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title: "Voorafgaande beslissing 2021.0471 · Verlaagd tarief"
description: "Verlaagd tarief, Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2021.0471 van 15 juni 2021."
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lang: "nl"
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Tekst in het Frans

# Verlaagd tarief · Btw - Verlaagd tarief - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning - Levering van een onroerend goed

**Nummer**

2021.0471

**Datum**

15 juni 2021

## Over het document

**Verzameling**

Voorafgaande beslissingen

**Taal van de tekst**

Frans

**Nederlandse versie**

niet door de FOD gepubliceerd

De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van.

## Tekst

69 paragrafen

Fiche van de FOD Financiën

Voorafgaande beslissing nr. 2021.0471 d.d. 15.06.2021

*Btw* · *Verlaagd tarief* · *Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning* · *Levering van een onroerend goed*

## Samenvatting

De levering, door een belastingplichtige, van privéwoningen tot stand gekomen door de afbraak van een oude woning en de aanpalende schuur en de daarmee gepaard gaande heropbouw van deze privéwoningen op hetzelfde kadastraal perceel, kan genieten van het verlaagd tarief van 6% voor zover dat de voorwaarden bepaald in [artikel 1quater, lid 2, van het koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) zijn nageleefd.

## Tekst van de beslissing

***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend***

## I. Objet de la demande

1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que, à la condition que l’ensemble des modalités prévues par l’[article 1er quater de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) fixant les taux de TVA soit respecté, la livraison des 4 appartements et des 2 maisons reconstruits après démolition du bâtiment pourra bénéficier du taux de TVA réduit temporaire de 6%, même si la brique extérieure de la partie « ancienne grange » à caractère historique est conservée.

## II. Description des faits

2\. La société X est une société familiale de construction de taille moyenne. Elle est membre de l’Unité TVA Y sous le numéro de TVA Y.

3\. Elle est propriétaire d’une vieille maison située à X, à laquelle est attenante une ancienne grange. Le tout ne forme qu’une seule et même parcelle cadastrale.

4\. Dans le cadre des activités professionnelles de la société X, la maison va être complètement démolie et donner lieu à la reconstruction de 4 appartements neufs et de 2 maisons d’habitation neuves qui vont être commercialisés sur plan en 2021.

5\. L’urbanisme impose cependant que la brique extérieure de l’ancienne grange soit conservée, celle-ci étant considérée comme un bâtiment historique dans un village à caractère rural.

6\. D’un point de vue technique, l’ancienne grange, qui a également servi durant son histoire de salle de fêtes, est dans un état de délabrement très avancé. Une partie de la toiture s’est déjà effondrée. La charpente et la toiture actuelle seront évacuées. Une nouvelle couverture sera réalisée sur un profil identique à l’existant. Les murs extérieurs de l’ancienne grange serviront de parement et à cet effet, ils seront conservés, traités et renforcés. Des murs porteurs neufs seront maçonnés à l’intérieur du volume. Les fondations seront à sonder et, si nécessaire, renforcées par une reprise en sous-œuvre. Une dalle neuve désolidarisée sera réalisée à l’intérieur du volume. Une annexe arrière à ce volume principal sera réalisée neuve.

7\. Cela complique le chantier pour la société X, qui aurait préféré raser le tout, mais elle est obligée de se conformer à cette exigence urbanistique.

## III. Décision

8\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

## *Disposition légale concernée*

9\. L’[article 1er quater de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) précise :

§ 1er. (…)

§ 2. (…)

§ 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes :

1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison :

a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ;

b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ;

2° le fournisseur :

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie :

\- du permis d'urbanisme ;

\- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ;

\- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ;

b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ;

3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique :

\- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;

\- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

§ 4. (…)

§ 5. (…)

§ 6. (…)

§ 7. (…)

§ 8. (…)

## *Portée de la décision*

10\. Il convient de préciser que la présente décision ne se prononce pas sur le respect des conditions prévues par l’[article 1er quater, § 3, alinéa 2, 1°, 2° et 3°, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). Ces dispositions concernent principalement des conditions relatives aux acheteurs des logements (habitation unique, domiciliation sans délai) - sur lesquels le SDA ne dispose pas d’information -, à la superficie du logement (inférieure à 200 m²) et aux formalités à accomplir par le fournisseur.

11\. Elle se limite donc à l’examen des conditions de fond visées à l’[article 1er quater, § 3, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c).

## *Démolition et reconstruction par le même assujetti*

12\. La mesure temporaire prévue à l’[article 1er quater, § 3, de l’AR n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) s'applique donc aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

13\. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur) (v. point 5.1. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

14\. En l’espèce, le demandeur a déclaré être propriétaire d’une vieille maison et d’une grange attenante à X. Il a introduit en avril 2021 une demande de permis d’urbanisme portant sur la démolition d’une habitation unifamiliale et la reconstruction de deux maisons et de quatre appartements. Il a déclaré vouloir vendre ces unités de logement. La condition que l’opération immobilière soit entièrement réalisée par le même assujetti est donc respectée.

## *Notion de bâtiment et consistance significative*

15\. Une des conditions de la mesure temporaire est qu’un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

16\. L’exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

17\. En l’espèce, le projet consiste à démolir une vieille maison (totalement) et une grange attenante (partiellement) pour reconstruire deux maisons et quatre appartements. La démolition concerne donc bien des bâtiments qui ont une consistance significative en eux-mêmes mais aussi par rapport aux 6 logements reconstruits.

## *Reconstruction sur la même parcelle cadastrale*

18\. Une des conditions de la mesure temporaire est que l'assujetti doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

19\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

20\. Par ailleurs, si les habitations nouvellement construites sont situées sur une nouvelle parcelle faisant partie d'une ancienne parcelle bâtie sur laquelle se situait le bâtiment démoli ou si l’ancienne parcelle bâtie fait l’objet d’une division après l’opération de démolition/reconstruction, la vente des nouvelles habitations pourra en principe, s'effectuer en appliquant le taux réduit de la TVA de 6% (v. point 3.4. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

21\. En l’espèce, puisque le demandeur a déclaré que le bâtiment démoli et les bâtiments reconstruits sont situés sur la même parcelle cadastrale, le respect de cette condition ne pose pas de problème.

## *Démolition totale du bâtiment*

22\. Une des conditions de la mesure temporaire est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

23\. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

24\. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), il ressort que le projet consiste bien à démolir une vieille maison et une grange attenante pour reconstruire deux maisons et quatre appartements. Certes, les murs extérieurs de l’ancienne grange seront conservés et serviront de parement au bâtiment reconstruit à la place de la grange mais le nouveau bâtiment situé à la place de la grange s’appuiera sur une structure portante entièrement neuve (nouveaux murs porteurs, nouvelle dalle de sol au rez-de-chaussée, construction de planchers aux étages et nouvelle charpente).

25\. Manifestement, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans le volume de l’ancienne grange, les travaux immobiliers envisagés ne pourraient pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI ou XXXVIII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans la tolérance administrative précitée. La condition est donc remplie.

## *Exclusion du taux réduit*

26\. Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. La partie du prix qui concerne l'aménagement de sentiers, parcs, jardins et clôtures, qui sont vendus avec le sol attenant, soumis à la TVA, et le coût de la livraison avec installation et montage d'une cuisine (armoires et appareils encastrés) dont le coût est inclus dans la base d'imposition de la livraison, bénéficient du taux réduit de la TVA (v. point 5.3. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

27\. Compte tenu des informations fournies, les travaux envisagés ne sont pas visés par cette exclusion.

## Aangehaalde teksten

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[KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 6 voorkomens

[WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 1 voorkomen