw afgebroken worden. Hierdoor wordt de oppervlakte van het gelijkvloers verminderd met 146,8 m2. Dit betreft een aanbouw van een grote vergaderruimte.

9. De niet-dragende muren aan de binnenzijde die de verschillende kantoorruimten opdelen worden verwijderd en nieuwe (niet-dragende) muren worden opgebouwd om het gebouw in te delen in appartementen.

10. De bestaande liften en trappenhallen worden behouden, alsook de bestaande vloerplaten.

II.2 Eerste en tweede verdieping

11. Ook op deze verdieping worden de niet-dragende muren aan de binnenzijde verwijderd en zullen er nieuwe (niet-dragende) muren worden opgebouwd.

II.3. Derde verdieping

12. Dit betreft de technische bouwlaag in de bestaande toestand. Deze verdieping wordt volledig afgebroken zodat het niveauverschil van het volledige gebouw in de nieuwe toestand wordt weggewerkt.

II.4. Bijkomede toelichting

13. Wat betreft de buitenkant van het gebouw, zullen de buitenmuren worden opgefrist en zal er een nieuwe gevelbedekking geplaatst worden.

14. Verder wordt het gebouw na-geïsoleerd om aan de huidige energetische en comforteisen te voldoen. Er worden ook nieuwe gevelopeningen voorzien in functie van de indeling van de achterliggende appartementen. Het nieuwe buitenschrijnwerk zal bestaan uit ruime raamvlakken om de wooneenheden van voldoende natuurlijk daglicht te kunnen voorzien.

15. De bestaande trappenhallen en liftschachten worden aldus ook behouden in de nieuwe toestand, behoudens de afbraak van de noordelijke trappenhal ter hoogte van de derde verdieping. Zoals toegelicht wordt de derde verdieping – de huidige technische verdieping – afgebroken. De noordelijke traphal zal aldus stoppen op de tweede verdieping na de geplande werkzaamheden.

16. Tot slot wat het dak betreft, de dakconstructie wordt behouden en het dak zelf wordt gerenoveerd, behoudens het gedeelte van het dak dat betrekking heeft op de derde verdieping – de technische bouwlaag. Enkel de dakbedekking zal dus vernieuwd worden.

17. Het bestaande gebouw wordt aldus grotendeels behouden. Het volume wordt niet uitgebreid, integendeel het wordt gedeeltelijk gereduceerd. De totale grondoppervlakte van het gebouw wordt verminderd met 146,8 m2 (de bestaande vergaderzaal in de gebogen uitbouw aan de achtergevel die wordt afgebroken).

18. Er wordt ook geen extra verdieping gecreëerd of toegevoegd. Er wordt volledig binnen de bestaande contour van het gebouw gewerkt.

19. Er zullen hetzij 38, hetzij 39 (afhankelijk van de beslissing van de stad met betrekking tot het kinderdagverblijf of deze al dan niet dient te worden voorzien) wooneenheden in het gebouw ingericht worden, bestaande uit een mix van 1, 2 en 3 kamerappartementen.

20. Naast de appartementen zullen er ook parkeerplaatsen achteraan het gebouw worden ingericht en wordt er ook een fietsenberging vooraan (in en buiten het gebouw) en achteraan het gebouw voorzien.

21. De fietsenstallingen aan de buitenzijde van het gebouw worden voorzien van een afdak en omheining. De fietsenstalling binnen het gebouw zal een dubbellaagse fietsenstalling betreffen omwille door de ruime plafondhoogte.

II.5. Verkoop van de appartementen

22. De 38 (mogelijks 39) appartementen zullen verkocht worden in toekomstige staat van afwerking, waarbij wordt voorzien dat de kopers desgevallend wel kunnen opteren voor andere materialen mits toestemming van de verkoper (een andere keuken, ander badkamer meubilair en dergelijke). De indeling van de appartementen zal definitief vaststaan bij de verkoop van de appartementen.

23. De kopers kopen met andere woorden een afgewerkt/gerenoveerd appartement op plan. Zij hebben geen inspraak in de indeling. Ze hebben wel inspraak in de afwerking (vloeren, keuken,..).

24. De aanvrager verkoopt bijgevolg de afgewerkte/gerenoveerde appartementen op plan, onder toepassing van de wet breyne.

III. Beslissing

KB nr. 20 tabel A, rubriek XXXI – werk in onroerende staat

25. De uit te voeren werken moeten om het verlaagd tarief te kunnen genieten, zich beperken tot de omvorming- of verbouwing van het bestaande gebouw, waarbij deze werken op relevante wijze steunen op de oude dragende muren, inzonderheid de buitenmuren, en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het om te vormen gebouw.

26. Vaststellende dat de aanvrager verklaart dat :

26.1 de verbouwing op relevante wijze steunt op de bestaande draagmuren, in casus zijn dit alle buitenmuren. Deze muren blijven allen behouden, er worden geen nieuwe draagmuren bijgebouwd. Bovendien blijven het dakgebinte, behoudens de huidige technische bouwlaag die verwijderd zal worden, en de vloerplaten behouden en worden er geen nieuwe verticale structuurelementen aangebracht zoals trappen en/of liften. Er wordt geen bijkomend niveau onder of boven gecreëerd;

26.2 het gebouw blijft zijn vorm, contouren en uitzicht behouden. Het volume of de oppervlakte wordt niet vergroot of uitgebreid. Bovendien blijven de originele elementen van het gebouw (dakgebinte, boogvormige uitsprong vooraan het gebouw,…) behouden en zichtbaar;

26.3 binnen de bestaande structuur van het gebouw wordt de indeling aangepast. Er zullen louter niet dragende muren gebouwd worden om de afscheiding tussen de appartementen en hun indeling te kunnen maken;

26.4 het feit dat een nieuwe gevelbekleding wordt aangebracht, bijkomende isolatie wordt voorzien en extra gevelopeningen worden aangebracht, louter als doel heeft om de muur te isoleren, extra lichtinval te creëren in lijn met de huidige energie- en comforteisen.

26.5 de fietsenstallingen die zich in het gebouw zullen bevinden (zowel achteraan als vooraan het gebouw), deel uitmaken van de woning door het onmiddellijk nut dat zij voor de eigenaar van de woning heeft, ongeacht of zij in de woning geïntegreerd is dan wel zich elders binnen hetzelfde gebouw bevindt.

27. Uit de door de aanvrager weergegeven beschrijvingen blijkt dat de geplande werken aan de constructie, geen ingrijpende wijzigingen aan de structuur van het gebouw zelf zullen teweegbrengen, dit wat betreft draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …, ( aanschr. nr. 6/1986, nr. 30). Behoudens deze die verbandhouden en/of voortvloeien uit het verwijderen van de bovenste bouwlaag.

28. Bovendien blijkt dat er evenmin sprake is van een uitbreiding van het gebouw.

29. Mits ook de andere voorwaarden vervuld zullen worden, met name:

29.1 de appartementen na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning zullen aangewend worden;

29.2 de handelingen verricht zullen worden aan een gebouw waarvan de eerste ingebruikneming reeds ten minste vijftien jaar voorafging aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich zal voordoen overeenkomstig artikel 22, § 2 van het btw-wetboek;

29.3 de handelingen verstrekt en gefactureerd zullen worden aan een eindverbruiker […]; hierbij stellende dat de aanvrager de renovatie zal uitvoeren met het oog op de verkoop van de appartementen waardoor hij geacht wordt als btw-plichtige eindverbruiker op te treden;

zullen de uit te voeren werken resulterend in de totstandkoming van de appartementen, die gerealiseerd worden binnen de bestaande structuur van het gebouw :

• het gebouw in zijn wezenlijke elementen niet wijzigen;

• noch een vergroting van de oppervlakte van het bestand gebouw veroorzaken

zodoende dat geconcludeerd word dat de handelingen als bedoeld in artikel 19, §2 van het btw-wetboek het verlaagd btw kunnen genieten.

30. Met verwijzing naar KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXI, §4 dient opgemerkt dat de werken uitgevoerd aan de fietsenstallingen, die zich niet in het gebouw bevinden, maar ervan losstaand op het terrein, uitgesloten worden van de toepassing van het verlaagd btw-tarief.

Artikel 44, §3, 1° a) Btw wetboek – toepasselijke werkwijze

31. Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) van het btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

32. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratieve commentaar opgenomen in de btw-handleiding nr 152/2 reikt hiervoor een aantal criteria aan, opgenomen in drie gevallen, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

33. In de btw-handleiding nr. 152/2 wordt onder het begrip ‘nieuw’ gebouw ook verstaan een grondig verbouwd oud gebouw dat de eigenschappen krijgt van een nieuw gebouw.

34. De op onderhavige casus te onderzoeken, twee gevallen zijn de navolgende :

“In het eerste geval: wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ….) namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (cfr. circ. Nr. 16/1973, nr. 10.3°). In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

In het tweede geval: de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming; het inrichten van een badkamer; het vernieuwen van de dakbedekking, enz…

In die veronderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht- die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

35. Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is daarenboven nog vereist:

• dat de uitgevoerde verbouwing aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

• dat de beoogde handeling plaatsheeft binnen de termijn bepaald in art. 44, §3, 1° van het btw-wetboek;

• dat de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.”

36. Met verwijzing naar de in randnummers 8 t.e.m. 18 opgesomde verbouwingswerken, kan gesteld worden dat de werken die aan het gebouw uitgevoerd werden, het gebouw niet op een radicale en betekenisvolle wijze in zijn wezenlijke elementen gewijzigd hebben, maar tot doel hadden de instandhouding van het gebouw te verzekeren. De hiervoor weergegeven beschrijving van het initiële gebouw en de uit te voeren/ uitgevoerde werken, bevestigen het behoud van de bestaande structuur. Dit volgt uit volgende vaststellingen :

36.1 de oorspronkelijke nuttige vloeroppervlakte, na uitvoering van de afbraak van het bovenste verdiep, is groter dan de helft van de nuttige vloeroppervlakte na de renovatie;

36.2 behoudens de vereiste - ingevolge de afbraak van het bovenste verdiep - door te voeren aanpassingen, werden de bestaande vloerplaten, trappen en liftkokers behouden;

36.3 ook de individueel gerealiseerde appartementen werden gerealiseerd binnen en gebruikmakend van de bestaande structuur.

37. Op basis van wat reeds onderzocht werd mag besloten worden dat de verbouwing van het kantoorgebouw tot appartementen er niet toe leidt dat de appartementen na verbouwing opnieuw kwalificeren als nieuwe gebouwen die voor vervreemding met toepassing van btw vatbaar zijn.