--- title: "Voorafgaande beslissing 2021.0328 · Tarief" description: "Tarief. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2021.0328 van 11 mei 2021." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2021-0328-tarief-tijdelijk-verlaagde-btw-afbraak-47fa" lang: "nl" --- # Tarief · Btw - Tarief - Tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak van gebouwen en de ermee gepaard gaande heropbouw van woongebouwen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan - Artikel 1quater, § 3 van KB nr. 20 betreffende de btw-tarieven (de tekst van KB nr. 20, artikel 1quater, werd vervangen en is van toepassing met ingang van 01.01.2021 tot en met 31.12.2022 (artikel 15, Programmawet van 20.12.2020, BS, 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068)) **Nummer** 2021.0328 **Datum** 11 mei 2021 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 119 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2021.0328 d.d. 11.05.2021 *Btw* *Tarief* *Tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak van gebouwen en de ermee gepaard gaande heropbouw van woongebouwen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan* [*Artikel 1quater, § 3 van KB nr. 20*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) *betreffende de btw-tarieven (de tekst van KB nr. 20, artikel 1quater, werd vervangen en is van toepassing met ingang van 01.01.2021 tot en met 31.12.2022 (artikel 15, Programmawet van 20.12.2020, BS, 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068))* ## Samenvatting De verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het vastgoedproject ‘H’ in B, komt principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. Ook de verkoop van de autostaanplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor de wooneenheden, is onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van projectontwikkelaar X. 2\. X is een onderneming gespecialiseerd in het oprichten van residentiële bouwprojecten. 3\. In navolging van afbraakwerken in het jaar x-1, vatte X in het jaar x een heropbouwproject aan te H in B (hierna “site” genoemd). De site omvat, zoals blijkt uit de samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen de opstalgever en de opstalhouder in het jaar x-2, twee kadastrale percelen die gekend waren onder de volgende referenties: • a voor een oppervlakte van i m²; • b voor een oppervlakte van ii m². 4\. Het uittreksel uit het kadastraal percelenplan toont aan dat op heden beide kadastrale percelen verenigd werden in een kadastraal perceel c voor een oppervlakte van iii m². 5\. Op het inplantingsplan werd de eerder bestaande perceelgrens wel nog aangeduid, opdat het duidelijk is dat het nieuwbouwproject zich op beide percelen situeert (dit stuk werd overgemaakt aan de rulingdienst). 6\. Het nieuwbouwproject is van residentiële aard. In wat volgt worden de modaliteiten van het voorgenomen project gedetailleerd beschreven en gestaafd aan de hand van de overgemaakte documentatie. 7\. De site betreft de volle eigendom van de heer N en mevrouw H. Zij zijn gehuwd en samenwonend te B (hierna “opstalgever” genoemd). 8\. De opstalgever maakt geen enkel eigendomsvoorbehoud met betrekking tot de bestaande onroerende goederen in de opstalovereenkomst. Dit blijkt minstens impliciet uit het gegeven dat X het recht heeft om de bestaande gebouwen af te breken, waarvan de economische waarde tot nul was gedaald. 9\. De realisatie van het voorgenomen nieuwbouwproject vereist dat de bestaande constructie, zijnde de woning op de site, integraal wordt afgebroken. 10\. Zoals uit het kadastraal percelenplan blijkt, betreft de af te breken constructie een woning met een significante omvang. Dit blijkt ook minstens uit de vergelijking met de woningen in dezelfde straat, die ook zichtbaar zijn op het afschrift uit het kadastraal percelenplan. 11\. Ter staving van het gegeven dat de afgebroken constructie een significante omvang heeft, doet de aanvrager voor het overige de volgende stukken toekomen aan de rulingdienst: • de afbeeldingen van het gebouw; • het bestaande inplantingsplan. 12\. Het bestaande gebouw situeerde zich enkel op het kadastraal perceel a voor een oppervlakte van i m². 13\. Het nieuwbouwproject zal in zijn geheel worden opgericht over zowel het bebouwde kadastraal perceel a als over het onbebouwde kadastraal perceel b. 14\. Het nieuwbouwproject betreft een appartementencomplex. Met het oog op een betere voorstelling van het beoogde project werden aan de rulingdienst een grafische voorstelling en foto’s voorgelegd. 15\. Het appartementencomplex zal in totaal bestaan uit 20 wooneenheden die worden onderverdeeld in woonblokken A, B en C. 16\. De drie woonblokken worden ondergronds verbonden door een omvangrijke parkeergarage, die is voorzien in twee circulatiehallen waarvan de trap van de ene naar het gelijkvloers van woonblok A leidt en de andere naar het gelijkvloers van woonblok B. Bij de aankoop van iedere wooneenheid bestaat de mogelijkheid om een parkeerplaats mee aan te kopen, waarvoor doorgaans wordt geopteerd. 17\. Het woonblok B/C is bovengronds ook met elkaar verweven en situeert zich integraal op het kadastraal perceel dat vroeger bebouwd was. De oppervlakte van het gelijkvloers van het woonblok B/C maakt 54% uit van de totale bebouwde oppervlakte. 18\. Het woonblok A, die zich geheel situeert op het kadastraal perceel dat vroeger onbebouwd was, beslaat een oppervlakte die 46% uitmaakt van de totale bebouwde oppervlakte. 19\. Het project heeft betrekking op één groot geheel, waarbij de woonblokken A, B en C niet afzonderlijk dienen te worden beoordeeld, gelet op het gegeven dat alle gemene delen, uitgezonderd degene die een toegangsweg vormen tot de privatieve delen (trappenhallen, gangen, e.d.), ten dienste staan van de drie woonblokken in hun geheel: • een gemeenschappelijke ondergrondse parking die zich uitstrekt onder de woonblokken A en B waarbij de enige in- en uitrit gelegen is onder woonblok B (blijkens de stukken voorgelegd aan de rulingdienst); • een gemeenschappelijke tuin, waarbij er geen afscheiding is tussen de woonblokken (blijkens het stuk voorgelegd aan de rulingdienst); • één gemeenschappelijke elektriciteits- en meterkamer voor de woonblokken A en B onder woonblok B (blijkens het stuk voorgelegd aan de rulingdienst); • de ondergrondse verbinding dient als fundering voor de drie woonblokken (blijkens het stuk voorgelegd aan de rulingdienst). ## II. Vraagstelling 20\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van wooneenheden die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen. 21\. Het gaat meer bepaald over de wooneenheden die zullen worden verkocht in het kader van het project ‘H’ in B. 22\. Dit project wordt gecoördineerd door de projectontwikkelaar, met name X. ## III. Beslissing Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 23\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* #### III.A.1. Draagwijdte van de tijdelijke, nieuwe regeling van [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 24\. Ingevolge de wet ter invoering van [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) (Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068) is het verlaagde btw-tarief van 6% is onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. 25\. Het eerste lid van § 3 van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) luidt als volgt: ‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’. #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de tijdelijke, nieuwe regeling 26\. [Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) stelt onder meer als voorwaarden dat: • de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) (Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27); • de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling 27\. Alle wooneenheden die worden verkocht in het project ‘H’ in B die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van Btw-KB nr. 20). Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 28\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de wooneenheden, die in het kader van het project ‘H’ in B worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. ### *III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van* [*artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c)*: toepassing in casu* **III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)** 29\. In casu wordt er door de projectontwikkelaar in het kader van dit vastgoedproject gewerkt met een opstalconstructie. Kort samengevat komt dit erop neer dat de grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de projectontwikkelaar. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructies die worden afgebroken door de projectontwikkelaar. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de projectontwikkelaar het recht om het bestaand gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten. Er hoeft niet noodzakelijk een uitdrukkelijk opstalrecht te worden toegekend, hoewel idealiter het bestaan ervan wordt bevestigd in een overeenkomst of akte. Het is voor de toepassing van deze regeling niet van belang of het zakelijk recht al dan niet tegen vergoeding werd gevestigd (Bijkomende informatie voor bouwpromotoren, s.d., https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak-wederopbouw/nieuwe-maatregel). In de vastgoedsector is het zeer gebruikelijk dat er wordt gewerkt met het systeem van een gesplitste verkoop (mits consequent handelen). De grond kan dan door de grondeigenaar afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting (FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.3.; zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer, 2020-21, nr. 55-1662/010, 50). 30\. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject te realiseren te H in B. De site is eigendom van de heer N en mevrouw H, die wonen te B. Door deze eigenaars werd een opstalrecht verleend aan de aanvrager, X. In de opstalovereenkomst wordt uitdrukkelijk bepaald dat de opstalhouder, te weten de aanvrager, de gebouwen die bestaan op het tijdstip van de vestiging van het recht van opstal, mag afbreken om zijn project te kunnen realiseren. 