Het verlaagd btw-tarief overeenkomstig artikel 1quater, §3, K.B. nr. 20 is

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging te verkrijgen dat:

- voor het voorliggende project toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6% bedoeld in artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 op de verkoop van de appartementen die deel uitmaken van het gebouw gelegen te …

II. Beslissing

2. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende :

3. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

4. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op het hierboven beschreven bouwproject gelegen te …. Meer specifiek wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6%, zoals opgenomen in artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 d.d. 20 juli 1970, van toepassing zal zijn op de leveringen van de nieuw opgerichte appartementen in het kader van dit bouwproject.

5. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

. “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2023.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

6. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

7. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

8. Uit de rulingaanvraag, de omgevingsvergunning, de akte m.b.t. recht van opstal, het plan van de af te breken constructies en de aangeleverde foto’s blijkt dat de afbraak betrekking heeft op:

- een villa met achterliggende garage

9. Rekening houdende hiermee kan de DVB aanvaarden dat de af te breken constructies op kwalificeren als een gebouw, in de zin van artikel 1, § 9, 1° van het btw-wetboek.

10. Daarnaast dient de omvang van de afgebroken gebouwen betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

11. De wederopbouw heeft betrekking op:

- een meergezinswoning bestaande uit 15 appartementen verdeeld over twee gebouwen die verbonden zijn door een ondergrondse garage

- 24 parkeerplaatsen, 15 fietsenstallingen en 16 private bergingen ondergebracht in de ondergrondse garage

12. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

13. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.

II.B. Afbraak en heropbouw door dezelfde belastingplichtige

14. Het is vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.( circulaire 2021/C/18 p. 5)

15. Het bouwproject die het voorwerp is van onderhavige aanvraag zal verwezenlijkt worden middels een vestiging van een opstalrecht die aan de bouwheer het recht verleent om de bestaande constructies af te breken en nieuwe constructies op te richten.

16. De aanvrager brengt in dat kader volgende stukken bij:

- omgevingsvergunning;

- basisakte waarbij de vestiging recht van opstal ten gunste van de aanvrager werd opgenomen;

- aannemingsovereenkomst afbraakwerken en bijhorende factuur afbraakwerken;

-e-mail verkeer m.b.t. de opdracht tot afbraak van de bestaande constructie;

- de in het Belgisch Staatsblad gepubliceerde oprichtingsakte van de vennootschap van de aanvrager

17. Op … werd door de aanvrager als vennootschap in oprichting de opdracht gegeven aan de aannemer om over te gaan tot afbraak van de oude constructie. De afbraakwerken werden door aannemer op … gefactureerd aan de aanvrager in haar hoedanigheid van vennootschap in oprichting.

18. Uit de oprichtingsakte blijkt dat de vennootschap werd opgericht op …. In de oprichtingsakte meer bepaald de overgangsbepalingen punt 4 werd voorzien dat de aanvrager alle verbintenissen namens de vennootschap in oprichting overneemt. Op basis van de voorgelegde stukken concludeert de DVB dan ook dat de afbraak werd verricht door de aanvrager als bouwheer. Bovendien blijkt uit de vestiging van het opstalrecht tot afbraak en wederopbouw ten voordele van de aanvrager en opgenomen in de basisakte eveneens dat de aanvrager optreedt als oprichter van de nieuwe constructies.

19. Uit hetgeen voorafgaat toont de aanvrager dan ook aan dat hij optreedt als bouwheer voor de afbraak van de gebouwen en de wederopbouw van de meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage.

II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

20. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van een gebouw voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning. (circulaire 2021/C/18 p. 5 en 6)

21. Bij de beoordeling van voornoemde voorwaarde dient er gekeken te worden naar de oorspronkelijke kadastrale indeling, voorafgaand aan de afbraak en niet naar de nieuwe kadastrale indeling.

22. Uit pragmatische overwegingen aanvaardt de administratie dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste voor 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van artikel 1 quater §3 KB. nr 20.( circulaire 2021/C/18 p. 6)

23. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat, als meerdere afzonderlijke appartementsgebouwen of woonblokken (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse kelder of parkeergarage die zich uitstrekken over meerdere percelen, zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie:

- Een louter (bouw)fysische ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere gebouwen volstaat voor de btw-administratie alvast niet. Er moet wel degelijk sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen of technische lokalen, enzovoort) (1).

[(1) https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 2.7.]

24. De meergezinswoning bestaande uit 15 wooneenheden verspreid over twee woonblokken en die verbonden zijn door een gemeenschappelijk ondergrondse garage zal deels liggen op het onbebouwd perceel … en deels op het bebouwd perceel ….

25. Uit de door de aanvrager voorgebrachte stukken meer bepaald de bouwplannen en de omgevingsvergunning blijkt In casu dat de twee woonblokken zijn verbonden door een gemeenschappelijke ondergrondse garage. De gemeenschappelijke ondergrondse garage is voorzien van een gemeenschappelijke inrit, zowel te gebruiken voor het linkse deel van het gebouw als rechtse deel van het gebouw. De technische ruimtes (één teller ruimte voor gas en water, één teller ruimte voor electro) bevinden zich voorts in de ondergrondse gemeenschappelijke garage onder het rechtse gedeelte van het gebouw, maar zijn gemeenschappelijk voor alle bewoners van de appartementen. Omdat de woonblokken op zekere een afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Deze ondergrondse verbinding dient ook als fundering voor de erop gebouwde woonblokken.

26. Om die reden is de DVB van oordeel dat de twee woonblokken btw-technisch als één gebouw dient beschouwd te worden.

27. Aangezien de meergezinswoning voorwerp van huidig aanvraag deels op een onbebouwd en deels op een onbebouwd perceel zal liggen, komt het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van artikel 1 quater §3 KB. nr 20 wanneer zij voor minstens 50 % gelegen is op het vroeger bebouwd kadastraal perceel.

28. Uit de door aanvrager voorgelegde inplantingsplan blijkt dat het nieuwe gebouw voor minstens 50 % zal gelegen zijn op het vroeger bebouwd kadastraal perceel.

II.D. Ondergrondse parkeerplaats, fietsenstalling en bergingen

29. Zoals hierboven beschreven zal een ondergrondse garage worden opgericht die zal bestaan uit 24 parkeerplaatsen, 15 fietsenstallingen en 16 private bergingen.

30. Circulaire 2021/C/18 vermeldt in randnummer 3.6 dat het verlaagd btw-tarief niet van toepassing is op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

31. Circulaire 2021/C/18 vermeldt verder in randnummer 5.3 dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, geniet van het verlaagd btw-tarief .

32. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen en fietsenstaling) voor zover deze een onmiddellijk nut oplevert voor de eigenaar (of zijn huurder) en die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20, van één van de 15 bedoelde woonheden(meergezinswoning).

II.E. Formele voorwaarden

33. In de rulingaanvraag beschrijft de aanvrager tenslotte een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief van artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 van toepassing zou zijn.

34. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte.