--- title: "Voorafgaande beslissing 2021.1044 · Verbouwde oude gebouwen" description: "Verbouwde oude gebouwen, Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid, 1ste streep W.Btw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2021.1044 van 3 mei 2022." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2021-1044-verbouwde-oude-gebouwen-artikel-44-8cb7" lang: "nl" --- # Verbouwde oude gebouwen · Btw - Verbouwde oude gebouwen - Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid, 1ste streep W.Btw - Artikel 45 W.Btw - Artikel 12, §2 W.Btw **Nummer** 2021.1044 **Datum** 3 mei 2022 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 66 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2021.1044 d.d. 03.05.2022 *Btw* · *Verbouwde oude gebouwen* · *Artikel 44, § 3, 1°,a) tweede lid, 1ste streep W.Btw* · *Artikel 45 W.Btw* · *Artikel 12, §2 W.Btw* ## Samenvatting De KMO units die tot stand gebracht zullen worden, deels binnen bestaande omgevormde industriële hallen wenst men deels met btw te verkopen en deels met btw te verhuren. Bij ontstentenis van ingrijpende structurele werken beroept de aanvrager zich op de in randnummer 152/2 van de btw-handleiding 2015 opgenomen regel stellende dat per kmo-unit de prijs der uitgevoerde werken minimaal 60% bedraagt van de verkoopwaarde na uitvoering der werken. De DVB kan zich enkel voorwaardelijk en onder voorbehoud uitspreken omtrent het nieuw zijn van de KMO-units. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Met deze aanvraag wenst A, te vernemen of : 1.1 de KMO-units die ontstaan na de uitgevoerde onroerende werken zullen kwalificeren als nieuwe gebouwen in de zin van artikel 44 § 3, 1°, a) tweede lid W.BTW; 1.2 zij wegens haar intentie om 8 van de 22 KMO-units na oplevering te bestemmen voor een btw-belaste verhuur in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, de btw geheven van de verbouwingskosten onmiddellijk en volledig in aftrek kan brengen; 1.3 zij wegens de intentie om 14 van de 22 KMO-units te verkopen met btw als beroepsoprichter kwalificeert in de zin van artikel 12 §2 W.Btw en derhalve de btw op de vernieuwbouwkosten onmiddellijk in aftrek kan nemen. ## II. Omschrijving van de verrichtingen 2\. A zal de vroegere Y-site, bestaand uit een aaneenschakeling van grote industriehallen en kantoorruimtes op een oppervlakte van 12.700 m², een metamorfose laten ondergaan waarbij 22 kleinere bedrijfsoppervlaktes in de vorm van KMO units worden gecreëerd. Een deel van de nieuw gevormde kmo- units zullen worden verkocht daarentegen zullen de overige met toepassing van btw worden verhuurd. 3\. In het kader van kostenbesparing werd derhalve beslist om de bestaande industriehal met de diverse vleugels niet volledig af te breken, doch slechts deels af te breken en deels grondig te renoveren. In casu wordt van de oudste hal 1 van de 3 beuken volledig afgebroken (een oppervlakte van 1.125 m²), de overige twee beuken (oppervlakte van 3.910 m²) worden ingrijpend gerenoveerd en omgevormd tot 10 kmo-units. 4\. De meest recente hal met een oppervlakte van 5.270 m² wordt behouden, maar wordt grondig gerenoveerd. Deze industriehal wordt omgevormd tot 12 afzonderlijke kmo-units. Tevens wordt een deel van de zijwand opengebroken en wordt onder het ‘dak’ van het gebouw de verbindingsweg doorgetrokken. 5\. De daaraan grenzende opslagplaats met een oppervlakte van 2.395 m² wordt volledig afgebroken en niet weder opgebouwd, deze maakt daarentegen plaats voor de aanleg van een nieuwe verbindings-en toegangsweg van de KMO-units naar de openbare weg. ## III. Beslissing ## *III.1 Kwalificatie als nieuw gebouw voor Btw-doeleinden* 6\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na uitvoering van verbouwingswerken aangemerkt worden als nieuwe gebouwen voor de toepassing van [artikel 44,§3,1° a) tweede lid WBTW](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44). 7\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie dit aanvaardt, namelijk: 7.1 wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; 7.2 wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw na uitvoering der werken, de grond buiten beschouwing gelaten. ( Btw-commentaar- boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, 3, 6B) 8\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. 9\. Indien de uitgevoerde werken weliswaar omvangrijk zijn betekent dit niet noodzakelijk dat ze het gebouw ingrijpend wijzigen in zijn wezenlijke elementen. 10\. Om voormelde redenen wordt er aanvaard dat men het gebouw als “nieuw” voor de toepassing van artikel 44,§3, 1° a) tweede lid Wbtw mag aanmerken wanneer de kostprijs, exclusief btw, van uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. 11\. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW. 12\. Bovendien dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken. 13\. De btw-nieuwheidstermijn zal in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. 14\. A geeft aan dat het betreffende gebouw betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld om enerzijds het gebruik ervan te wijzigen en anderzijds het op te delen in meerdere units. 15\. Maar omdat op zich de structuur niet (voldoende) ingrijpende wijzigingen ondergaat beroept A zich op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk). 16\. De DVB is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van A. 17\. A verklaarde dat men de verbouwingskost toegewezen heeft per unit voor de toepassing van de herzieningstermijn in het kader van de optionele verhuur. Daar de kosten betrekking hebben op het geheel en de facturen van de aannemer(s) niet worden opgesplitst per unit heeft men een verdeelsleutel toegepast op deze kosten. De toegepaste verdeelsleutel gebeurde op basis van het aandeel van de verkoopprijs per unit in de totale verkoopprijs. Door toepassing van deze verdeelsleutel wordt immers rekening gehouden dat de kostprijs per m² die hoger ligt bij de kleinere units dan bij de grotere units (de afwerkingskost zoals bv. de sectionale poort die in elke unit wordt voorzien weegt zwaarder door bij de kleinere units). 18\. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens as such, kan de DVB vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van de units, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. Daarmee voldoet A aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan de betreffende units btw-technisch als nieuw kunnen worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° a) tweede lid W.BTW. 19\. De werken zullen verder ook aanleiding moeten geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van de units. ## *III.2 Optionele belastingheffing voor beroepsmatige onroerende verhuur* 20\. Op grond van artikel 44 §3 2° d) W.Btw zijn de volgende diensten uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen: > “de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten.” Verder wordt in deze wetsbepaling ook nog de volgende voorwaarde gesteld: > “de optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is.” 21\. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden: 21.1 de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein; 21.2 de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. De optie kan dus in de eerste plaats enkel betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen. Onder gebouw of gedeelte van een gebouw wordt verstaan, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. (artikel 1, § 9, 1° W.BTW; zie ook circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 1) 22\. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde. 22.1 De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. (Wat betreft de modaliteiten en de praktische uitwerking van de toepassing van de optieregeling voor professionele onroerende verhuur, geldt [artikel 7quater van het Btw-KB nr. 10](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-10-december-betrekking-uitoefeningsmodaliteiten-keuzen-5679#ar10-art7quater) van 29.12.1992) 22.2 De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst. 23\. Ten slotte moet het gebouw, voorwerp voor de optionele heffing als een nieuw gebouw kunnen aangemerkt worden waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van [artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018. 24\. Ook een gebouw dat grondig wordt gerenoveerd zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor de optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw slechts opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018. (hiervoor gelden de traditionele btw-criteria inzake vernieuwbouw (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2) 25\. Ondanks een zekere bouwtechnische verwevenheid tussen de units zullen deze economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd. Dit blijkt uit het gegeven dat iedere unit beschikt over daglicht, een sectionale toegangspoort, een aparte deur voor bezoekers en eigen parkingplaatsen. Hierdoor kunnen bepaalde units verkocht worden en andere worden verhuurd. 26\. Verder wordt in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW ook nog als voorwaarde gesteld dat de optie enkel kan worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid W.BTW met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is (specifieke nieuwheidsvereiste). Deze voorwaarde stelt in casu geen probleem. 27\. De DVB merkt op dat zij de huurovereenkomsten betreffende de optionele verhuur niet heeft onderzocht. Het is aan A om erop toe te zien dat zowel de vorm als grondvoorwaarden voor de toepassing van artikel 44,§3,2°, d) Wbtw vervuld worden en dit per unit dewelke verhuurd zal worden. ## *III.3 Recht op aftrek van Btw in hoofde van A* 28\. A heeft de intentie om bepaalde units btw-belast te verhuren aan een huurder onder het optioneel stelsel (op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW) (cf. supra). 29\. Als op basis van de door A verstrekte cijfergegevens (waarover de DVB op zich geen uitspraak kan doen) en voor zover de hiervoor bedoelde werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van de betreffende units, zullen deze btw-technisch als nieuw gebouw - in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW - worden beschouwd. Mits daarenboven de huurder de unit uitsluitend gebruikt voor de economische activiteit die haar de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, kan de verhuur met btw worden belast, mits de verhuurder, in casu A , en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. 30\. Voor een btw-belaste verhuur onder het optioneel stelsel (op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW) is onder meer vereist dat de huurder het gebouw c.q. unit uitsluitend aanwendt voor een aan btw onderworpen activiteit (een btw-belastbare, het weze belaste of vrijgestelde activiteit). 31\. Het recht op btw-aftrek ontstaat van zodra de intentie bestaat om in de toekomst een aan btw onderworpen activiteit uit te oefenen die recht op btw-aftrek verleent. Dit principe werd al meermaals bevestigd in het Europees rechtersrecht ( H.v.J. 14.02.1985, [C-268/83](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-268-83-arrest), Rompelman, www.curia.europa.eu; H.v.J 29.02.1996, [C-110/94](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-110-94-arrest), Inzo) . Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft wel benadrukt dat de btw-administratie van de betrokken belastingplichtige kan eisen dat hij concrete en objectieve gegevens aanbrengt ter staving van de intentie om een economische activiteit op te starten waardoor belastbare handelingen worden verricht ( H.v.J. 14.03.2013, [C-527/11](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-527-11-arrest), Ablessio). 32\. In casu is het duidelijk dat A de intentie heeft om welbepaalde units na oplevering btw-belast te verhuren. Bijgevolg kan A de inkomende btw geheven van de verbouwingskosten gerelateerd aan de verhuurde units, onmiddellijk en volledig in aftrek brengen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. Het spreekt voor zich dat mocht een voor met btw bestemde te verhuren unit, uiteindelijk verhuurd worden met vrijstelling van btw, A ertoe gehouden is de eerder voor deze unit uitgeoefende recht op aftrek te corrigeren. Ook andere mogelijke btw correcties ingevolge een wijziging in de beoogde te verrichten handelingen zullen door A opgevolgd en onderzocht dienen te worden naar hun impact op de eerder uitgeoefende aftrek. 33\. De units die verhuurd zullen worden onder de optie van artikel 44 §3 2°, d) W.Btw zullen onderworpen zijn aan de 25-jarige herzieningstermijn. Deze termijn zal gelinkt zijn aan elke unit afzonderlijk. ## *III.4 Btw kwalificatie als beroepsoprichter artikel 12,§2 Wbtw – artikel 45 Wbtw* 34\. A verklaart de intentie te hebben om 14 kmo-units na vernieuwing te verkopen met toepassing van btw, waardoor hij als beroepsoprichter in de zin van artikel 12 §2 W.Btw kwalificeert. Als beroepsoprichter in de zin van artikel 12 §2 W.Btw oefent hij zijn recht op aftrek onmiddellijk uit in de btw-aangiften die hij indient. 35\. Indien de unit, bestemd voor verkoop, in gebruik genomen wordt, zal men bij toepassing van artikel 12 §1 3° W.Btw een onttrekking dienen uit te voeren, waarbij de op de onttrekking verschuldigde btw enkel voor aftrek in aanmerking zal komen mits aangetoond kan worden dat deze ingebruikname plaatsvindt ingevolge een bij toepassing van artikel 44,§3, 2),d) Wbtw belaste verhuur dan wel aangewend wordt door A voor zijn eigen economische activiteit waarvoor hij een integraal recht op aftrek heeft. 36\. A dient zich ertoe te verbinden mogelijke wijziging btw technisch op te volgen en spontaan eventuele rechtzettingen dan wel onttrekkingen of herzieningen door te voeren. ## Aangehaalde teksten 6 [KB nr. 10 art. 7quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-10-december-betrekking-uitoefeningsmodaliteiten-keuzen-5679) 1 voorkomen [WBTW art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) 1 voorkomen [WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 1 voorkomen [C-110/94, arrest van 29 februari 1996](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-110-94-arrest) 1 voorkomen [268/83, arrest van 14 februari 1985](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-268-83-arrest) 1 voorkomen [C-527/11, arrest van 14 maart 2013](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-527-11-arrest) 1 voorkomen