Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager brengt naar voor dat hij vandaag, in de hoedanigheid van opstalhouder, eigenaar is van twee casco woningen gelegen <…>.

3. De aanvrager wenst, als eigenaar van de nieuwe opstallen, deze twee casco woningen te verkopen. De grondeigenaars, twee natuurlijke personen, zullen optreden om de respectievelijke grondaandelen mee te verkopen aan de uiteindelijke kopers.

4. De vraag is of in de relatie tussen de aanvrager en de kopers het verlaagd btw-tarief ad 6 procent kan toegepast worden conform artikel 1 quater, §3 van het KB nr. 20.

5. De feitelijke historiek van dit project kan op basis van de door de aanvrager voorgelegde stukken en verklaringen als volgt gereconstrueerd worden:

6. Om de vraag te beantwoorden of in de relatie tussen de aanvrager en de kopers het verlaagd btw-tarief ad 6 procent kan toegepast worden dienen we de voorwaarden uit artikel 1 quater, §3 van het KB nr. 20 af te toetsen.

7. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

8. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf (nog) geen concreet zicht op heeft en hier verder ook geen vat op heeft, gaat hij hier niet verder op in en stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent verklaart de aanvrager niets maar veronderstellen we dat hij deze formaliteiten effectief zal voldoen.

9. Inzake de inplanting van het afgebroken gebouw en de nieuw opgerichte woningen is er het gegeven dat het vroeger kadastraal perceel is gesplitst. Dit element is op zich geen bezwaar en wordt ook uitdrukkelijk besproken in punt 3.4. van de Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021. In casu zijn de twee nieuwe woningen ieder gelegen op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een vroege bebouwd perceel waarop de afgebroken woning stond. Ook blijkt uit de meegestuurde stukken dat de afgebroken woning qua omvang voldoende betekenisvol was ten opzichte van de nieuw opgetrokken woningen.

10. Het meest in het oog springend in de voorgelegde aanvraag is misschien wel het tijdsverloop tussen de afbraak van de vroegere woning (zomer 2015) en het moment waarop vandaag tot verkoop van de nieuwe (casco) woning wordt overgegaan. Op basis van de meegestuurde foto’s toont de aanvrager aan dat het bouwproces een organisch verloop heeft gekend, zonder grote tijdshiaten, maar wel lang heeft aangesleept. Hoewel de hier ingeroepen btw-regeling een verband veronderstelt tussen de afbraak en de heropbouw, wordt er nergens bepaald binnen welk tijdsbestek de nieuwe woning dient opgericht te worden. Vermits er in casu vóór de afbraak een bouwvergunning werd bekomen voor het nieuwbouwproject en binnen een redelijke termijn na de afbraak met de bouw van het vooraf vergunde project werd gestart, wordt er voldoende aangetoond dat er een link is tussen de afbraak en de bouw. Het feit dat het bouwproces zelf zes jaar heeft geduurd is op zich geen beletsel om vandaag voor de levering van de opgerichte woning alsnog het regime van artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 in te roepen.

11. Op basis van de in <…> 2021 gepubliceerde foto’s en de omschrijving in de immo-advertentie blijkt dat de twee woningen nog niet afgewerkt zijn en dus nog niet in gebruik genomen (kunnen) zijn. In die zin kan er geen twijfel zijn dat deze woningen nog steeds als ‘nieuw’ kunnen gecatalogeerd worden in de zin van de btw-regelgeving. Los van de vraag of de aanvrager kan of moet gecatalogeerd worden als een belastingplichtige in de zin van artikel 12, §2 W.Btw, heeft de aanvrager minstens de optie om de twee woningen alsnog met toepassing van btw te verkopen.

12. Uit de door de aanvrager voorgelegde stukken blijkt verder dat het dezelfde partij is, zijnde de aanvrager, die de bestaande opstallen heeft afgebroken en de twee casco woningen heeft opgericht.

13. Inzake de oppervlakte van de nieuwe woningen, brengt de aanvrager cijfers naar voor die onder de grens van 200 m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Over de vraag of de feitelijke oppervlakte effectief conform §8 van artikel 1 quater onder de grens van 200 m² blijft, kan de DVB zich echter niet definitief uitspreken. De feitelijke toetsing hiervan blijft mogelijk door het plaatselijk controlekantoor.

14. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op de voorgenomen verkoop ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de woningen door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 15 juni 2021 dat:

15. het bouwproject an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke woningen;

16. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten; en

17. deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent hoe dan ook tijdelijk is en maar van toepassing is wanneer de op de levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.