Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject, aangeduid met de naam ‘<…>’, te realiseren op <…> (hierna ‘site’). De site omvat de kadastrale percelen gelegen te <…>. De percelen <…> zijn momenteel bebouwd, bestaande uit kantoorgebouwen en loodsen. De percelen <…> zijn verhard met beton en asfalt en dienen als toegangsweg zodat vrachtwagens vlot de achterliggende loodsen konden bereiken. Het perceel <…> is momenteel niet bebouwd en werd als parking/toegang tot de loodsen gebruikt. De aanvrager voegt bij zijn aanvraag een kadastraal plan met aanduiding van de hier vermelde percelen (bijlage 2 van de aanvraag).

3. De site is eigendom van <…>.

4. Het project beoogt de realisatie van <…> woningen en <…> appartementen met ondergrondse parkeergarage.

5. Concreet gaat het om volgende volumes:

- Gebouw A, gelegen aan het <…>: <…> eengezinswoningen met tuin (rijwoningen)

- Gebouw B, gelegen aan de <…>: <…> eengezinswoningen met tuin (rijwoningen)

- Gebouw C, gelegen aan de <…>: <…> eengezinswoningen (rijwoningen)

- Gebouw D, gelegen aan de <…>, <…> appartementen

- Gebouw E, gelegen aan de <…>, <…> appartementen

- Gebouw F, <…> duplexen aan de <…> en <…> woningen aan het <…>

- Een ondergrondse parkeergarage onder de gebouwen C, D en E

6. Alle gebouwen behoren tot dezelfde vereniging van mede-eigenaars, bestaande uit twee deelverenigingen. Enerzijds een deelvereniging voor de gebouwen A-B en anderzijds voor de gebouwen C, D, E en F.

7. Teneinde het project te kunnen realiseren, werd er op <…> 2021 een basisakte ondertekend tussen <…> en de aanvrager. In deze basisakte werd een recht van opstal verleend aan de aanvrager met het doel om het project te realiseren en de aanvrager toe te laten om de bestaande gebouwen af te breken, de nieuwe gebouwen op te richten en te verkopen. De aanvrager treedt bijgevolg op als bouwheer/aannemer/verkoper van de op te richten opstallen. <…> zal enkel optreden als verkoper van de grondaandelen.

8. De voorlopige oplevering van het project is voorzien voor eind 2022/begin 2023. Voor een aantal woonunits zijn er reeds geïnteresseerde kopers. Tot op heden heeft de aanvrager nog geen enkele factuur opgemaakt/verstuurd. Voorts zal de aanvrager, in afwachting van een voorafgaande beslissing, niet factureren aan de kopers van de appartementen.

9. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van alle appartementen en woningen van het project <…> kan geschieden tegen het btw-tarief van 6% en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

10. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

11. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende goed dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent verklaart de aanvrager dat hij deze formaliteiten effectief zal voldoen.

12. De voorwaarde dat dezelfde belastingplichtige de afbraak en heropbouw moet uitvoeren, is vervuld aangezien de aanvrager als opstalhouder enerzijds de oude gebouwen (bestaande uit kantoren en loodsen) volledig zal afbreken en de aanvrager de woningen en appartementen zal heropbouwen en dit op basis van dezelfde omgevingsvergunning (cf. bijlage 3 van de aanvraag)

13. Voorts is de aanvrager van mening dat de afgebroken gebouwen (kantoren, magazijnen en bijhorende parking/toegangsweg) te beschouwen zijn als een ‘gebouw’ voor de toepassing van de btw en dat de af te breken gebouwen een significante omvang hebben, ook in verhouding tot de nieuw op te richten volumes.

14. Voor de perceelnummers <…> kunnen we dit zonder meer bijtreden. Deze percelen zijn momenteel bebouwd met constructies die kwalificeren als een gebouw inzake btw. Op deze percelen bevinden zich onder andere kantoren en magazijnen. De meegeleverde stukken tonen zonder meer aan dat deze oude bebouwing significant is ten opzichte van de nieuw op te richten constructies.

