Verlaagd tariefBtw - Verlaagd tarief - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning - Levering van een onroerend goed

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que la société X peut vendre des habitations, issues de la démolition d’une ancienne ferme et de leur reconstruction conjointe, au taux réduit de 6% par application de l’article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n°20, pour autant que toutes les conditions soient remplies. Les nouvelles habitations seront en partie implantées sur l’emplacement de l’immeuble démoli et en partie sur la partie actuellement non construite mais sur la même parcelle cadastrale. Les habitations seront mitoyennes et composées d’emplacements de parking ainsi que d’un jardin.

II. Description des faits

2. La société X a pour objet l’entreprise, tant en Belgique qu’à l’étranger, pour compte propre, pour compte de tiers ou en participation avec des tiers, des activités suivantes : l’achat, la vente, la location, la promotion, la négociation, le courtage, la représentation, la construction, la restauration, l’entretien, l’expertise, la gestion, la division et le lotissement de tout immeuble bâti ou non. Elle dispose, d’une manière générale, d’une pleine capacité juridique pour accomplir tous les actes et opérations juridiques, commerciales, industrielles, financières, mobilières ou immobilières, ayant un rapport direct ou indirect avec son objet ou qui seraient de nature à faciliter directement ou indirectement, entièrement ou partiellement, la réalisation de cet objet.

3. L’affectation initiale du bâtiment à démolir est une ancienne ferme avec habitation, annexes et pâtures. La superficie totale du bâtiment à démolir est de 783,6 m².

4. L’acheteur du bâtiment est la société X. Il l’a acquis en 201X. Le permis de bâtir a été octroyé en 202X et porte sur la démolition de l’ancienne ferme et logement avec la construction de logements individuels en mitoyen/semi-mitoyen.

5. La démolition du bâtiment a été réalisée en juin 202X. Le prestataire en sous-traitance est la société Y. La démolition est complète, l’ancien bâtiment n’existant plus et aucune partie de celui-ci ne sera utilisée lors de la reconstruction.

6. La parcelle cadastrale de la reconstruction est la même parcelle cadastrale que l’ancienne construction. Seront reconstruits des logements unifamiliaux composés de 4 chambres sur 3 niveaux, destinés à la revente. La surface totale construite est de 2.223,20 m².

7. La société X n’a pas octroyé de droit de superficie, de droit de passage, de servitudes à un tiers dans le cadre de ces reconstructions.

8. Hormis la démolition, la société X n’a pas encore, à ce jour, entrepris la construction ni la vente tant sur plans que sur visite des biens à reconstruire, ceux-ci n’existant pas.

III. Décision

9. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Disposition légale concernée

10. L’article 1er quater de l’arrêté royal n° 20 précise :

§ 1er. (…)

§ 2. (…)

§ 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes :

1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison :

a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ;

b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ;

2° le fournisseur :

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie :

- du permis d'urbanisme ;

- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ;

- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ;

b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ;

3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique :

- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;

- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

§ 4. (…)

§ 5. (…)

§ 6. (…)

§ 7. (…)

§ 8. (…)

Portée de la décision

11. Il convient de préciser que la présente décision ne se prononce pas sur le respect des conditions prévues par l’article 1er quater, § 3, alinéa 2, 1°, 2° et 3°, de l’arrêté royal n° 20. Ces dispositions concernent principalement des conditions relatives aux acheteurs des logements (habitation unique, domiciliation sans délai) - sur lesquels le SDA ne dispose pas d’information -, à la superficie du logement (inférieure à 200 m²) et aux formalités à accomplir par le fournisseur.

12. Elle se limite donc à l’examen des conditions de fond visées à l’article 1er quater, § 3, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 20.

Démolition et reconstruction par le même assujetti

13. La mesure temporaire prévue à l’article 1er quater, § 3, de l’AR n° 20 s'applique donc aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

14. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur) (v. point 5.1. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

15. En l’espèce, le permis d’urbanisme a été obtenu par la société X en 202X. Il porte sur la démolition d’une ancienne ferme avec annexes et la construction d’habitations. Le demandeur précise que la société X n’a pas octroyé de droit de superficie, de droit de passage, de servitudes à un tiers dans le cadre des reconstructions envisagées. Le bâtiment existant a été démoli en juin 202X à la demande de la société X qui a sous-traité le travail à la société Y. L'intention est que la société X construise ensuite sur le terrain du projet des habitations. S’il en est bien ainsi, la condition que l’opération immobilière soit entièrement réalisée par le même assujetti est respectée.

Notion de bâtiment et consistance significative

16. Une des conditions de la mesure temporaire est qu’un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

17. L’exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

18. En l’espèce, le projet consiste à démolir une ancienne ferme d’une surface habitable de 783,60 m² pour reconstruire des habitations d’une surface totale de 2.223,20 m². La démolition concerne donc bien un bâtiment qui a une consistance significative en lui-même mais aussi par rapport aux logements reconstruits.

Reconstruction sur la même parcelle cadastrale

19. Une autre des conditions de la mesure temporaire est que l'assujetti doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

20. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

21. En l’espèce, le demandeur a déclaré que la parcelle cadastrale est bâtie. Il résulte de la consultation des plans que la superficie au sol des logements se trouvera totalement sur la parcelle cadastrale anciennement bâtie. La condition de reconstruction sur la même parcelle que le bâtiment démoli est donc remplie.

Démolition totale du bâtiment

22. Enfin, la mesure temporaire est encore conditionnée au fait que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande soit complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

23. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans), il ressort que l’ancienne ferme a bien été totalement démolie pour laisser place aux habitations. La condition est donc remplie.

Exclusion du taux réduit

24. Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. Compte tenu des informations fournies, les opérations envisagées ne sont pas visées par cette exclusion.