31\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager, die de bestaande opstallen afbreekt en het nieuwe vastgoedproject realiseert. #### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak 32\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2; zie eerdere FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.6., A.). Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. 33\. Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan. **III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw - samenvoeging van meerdere kadastrale percelen: hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)** 34\. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c)). 35\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(1)*. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2., www.fisconetplus.be; zie ook FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.1., https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw). --- *\[(1) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400), www.fisconetplus.be.\]* --- 36\. Bij projectontwikkeling is vaak sprake van een samenvoeging van kadastrale percelen, zoals in het onderhavige geval. *III.B.3.1. Hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)* 37\. Als het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen. In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3, www.fisconetplus.be; zie ook FAQ (editie 23.12.2020), nr. H.1.). *III.B.3.1.1. Grondoppervlakte (foot print; bewoonbare oppervlakte op het maaiveld) en niet vloeroppervlakte* 38\. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw. Met andere woorden, de hoogte van het gebouw of de oppervlakte van bijvoorbeeld een ondergrondse parking, zijn in deze beoordeling niet van belang. *III.B.3.1.2. Beoordeling per gebouw* 39\. De 50%-grens wordt voorts bekeken voor het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement) (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3, www.fisconetplus.be; zie ook al FAQ (editie 23.12.2020), nr. H.1.; zie ook Integraal Verslag, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/010, 49). *III.B.3.1.3. Oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt (en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie)* 40\. Bij de toepassing van de bedoelde 50%-regel wordt in principe rekening gehouden met de toestand van de kadastrale percelen voorafgaand aan de afbraak. 41\. De dienst Patrimoniumdocumentatie kan een zogenaamde prekadastratie doorvoeren in het kader van een globaal bouwproject, dit is als het ware een reservatie (voorbereiding) die deze dienst verricht met het oog op de realisatie en de verkoop van een nieuw vastgoedproject. Feit is dat het kadaster hierbij uitgaat van de samenvoeging van de verschillende kadastrale percelen. De redenatie is dan dat bij de start van de afbraakwerken er dan sprake van één kadastraal perceel en er in principe geen rekening moet worden gehouden met de hiervoor toegelichte 50%-regel (zie randnr. 37 supra). 42\. Met de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken houdt de btw-administratie in principe echter geen rekening, de basispremisse is dat zij enkel rekening houdt met de oorspronkelijke kadastrale indeling. Ook de rulingdienst houdt bij de beoordeling van dit hoofdzakelijkheidscriterium in de regel alvast geen rekening met het nieuwe, samengevoegde (gereserveerde) prekadastratieperceel met het oog op de realisatie van een nieuw vastgoedproject. *III.B.3.2. Toepassing van de bedoelde 50%-regel bij projecten waarbij appartementsgebouwen worden opgericht* 43\. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat, als meerdere afzonderlijke appartementsgebouwen of woonblokken (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse kelder of parkeergarage die zich uitstrekken over meerdere percelen, zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie. Een louter (bouw)fysische ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere gebouwen volstaat voor de btw-administratie alvast niet. Er moet wel degelijk sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse garage of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen of technische lokalen, enzovoort). 44\. Verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen die met een ondergrondse parking verbonden zijn, kunnen op basis van hun fysische en functionele integratie (verbondenheid), dan worden gekwalificeerd als één gebouw en naargelang laatstbedoeld gebouw dan meer of niet meer dan 50% is ingeplant (footprint) op het vroeger bebouwde kadastrale perceel, zal het volledige project al dan niet in aanmerking komen voor de toepassing van het tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6%. Als die fysische en functionele integratie (verbondenheid) niet tot voldoening van de btw-administratie kan worden aangetoond, worden de betreffende gebouwen als afzonderlijke gebouwen beschouwd. Op basis van de hiervoor bedoelde 50%-regel kan het ene gebouw (en kunnen alle appartementen die er deel van uitmaken zonder enige uitzondering) op de projectsite dan vallen onder het tijdelijk verlaagde 6% btw-tarief, terwijl het andere gebouw (en alle appartementen die er deel van uitmaken zonder enige uitzondering) onderworpen is (zijn) aan het vol tarief van 21%. 45\. De 3 woonblokken A en B/C zijn toegankelijk vanuit deze ondergrondse parking, de ondergrondse parking heeft gemeenschappelijke in- en uitritten en in de ondergrondse parking zijn gemeenschappelijke nutsvoorzieningen aanwezig (zie randnrs. 12 t.e.m. 19 supra). 46\. Er is in casu dus sprake van een ondergronds mobiliteitstraject waardoor een ondergrondse parking wordt aangelegd die onder alle appartementsgebouwen (i.c. woonblokken A en B/C) doorloopt. Omdat de woonblokken A en B/C op zekere afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Deze ondergrondse verbinding dient ook als fundering voor de erop gebouwde woonblokken. 47\. Hieruit volgt dat alle nieuw opgerichte appartementsgebouwen in dit project als één enkel gebouw moeten worden beschouwd voor de beoordeling van de 50%-regel. 48\. Wanneer de inplantingsoppervlakte (footprint) van de nieuw opgerichte gebouwen wordt beoordeeld in het licht van de oorspronkelijke kadastrale indeling, kan worden geconcludeerd dat 54% van de nieuwe appartementsblokken – die voor de beoordeling van de 50%-regel als één gebouw moeten worden beschouwd (zie supra) – op de oorspronkelijk bebouwde kadastrale percelen worden ingeplant (zie randnr. 20 supra). 49\. Gelet op de (bouw)fysische en functionele integratie (verbondenheid) van de nieuw opgerichte appartementsblokken, die tot voldoening van de rulingdienst werd aangetoond, en de naleving van de hiervoor toegelichte 50%-regel, komt het volledige gebouw (i.e. woonblokken A en B/C) bijgevolg principieel in aanmerking voor toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% zoals voorzien door [art. 1quater, § 3 K.B. nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). #### III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding 50\. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.; FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7.). Ter zake wordt ook verwezen naar de permanente regeling die al bestaat voor de toepassing van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2). 51\. De tekst zelf van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting en in het antwoord op de FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7. in fine. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2). 52\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het af te breken woongebouw (cf. supra) genoeg significante omvang heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden 53\. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin ([Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436)/ van 25.02.2021, punt 3.6, www.fisconetplus.be). 54\. Ook garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief. Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage ([Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436)/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine, www.fisconetplus.be; zie al de eerdere FAQ (editie 23.12.2020), nr. A.4.). 55\. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 ([Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436)/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine, www.fisconetplus.be). 56\. Voor de verkoop van de autostaanplaatsen, die in dit project samen met de gerealiseerde woningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c). Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen: i. in de wet ter invoering van [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) lezen we dat zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd; ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de ondergrondse parking van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) en ook al in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire en eerdere FAQs die naar aanleiding van de invoering van de tijdelijke, nieuwe regeling werden uitgegeven. 57\. De woningen die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief autostaanplaats moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. ### *III.C. Conclusie* 58\. De verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project ‘H’ te B (20 units gespreid over 3 woonblokken A, B en C), komt principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. 59\. Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde autostaanplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor de wooneenheden, is onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. 60\. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing. 61\. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Aangehaalde teksten 1 [KB nr. 20 art. 1quater](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-artikel-1quater-260c) 19 voorkomens