15. Voor de kadastrale percelen <…> zijn we iets terughoudender. Deze twee percelen werden in het kader van de uitbating van de naastliggende loodsen verhard en gebruikt als toegangsweg/parking. De verharding bestaat uit beton en asfalt. Dit zijn met andere woorden geen ‘gebouwen’ in de klassieke betekenis, doch strikt genomen wel in een btw-context (cf. btw commentaar, boek 16, hoofdstuk 16, afdeling 1, punt 3.A). Hier is het van belang dat de aanvrager naar voor brengt dat deze percelen volledig en op een solide wijze (cf. diepte) verhard zijn gezien de vroegere functie als laad- en loszone voor vrachtwagens. Concreet betreft het een omvangrijke oppervlakte van circa <…> m², ofwel een verhard volume van circa <…> m³ wat resulteert in een geraamde af te voeren massa ad <…> ton (cf. sloopopvolgingsplan, bijlage 14 van de aanvraag). De aanvrager maakt de vergelijking met de hypothetische maar niet onwaarschijnlijke situatie waarbij op deze respectievelijke percelen een éénsgezinswoning zou staan tegen de straatzijde (het betreft twee smalle diepe percelen waarop normaal vooraan een rijwoning kan staan). Op basis van een sloopopvolgingsplan van een recent uitgevoerd afbraakproject argumenteert de aanvrager dat de af te voeren massa iets in de orde van <…> ton per woning zou bedragen of met andere woorden minder dan de vandaag af te breken betonverharding. De naar voor gebrachte elementen (foto’s en cijfermateriaal) overtuigen ons om de mening van de aanvrager te volgen dat er ook voor de kadastrale percelen <…> sprake is van afbraak van een ‘gebouw’ met een voldoende significante omvang, ook in verhouding tot de op te richten woonkavels.

16. Rest er tenslotte het perceel <…>. Dit perceel was in het verleden bebouwd doch deze bebouwing is reeds in een vroegere fase afgebroken. In het kader van het vandaag voorgelegd project beschouwen we dit perceel als ‘onbebouwd’.

17. Er is dus het gegeven dat het project <…> zich in zijn geheel uitstrekt over zes verschillende kadastrale percelen, waarbij vijf percelen bij aanvang ‘bebouwd’ zijn en één perceel ‘onbebouwd’. Punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 bepaalt hieromtrent dat de administratie het standpunt inneemt dat indien het nieuwe gebouw voor ten minste 50% gelegen is op de vroeger bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief ad 6%. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met de grondoppervlakte van het gebouw en het criterium wordt bekeken voor het volledige gebouw.

18. In casu moet bekeken worden wat als ‘het volledige gebouw’ kan worden aanzien. Het project <…> bestaat immers uit verschillende bouwvolumes. Concreet gaat het om (cf. bijlage 11 van de aanvraag):

- Gebouw A, gelegen aan het <…>: <…> eengezinswoningen met tuin (rijwoningen): volledig gesitueerd op momenteel bebouwde percelen <…>;

- Gebouw B, gelegen aan de <…>: <…> eengezinswoningen met tuin (rijwoningen): volledig gesitueerd op momenteel bebouwde percelen <…>;

- Gebouw C, gelegen aan de <…>: <…> eengezinswoningen (rijwoningen): deels gesitueerd op momenteel bebouwd perceel <…> en deels gesitueerd op momenteel onbebouwd perceel <…>;

- Gebouw D, gelegen aan de <…>, <…> appartementen: deels gesitueerd op momenteel bebouwde percelen <…> en deels gesitueerd op momenteel onbebouwd perceel <…>;

- Gebouw E, gelegen aan de <…>, <…> appartementen: deels gesitueerd op momenteel bebouwd perceel <…> en deels gesitueerd op momenteel onbebouwd perceel <…>; en

- Gebouw F, <…> duplexen aan de <…> en <…> woningen aan het <…>: volledig gesitueerd op momenteel bebouwd perceel <…>.

