Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van appartementen, die opgericht werden na afbraak van een handelspand met dubbele woning, garage en berging zich bevindend op één perceel dat evenwel samengevoegd werd met een ander onbebouwd perceel.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. A/B en C natuurlijke personen eigenaars van het bebouwd perceel, verleenden het recht tot afbraak en vestigden een recht van opstal ten voordele van Z, voor de oprichting van appartementen en garages. Y eigenaar van het naastliggend onbebouwd perceel vestigde een recht van opstal ten voordele van Z.

3. De grondeigenaars A/B, C en Y zullen hun grondaandeel met toepassing van registratierechten verkopen. Z zal de nieuw opgerichte appartementen verkopen met toepassing van btw.

III. Beslissing

4. Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20:

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

5. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing.

6. Uit artikel 1quater, § 3, eerste lid blijkt dat het noodzakelijk is dat de sloop- en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

7. Uit de door de administratie gepubliceerde bijkomende toelichting dd 2.06.2021 nummer 3.1 blijkt dat wanneer een grondeigenaar een zakelijk recht vestigt op een bebouwd perceel ten gunste van de opstalhouder, waarbij deze op grond van dat zakelijk recht het gebouw op het perceel mag afbreken en een woning mag oprichten, de opstalhouder aangemerkt mag worden als de bouwheer die afbreekt en heropbouwt in de zin van de regeling KB nr. 20 (nieuw), artikel 1quater, §3. Het is hierbij niet van belang dat het zakelijk recht al dan niet stilzwijgend of ten bezwarende titel werd gevestigd, zolang de partijen het recht om af te breken en erop te bouwen door middel van alle bewijsmiddelen kunnen aantonen. Het gegeven dat het opstalrecht al dan niet ten bezwarende titel gevestigd wordt, is voor de toepassing van de regeling geenszins van belang.

8. Vaststellende dat Z een recht van opstal, ten bezwarende titel verkreeg op het bebouwd perceel omvattende de toelating tot het afbreken van de bestaande bebouwing en de toelating tot het oprichten van een meergezinswoning waarbij de eigenaars verzaken aan hun recht van natrekking gedurende 18 maanden na ondertekening van de akte. Voormelde houdt in dat het recht van opstal verleent werd tot ../../2022 waarna de opstalhouder, ingevolge de bepalingen van de akte, verplicht wordt tot overname van de grondaandelen.

9. Dat daarenboven Z vanwege Y, om niet, een recht van opstal op het onbebouwd perceel verkreeg, waarbij dit opstalrecht eveneens geldt tot …/../2022.

10. Dient geconcludeerd dat Z als bouwheer instaat voor de afbraak en heropbouw tot 13/1/2022, waardoor gesteld kan worden dat voormelde handelingen tot op voormelde datum verricht worden door dezelfde belastingplichtige c.q. rechtspersoon.

11. De circulaire 2021/C/18 onder randnummer 3.3 bepaalt dat de administratie uit pragmatische overwegingen aanvaardt dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van artikel 1 quater §3 KB. nr 20.

12. Het gesloopte goed moet wel een gebouw zijn voor de toepassing van de btw, hierbij refererend naar artikel 1,§9, 1° btw-wetboek. Waarbij in voormelde circulaire bovendien gesteld wordt dat in het kader van deze regeling (artikel 1 quater KB nr 20) als gebouw aangemerkt wordt: “alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend.”

13. In onderhavige aanvraag worden 2 percelen samengevoegd, zijnde:

13.1 oud kadastraal perceel nr. 1: bebouwd;

13.2 oud kadastraal perceel nr. 2: onbebouwd.

14. De respectievelijke grondoppervlaktes van het nieuwe appartementsgebouw bedragen:

14.1 Perceel 1 (bebouwd):

- inclusief de grondoppervlakte van de garages: 366,21 m2;

- exclusief de grondoppervlakte van de garages: 303,63 m2;

14.2 Perceel 2 (onbebouwd):

- inclusief de grondoppervlakte van de garages: 328,27 m2;

- exclusief de grondoppervlakte van de garages: 223,97 m2.

15. De totale grondoppervlakte inclusief de garages bedraagt 694,48 m2. Het nieuwe gebouw wordt derhalve voor 53% gebouwd op het oude bebouwde kadastraal perceel nr. 1. Zonder rekening te houden met de grondoppervlakte van de garages, bedraagt de totale grondoppervlakte op 527,60 m2 en wordt het nieuwe gebouw aldus voor 57,55% gebouwd op het oude bebouwde kadastraal perceel nr. 1.

16. De 50%-regel inzake de samenvoeging van percelen dient te worden beoordeeld op basis van de grondoppervlak van het gebouw inclusief de grondoppervlakte van de garages die zich buiten het gebouw bevinden, maar op voormelde percelen en geacht worden deel uit te maken van c.q. inherent aan het gebouw.

17. In casu dient gesteld dat het gebouw zich voor meer dan 50% bevindt op het voormalig bebouwde perceel. De levering van de appartementen – mits tevens de andere voorwaarden vervuld zijn – kan plaatsvinden bij toepassing van artikel 1 quater §3 KB nr. 20.

18. Daar er zich een combinatie aan diverse gebouwen bevonden op het desbetreffend terrein meent de DVB dat besloten kan worden dat in onderhavige casus de afbraak betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.

19. Het College van de DVB :

19.1 neemt er akte van dat de aanvrager heeft bevestigd dat er voor de verkoop van de hiervoor bedoelde appartementen (die het voorwerp van de rulingaanvraag uitmaken) nog geen btw opeisbaar is geworden;

19.2 geen onderzoek heeft verricht betreffende de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte en wijst de aanvrager erop dat deze ruling hem niet ontslaat van zijn verplichtingen als opgenomen in artikel 1 quater §3 ev. KB nr. 20;

19.3 haar beslissing verder geen oordeel, expliciet noch impliciet, vormt over mogelijke andere fiscale vraagstukken;

19.4 geen onderzoek verricht heeft naar de gevolgen voortvloeiend uit het door Y verstrekte opstalrecht - en in het bijzonder het gegeven dat deze slechts voor beperkte tijd met name tot ../...2022 verleend wordt, maar er wel op wijst dat de uitgangsvoorwaarden opgenomen in artikel 1 quater § 3 KB nr. 20 mogelijks niet langer vervuld worden, mocht blijken dat Z niet langer opstalhouder is tijdens de oprichtingswerken dan wel op het tijdstip van de levering.