Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject bestaande uit 7 appartementen te realiseren <…>.

3. De site is eigendom van de naamloze vennootschap naar Belgisch recht <…>, zustervennootschap van de aanvrager. De authentieke aankoopakte werd verleden op <…> februari 2020. <…> trad in deze akte op als ‘kopende de grond met af te breken woning’ en de aanvrager trad in deze akte op als ‘kopende het bouwproject’. De verkoper had immers zelf reeds stappen ondernomen om op het betrokken goed een vastgoedproject te realiseren (cf. vergunning tot bouwen van 7 appartementen dd. <…>). Voor het onroerend goed werd een prijs betaald ad <…> euro (onderworpen aan registratiebelasting), voor het roerend gedeelte, zijnde het bouwproject, een prijs ad <…> euro (onderworpen aan btw).

4. Teneinde het project te kunnen realiseren, werd er een recht van opstal verleend door <…> aan de aanvrager in dezelfde authentieke akte van <…> februari 2020. In die zin treedt de aanvrager op als bouwheer/verkoper van de op te richten opstallen.

5. De bestaande woning werd volledig gesloopt in mei 2020. De facturatie voor deze werken door de firma <…> werd gericht aan <…> en is gedateerd op <…> mei 2020.

6. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de appartementen op de site kan geschieden tegen het btw-tarief van 6 % en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

7. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

8. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, wordt de vraag behandeld vanuit de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent wordt weerom verondersteld dat de aanvrager deze formaliteiten effectief zal voldoen.

9. De aanvrager gaat in zijn motivering dieper in op de identiteit tussen de partij die afbreekt en zij die heropbouwt. Vermits de facturatie van de afbraakwerken is gebeurd op naam van de opstalgever zijnde <…> en de opstalhouder, zijnde de aanvrager, het nieuwe project zal realiseren, hebben we te maken met twee verschillende rechtspersonen. Vermits deze echter zustervennootschappen zijn (met identiek dezelfde aandeelhouders) kunnen we verwijzen naar de tolerantie zoals verwoord in Circulaire 2021/C/18 dd. 25/02/2021 onder punt 5.1. en verder toegelicht in de recente FAQ van 02/06/2021 onder de punten 3.5. en 3.6. Op basis van deze tolerantie kunnen we stellen dat er (fictieve) identiteit is tussen de partij die afbreekt en de partij die wederopbouwt.

10. Inzake het significante karakter van het afgebroken goed kunnen we op basis van de meegestuurde foto’s vaststellen dat dit te beschouwen was als een ‘gebouw’ voor de toepassing van de btw en dat het afgebroken gebouw een significante omvang had, ook in verhouding tot het nieuw opgerichte gebouw (7 appartementen).

11. Het nieuwe vastgoedproject spreidt zich uit over twee verschillende kadastrale percelen waarvan enkel het perceel gelegen tegen de straatkant bebouwd was. Het tweede perceel was een achterliggende tuin. Het nieuwe project situeert zich eveneens tegen de straatkant en ligt aldus (minstens hoofdzakelijk) op het vroeger bebouwde perceel.

12. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 17 augustus 2021 dat:

13. het voorgenomen bouwproject <…> an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke woonkavels;

14. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten;

15. deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent hoe dan ook tijdelijk is en maar van toepassing is wanneer de op de levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022; en

16. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.