--- title: "Voorafgaande beslissing 2021.0609 · Tarief, Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20" description: "Tarief, Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20, Afbraak en heropbouw, Btw-tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2021.0609 van 9 november 2021." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2021-0609-tarief-artikel-quater-afbraak-heropbouw-3d89" lang: "nl" --- # Tarief, Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 · Btw - Tarief - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw **Nummer** 2021.0609 **Datum** 9 november 2021 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 56 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2021.0609 d.d. 09.11.2021 *Btw;* · *Tarief;* · [*Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c)*;* · *Afbraak en heropbouw* ## Samenvatting Het verlaagd btw-tarief overeenkomstig [artikel 1quater, §3, K.B. nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) is van toepassing op de levering van nieuw op te richten appartementen gelegen in gebouw B. De wooneenheden gelegen in gebouw A dienen verkocht te worden tegen het normale btw-tarief. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De aanvraag strekt ertoe via een voorafgaande beslissing in fiscale zaken bevestiging te krijgen dat bij de verkoop van de wooneenheden, die deel uitmaken van het hierna vernoemd project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van K.B. nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoen. ## II. Beslissing 2\. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op het bouwproject …, waarbij in totaal … appartementen worden gerealiseerd, verdeeld over twee gebouwen. Gebouw A bevindt zich volledig op het oorspronkelijk onbebouwd kadastraal perceel zodat de … appartementen in het gebouw A geen voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag. 3\. De rulingaanvraag beperkt zich tot de … wooneenheden gelegen in gebouw B, dat gebouwd wordt op twee kadastrale percelen, waarvan één bebouwd was. 4\. [Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) vermeldt het volgende: “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9), van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17), van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden: 1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering: a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2; b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat; 2° de leverancier: a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17), van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig [artikel 16, § 1, eerste lid](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16), van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van: \- de omgevingsvergunning; \- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning; \- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling; b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en); 3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met: \- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is; \- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.” 5\. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn. ### *II.A. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon* 6\. Voor het verlaagd tarief van [artikel 1quater, § 3 KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) is vooreerst vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige. 7\. Zoals in de rulingaanvraag beschreven, verkreeg X als bouwvennootschap en ter realisatie van het project … van de verschillende grondeigenaren de toelating tot het slopen van de bestaande woning en tot oprichting van 2 appartementsgebouwen. 8\. In opdracht van X heeft de vennootschap Y de afbraak van de bestaande opstallen uitgevoerd. Op … werd de factuur m.b.t. deze afbraak uitgereikt aan X. 9\. Na deze afbraak zal X overgaan tot de oprichting van 2 appartementsgebouwen, met in totaal …nieuwbouwappartementen. ### *II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies* 10\. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van [artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1). De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn. 11\. Zoals meegedeeld door de aanvrager heeft de afbraak in casu betrekking op een vrijstaande klassieke villa met een poort aan de zijkant en een aangebouwde veranda. De aanvrager heeft tevens foto’s bezorgd van het afgebroken oude gebouw. 12\. Rekening houdende met de overgemaakte stukken kan de DVB aanvaarden dat de desbetreffende afgebroken constructies kwalificeren als een gebouw, in de zin van [artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1). 13\. Daarnaast dient de omvang van de afgebroken constructies betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies. 14\. Na de afbraak zal X in totaal … nieuwe appartementen oprichten, verspreid over 2 gebouwen. 15\. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw. 16\. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject … geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afgebroken constructies derhalve betekenisvol zijn ten opzichte van de heropbouw van … nieuwbouwappartementen, verspreid over twee gebouwen met autostaanplaatsen en ondergrondse bergingen. ### *II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel* 17\. Voor het verlaagd tarief van [artikel 1quater, § 3 KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) is tevens vereist dat de heropbouw gebeurt op hetzelfde kadastrale perceel als het gesloopte gebouw. 18\. Zoals beschreven in de rulingaanvraag worden in het bouwproject … 2 appartementsgebouwen opgericht (gebouw A en gebouw B ) met in totaal … nieuwbouwappartementen en strekt dit project zich uit over twee kadastrale percelen, waarvan één oorspronkelijk onbebouwd was. 19\. Aangezien gebouw A zich volledig op het oorspronkelijk onbebouwd kadastraal perceel bevindt, zullen de wooneenheden in dit gebouw verkocht worden met toepassing van het standaard btw-tarief van 21 %. 20\. Gebouw B bevat … wooneenheden en zal gebouwd worden op twee kadastrale percelen, waarvan één oorspronkelijk bebouwd was met de afgebroken vrijstaande klassieke villa met een poort aan de zijkant en een aangebouwde veranda. 21\. Aangezien het bouwproject … bestaat uit 2 woonblokken dient vooreerst te worden onderzocht of de gebouwen A en B voor btw doeleinden dienen te worden gekwalificeerd als één gebouw. 22\. In de administratieve richtlijnen FAQ 2.7 wordt vooreerst vermeld dat, in beginsel woonblokken van een vastgoedproject aangemerkt worden als afzonderlijke gebouwen (…). Opdat het zou gaan om één gebouw, moet er sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide woonblokken (zoals trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen, …) 23\. In de rulingaanvraag wordt beschreven dat de gebouwen A en B volstrekt onafhankelijk kunnen functioneren. Beide gebouwen hebben een aparte ingang, een afzonderlijke circulatiekern (traphal / liftkoker), een afzonderlijk lokaal voor nutsvoorzieningen en een afzonderlijk technisch lokaal. Daarnaast hebben beide gebouwen een afzonderlijke ondergrondse garage, weliswaar met één gemeenschappelijke inrit, maar met een opsplitsing van deze ondergrondse garage in twee aparte ruimtes (onder gebouw A en gebouw B). 24\. Volgens de verklaringen van de aanvrager zijn de gebouwen gelegen in een andere straat en zullen deze gebouwen vallen onder een ander artikel van het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan. 25\. Rekening houdende met de overgemaakte feitelijke gegevens dient te worden besloten de in de rulingaanvraag beschreven gebouwen A en B niet functioneel verbonden zijn en voor btw-doeleinden derhalve dienen te worden gekwalificeerd als afzonderlijke gebouwen. 26\. Uit de rulingaanvraag blijkt vervolgens dat het nieuwe gebouw B, voor meer dan 50 % op voorheen gebouwde percelen zal worden opgericht. 27\. Gebouw A daarentegen zal volledig opgericht worden op een oorspronkelijk ongebouwd kadastraal perceel. ## Aangehaalde teksten 5 [KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 6 voorkomens [WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 2 voorkomens [WBTW art. 17](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-17) 2 voorkomens [WBTW art. 16](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-16) 1 voorkomen [WBTW art. 9](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-9) 1 voorkomen