19. Als we ieder van deze volumes als apart ‘volledig gebouw’ beschouwen in de zin van punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 constateren we op basis van de door de aanvrager aangereikte plannen (cf. bijlagen 2 en 11 van de aanvraag) dat de gebouwen A, B en F zich volledig op de vijf ‘bebouwde percelen’ bevinden.

20. De gebouwen D en E, bestaande uit appartementen, bevinden zich deels op een ‘onbebouwd perceel’, zijnde <…>, doch deze twee volumes zullen zich ieder voor meer dan 50% op vroeger ‘bebouwde percelen’ situeren.

21. Gebouw C bestaat uit <…> eengezinswoningen (rijwoningen). In principe wordt een eengezinswoning als een afzonderlijk gebouw aangemerkt (cf. punt 2.6. van FAQ dd. 02.06.2021). Qua inplanting betekent dit dat de rechtse eengezinswoning zich volledig op een ‘onbebouwd perceel’ bevindt en de tweede woning van rechts gedeeltelijk op een ‘bebouwd’ en gedeeltelijk op een ‘onbebouwd perceel’. Toch brengt de aanvrager argumenten naar voor om de <…> eengezinswoningen van gebouw C samen als één gebouw aan te merken (in de visie van de aanvrager zelfs samen één gebouw met de gebouwen D, E en F erbij). Belangrijk hierbij is het gegeven dat deze <…> eengezinswoningen zich volledig bovenop de ondergrondse garage bevinden, een ondergrondse garage die trouwens ook een bouwfysische verbinding vormt met de gebouwen D en E. De gemeenschappelijke ondergrondse garage vormt met andere woorden de fundering van deze eengezinswoningen. Onder iedere eengezinswoning bevindt zich een aan de desbetreffende gezinswoning toegewezen garage (met de wagen te bereiken via de unieke gemeenschappelijke ingang van de ondergrondse parkeergarage). Atypisch is verder het gegeven dat zich in ieder van deze <…> onderliggende garages een trap bevindt die de bewoners rechtstreeks toegang verschaft tot de bovenliggende eengezinswoning (cf. bijlagen 5 en 6 van de aanvraag). Er zijn met andere woorden elementen die toch wijzen op een fysieke verbondenheid tussen deze <…> woningen onderling én de gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage, die verder gaat dan een klassieke gemeenschappelijke scheidingsmuur. We kunnen de aanvrager dan ook volgen in de zin dat de <…> eengezinswoningen (gezien de bouwfysische inplanting in het project even goed aan te duiden als ‘triplexappartementen’) die gebouw C vormen, samen als één gebouw in de zin van punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 te aanzien zijn. Gebouw C bevindt zich in globo voor meer dan 50% op een ‘bebouwd perceel’, zijnde <…>.

22. We kunnen dus besluiten dat de zes onderscheiden bouwvolumes (A, B, C, D, E en F) zich alle volledig of voor meer dan 50% op vroeger ‘bebouwde percelen’ bevinden, percelen waarop telkens ‘een af te breken gebouw met een significante omvang’ staat, ook in verhouding tot de op te richten woonkavels. In die zin voldoet de voorgelegde situatie aan de voorwaarden zoals omschreven in de punten 3.2. en 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021. De vraag of gebouw C al dan niet één gebouw vormt met de gebouwen D, E en F zoals de aanvrager argumenteert, is dan verder zonder belang en dit vraagstuk wordt hier dan ook niet behandeld.

23. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen woonkavels, verklaart de aanvrager dat die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Dit blijkt tevens uit een meegestuurd verslag van de landmeter (bijlage 13 van de aanvraag). Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen. Hoe dan ook blijft de oppervlakte een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle.

24. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

25. Tenslotte is deze voorafgaande beslissing slechts geldig voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 31 augustus 2021 dat:

26. het voorgenomen bouwproject ‘<…>’ te <…> an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke appartementen en woningen;

27. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten.