--- title: "Voorafgaande beslissing 2021.0252 · Nieuwheidskarakter voor de toepassing van de btw" description: "Nieuwheidskarakter voor de toepassing van de btw. Belgische voorafgaande beslissing nr. 2021.0252 van 1 juni 2021." url: "https://juriel.be/nl/rulings/2021-0252-nieuwheidskarakter-toepassing-btw-ingrijpende-wijziging-a368" lang: "nl" --- # Nieuwheidskarakter voor de toepassing van de btw · Btw - Nieuwheidskarakter voor de toepassing van de btw (ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van een oud gebouw) - Artikel 44, § 3, 1° W.BTW - Optionele belastingheffing voor onroerende verhuur - Artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW **Nummer** 2021.0252 **Datum** 1 juni 2021 ## Over het document **Verzameling** Voorafgaande beslissingen **Taal van de tekst** Nederlands ## Tekst 166 paragrafen Fiche van de FOD Financiën Voorafgaande beslissing nr. 2021.0252 d.d. 01.06.2021 *Btw* · *Nieuwheidskarakter voor de toepassing van de btw (ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van een oud gebouw)* · *Artikel 44, § 3, 1° W.BTW* · *Optionele belastingheffing voor onroerende verhuur* · *Artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW* · *Aftrek van voorbelasting* · *Artikel 45, § 1 W.BTW* ## Samenvatting De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de naamloze vennootschappen X en Y. X is één van de operationele entiteiten binnen de groep van vennootschappen. Y is een vastgoedvennootschap. X wenst een site verder te ontwikkelen en een andere bestemming te geven aan een specifiek gebouw. Dit gebouw zal een grondige omvorming (doorgedreven renovatie) ondergaan. Uit de feitelijke elementen in het dossier blijkt dat het gebouw in al zijn geledingen een ingrijpende wijziging in zijn structuur zal ondergaan. Gelet op de geplande werken in onroerende staat, op basis van de verstrekte gegevens en voor zover de werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw, kan dit gebouw na deze werken btw-technisch opnieuw worden beschouwd als een nieuw gebouw in de zin van art. 44, § 3, 1° W.BTW. Dit gebouw zal worden bestemd voor de exploitatie van een economische activiteit. Op enkele uitzonderingen na is het de intentie van X om - waar mogelijk - de toekomstige verhuring van de horecagelegenheden, de commerciële ruimtes, de kantoorruimtes, de betreffende plateaus, e.a. te laten plaatsvinden overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. Ingevolge die intentie, kan X de inkomende btw geheven van de verbouwings- en exploitatiekosten van dit gebouw onmiddellijk en volledig in aftrek brengen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. ## Tekst van de beslissing ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de naamloze vennootschappen X en Y. X is één van de operationele entiteiten binnen de groep van vennootschappen. Y is een vastgoedvennootschap. 2\. X wenst een site verder te ontwikkelen en een andere bestemming te geven aan een specifiek gebouw. 3\. Dit gebouw zal een grondige omvorming (doorgedreven renovatie) ondergaan. 4\. Gelet op de geplande werken zal dit gebouw in al zijn geledingen een ingrijpende wijziging in zijn structuur ondergaan. 5\. Dit gebouw zal worden bestemd voor de exploitatie van een economische activiteit. Op enkele uitzonderingen na (cf. infra) is het de intentie van X om - waar mogelijk - de toekomstige verhuring van de horecagelegenheden, de commerciële ruimtes, de kantoorruimtes, de betreffende plateaus, e.a. te laten plaatsvinden overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. ## II. Vraagstelling 6\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat: • gelet op de geplande en hierna omschreven werken in onroerende staat en de verstrekte gegevens, dit specifiek gebouw in zijn totaliteit na deze werken btw-technisch kan worden aangemerkt als nieuw in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW; • X op grond van artikel 45, § 1 W.BTW integraal recht op aftrek heeft van de btw geheven van de bouw- en exploitatiekosten van dit gebouw voor zover: \- de horecagelegenheden, de commerciële ruimtes, de kantoorruimtes en de betreffende plateaus worden verhuurd onder het optioneel btw-stelsel op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW; \- de meeting rooms en het auditorium worden verhuurd hetzij via het stelsel van de korte termijnverhuur op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), 7de streepje W.BTW, hetzij ter beschikking worden gesteld tezamen met actieve dienstverlening; \- de serviced appartementen worden uitgebaat in de vorm van een aparthotel zoals hierna omschreven en beoogd door artikel 18, § 1, tweede lid, 10° jo. artikel 44, § 3, 2°, a), 3de streepje W.BTW en de administratieve richtlijnen ter zake; \- de shop, de kiosk en de zaal met uitzicht door (een derde in naam en voor rekening van) X ten bezwarende titel worden uitgebaat; \- de zaal met uitzicht aan groepsvennootschappen of derden voor doeleinden van hun economische activiteit ter beschikking wordt gesteld via het stelsel van de btw-belaste korte termijnverhuur op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje W.BTW; • X geen recht op aftrek heeft voor de btw die drukt op de kosten die toewijsbaar zijn aan het kantoor dat met vrijstelling van btw wordt verhuurd (bestemmingsbeginsel); • X geen recht op aftrek heeft voor de btw die drukt op de kosten die toewijsbaar zijn aan de constructie die via de vestiging van een erfpachtrecht zonder btw aan Z ter beschikking wordt gesteld (bestemmingsbeginsel). ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 7\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Kwalificatie van het gebouw als nieuw gebouw voor btw-doeleinden* #### III.A.1. Algemeen 8\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is. 9\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie dit aanvaardt, namelijk: i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als optionele tolerantie; waardenorm, geen oppervlaktenorm) (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2). 10\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen. 11\. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval). 12\. De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW. 13\. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken. 14\. De btw-nieuwheidstermijn zal in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. #### III.A.2. Concrete btw-analyse betreffende het nieuwheidskarakter van het gebouw *III.A.2.1. Structurele ingrepen* 15\. Het gebouw zal worden bestemd voor de exploitatie door X van een economische activiteit. Op enkele uitzonderingen na (cf. infra) is het de intentie van X om - waar mogelijk - de toekomstige verhuring van de plateaus, kantoren en commerciële ruimtes, e.a. te laten plaatsvinden overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, dat van toepassing is sinds 01.01.2019. 16\. De toepassing van de optionele belastingheffing voor beroepsmatige onroerende verhuur vooronderstelt dat een aantal voorwaarden zijn vervuld, niet in het minst de specifieke nieuwheidsvereiste. 17\. Ook een gebouw dat een grondige omvorming (doorgedreven renovatie) ondergaat zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor deze optieregeling. Hiervoor gelden de traditionele btw-criteria inzake fundamentele vernieuwbouw (cf. supra; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2). 18\. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw ten vroegste opeisbaar is geworden op 01.10.2018 (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 3, www.fisconetplus.be). Deze voorwaarde stelt in dit geval geen probleem. 19\. In het licht van de geplande werken komt het de rulingdienst voor dat dit gebouw in al zijn geledingen een ingrijpende wijziging in zijn structuur zal ondergaan. 20\. De opsomming van de geplande structurele ingrepen, die volgens de verklaringen van de aanvrager niet exhaustief is, toont naar het oordeel van de rulingdienst aan dat - zoals bepaald in de administratieve richtlijnen en btw-bronnen - de draagstructuren, vloeren, traphallen, liftkokers en zovele andere wezenlijke elementen van de structuur van dit gebouw ingrijpend zullen worden gewijzigd. 21\. Op basis van de verstrekte gegevens en aangeleverde stukken is de aanname van de rulingdienst dat de hiervoor bedoelde werken aan dit specifiek gebouw leiden tot een voldoende ingrijpende (radicale) structurele wijziging van dit gebouw. 22\. Onder meer de ambities op het vlak van energie en de hantering van nieuwbouwcriteria op het vlak van brandveiligheid, sterken de rulingdienst in haar overtuiging dat de wezenlijke elementen van de structuur van dit gebouw ingrijpend zullen worden gewijzigd. 23\. De werken zullen verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw. 24\. De rulingdienst stelt samen met de aanvrager ook vast dat dit gebouw betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. 25\. Deze bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken gebouw, is echter op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen *III.A.2.2. Subsidiaire toetsing aan de 60%-regel* 26\. In geval van een belangrijke maar niet (voldoende) ingrijpende structurele wijziging – quod certe non in casu (cf. supra) - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator). De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. 27\. Volgens huidige en minimale inschattingen van de afbraak-, verbouwings- en renovatiewerken (excl. btw en intellectueel werk) en uitgaande van de marktwaarde van het gebouw (minus de waarde van het terrein) op basis van een onafhankelijk schattingsverslag, blijkt uit de gemaakte berekening dat de drempel van 60% aanzienlijk wordt overschreden. ### *III.B. Exploitatiemodel* #### III.B.1. Algemeen *III.B.1.1. Optionele belastingheffing voor beroepsmatige onroerende verhuur* 28\. Op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW is uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen, de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als ook het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw bijhorende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie zich ook uitstrekken tot dat bijhorende terrein. Onder bijhorend terrein wordt in dit kader verstaan, het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd. Verder wordt in deze wetsbepaling ook nog als voorwaarde gesteld dat de optie enkel kan worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid W.BTW met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is (specifieke nieuwheidsvereiste). 29\. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is dus onderworpen aan twee grondvoorwaarden: • de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein; • de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. 30\. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde. De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst. 31\. Ook een gebouw dat grondige omvorming (doorgedreven renovatie) ondergaat zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor deze optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw ten vroegste opeisbaar is geworden op 01.10.2018 (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 3, www.fisconetplus.be). Deze voorwaarde stelt in dit geval geen probleem. Hiervoor gelden de traditionele btw-criteria inzake fundamentele vernieuwbouw (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2). De rulingdienst merkt op dat het begrip ‘nieuw gebouw’ in dit kader relatief is en alleen maar relevant om na te gaan of een gebouw in aanmerking komt voor de toepassing van de optieregeling. Eens dat vaststaat zal het gebouw bij voortduur kunnen worden verhuurd onder de optieregeling (als de overige voorwaarden vervuld zijn), ongeacht of het op het tijdstip van afsluiting van de huurovereenkomst nog als een nieuw gebouw zal worden aanzien gelet op de tweejarige btw-nieuwheidstermijn met de eerste ingebruikneming als uitgangspunt. 32\. Voor de belaste verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen ingevolge de uitoefening van de optie tot belastingheffing, geldt op grond van artikel 33, § 2bis W.BTW de normale waarde van de verhuurdienst als maatstaf van heffing. Die waarde die overeenkomt met de marktprijs voor een verhuur in gelijkaardige omstandigheden, geldt als maatstaf van heffing als de volgende voorwaarden gezamenlijk zijn vervuld: • de tegenprestatie is lager dan de normale waarde; • de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw; • de huurder is verbonden met de verhuurder op basis van de in artikel 33, § 2bis W.BTW bepaalde limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden. De normale waarde is het volledige bedrag dat een afnemer in de handelsfase waarin de dienst wordt verricht, bij eerlijke concurrentie zou moeten betalen aan een onafhankelijke dienstverrichter op het grondgebied van het land waar de handeling belastbaar is, om de desbetreffende diensten op dat tijdstip te verkrijgen (artikel 32 W.BTW). De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de vraag of het bedrag van de huurprijs al dan niet conform artikel 32 W.BTW is. *III.B.1.2. Verplichte belastingheffing voor kortdurende onroerende verhuur van niet meer dan 6 maanden* 33\. Op 01.01.2019 werd een uitzondering ingevoerd op de vrijstelling voor onroerende verhuur, met name de terbeschikkingstelling, voor andere doeleinden dan bewoning, van uit hun aard onroerende goederen, voor een periode van niet meer dan 6 maanden. 34\. Sinds die datum moet deze kortdurende onroerende verhuur op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje W.BTW verplicht met btw worden belast indien deze onroerende goederen worden verhuurd voor een periode van niet meer dan zes maanden aan eenieder, behalve aan: \- natuurlijke personen die deze goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit; \- verenigingen zonder winstoogmerk met of zonder rechtspersoonlijkheid; \- personen die deze goederen aanwenden voor handelingen die vallen onder de medische, sociale of culturele vrijstellingen bedoeld in artikel 44, § 2 W.BTW (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje W.BTW). 35\. De ouderdom van deze onroerende goederen heeft in het kader van dit stelsel geen enkel belang. *III.B.1.3. Btw-belaste aparthoteldiensten* 36\. Het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend, maakt een met btw te belasten dienst uit (art. 18, § 1, tweede lid, 10° W.BTW jo. art. 44, § 3, 2°, a), derde streepje W.BTW). 37\. De btw-administratie vereist voor de uitsluiting van de vrijstelling voor onroerende verhuur dat het gaat om instellingen die worden uitgebaat onder de in de wetgeving op de hotelinrichtingen gestelde voorwaarden dan wel onder een ander statuut en die worden gekenmerkt door een permanente organisatie die alle materiële en menselijke factoren verenigt die het mogelijk maken aan gasten aan wie onderdak wordt verleend, diensten te verlenen zoals de ontvangst van de gasten, de terbeschikkingstelling van een gemeubelde kamer en huishoudlinnen, het onderhoud en het schoonmaken van de kamers, met inbegrip van het verschaffen en verversen van huishoudelijk linnen en eventueel het verschaffen van ontbijt ([Aanschrijving nr. 17 van 08.08.1994](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/17-1994-aanschrijving-secteur-immobilier-fourniture-logements-b7e4), www.fisconetplus.be; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk I, Hoofdstuk 3, Afdeling 3, punt 10, rubriek A., subrubriek b., derde alinea, (1) 48 (157)). 38\. De inrichtingen die niet dit geheel van diensten verschaffen, komen echter toch voor het belasten van hun handelingen in aanmerking als uit de concrete feiten blijkt dat systematisch aan alle klanten, voor een globale prijs (enige forfaitaire prijs), een dienst wordt aangeboden en verstrekt die zowel bestaat in: • het ter beschikking stellen van gemeubeld logies van welke aard ook (kamer, appartement, chalet in een vakantiepark, enzovoort); • het onthaal ter plaatse van gasten gedurende in ieder geval een groot gedeelte van de dag dat wordt verzekerd ofwel in de inrichting zelf ofwel in de onmiddellijke nabijheid, door de uitbater zelf of door een derde met wie een overeenkomst ter zake werd gesloten ([Parl. Vr. nr. 768 FOURNAUX van 02.05.2005](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/768-terbeschikkingstelling-gemeubeld-logies-fournaux-e09c), Vr. en Antw. Kamer, 2004-2005, nr. 083, 14248-14250; [Parl. Vr. nr. 292 LACHAERT van 30.03.2020](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/292-verhuur-vakantiewoningen-egbert-lachaert-vakantiechalet-904e), Vr. en Antw. Kamer, 2019-2020, nr. 55/017, 123; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk I, Hoofdstuk 3, Afdeling 3, punt 10, rubriek A, subrubriek b, vierde alinea, (1) 49 (157)), en; • volgens de door de uitbater vastgestelde formule, minstens één van de volgende bijkomende diensten: o het regelmatig onderhoud en schoonmaken van gemeubelde kamers tijdens het verblijf, of; o het verschaffen en het verversen van het huishoudlinnen tijdens het verblijf, of; o het verschaffen van een ontbijt op de kamers of in de eetzaal van de inrichting (eigen onderlijningen) (Beslissing nr. E.T. 88.687 van 06.04.1999; zie ook: [Parl. Vr. nr. 768 FOURNAUX van 02.05.2005](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/768-terbeschikkingstelling-gemeubeld-logies-fournaux-e09c), Vr. en Antw. Kamer, 2004-2005, nr. 083, 14248-14250; [Parl. Vr. nr. 1865 NYSSENS van 04.02.2002](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/1865-btw-vrijstelling-logies-betalende-gasten-7bdc), Vr. en Antw. Senaat, 2001-2002, nr. 2-56, 3083-3084; [Parl. Vr. nr. 292 LACHAERT van 30.03.2020](https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/292-verhuur-vakantiewoningen-egbert-lachaert-vakantiechalet-904e), Vr. en Antw. Kamer, 2019-2020, nr. 55/017, 123; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk I, Hoofdstuk 3, Afdeling 3, punt 10, rubriek A, subrubriek b, vierde alinea, (1) 48-49 (157)). 39\. Gelet op de technologische evolutie is de rulingdienst van oordeel dat de voorwaarde van onthaal ter plaatse van gasten gedurende in ieder geval een groot gedeelte van de dag, vervuld is van zodra de uitbaters of hun afgevaardigden zorgen voor een digitaal onthaal (telefonisch, per e-mail, e.a.) voor de betalende gasten tijdens de kantooruren en voor een persoonlijk onthaal kunnen zorgen als de omstandigheden dat vereisen. 40\. Er zal sprake zijn van een door artikel 44, § 3, 2° W.BTW vrijgestelde onroerende verhuur, als: • de uitbater geen enkele van de hiervoor (zie randnr. 38) bedoelde bijkomende diensten aanbiedt, of; • de uitbater die bijkomende diensten slechts verstrekt op uitdrukkelijke vraag van de klant mits betaling van een prijstoeslag, of nog; • de diensten onder de hiervoor bedoelde voorwaarden worden verstrekt maar de klant de mogelijkheid heeft om af te zien van één of meerdere van die bijkomende diensten tegen een prijsvermindering, of; • de inrichting niet over de nodige organisatie beschikt om, zoals hotels, de ontvangst en het onthaal van klanten, zoals hiervoor bedoeld, te kunnen verzekeren. #### III.B.2. Toepassing in casu 41\. X heeft de intentie om dit specifiek gebouw btw-belast te verhuren aan uitbaters onder het optioneel stelsel (op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW), het stelsel van de kortdurende onroerende verhuur (op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), zevende lid W.BTW, waarbij de hurende partijen omwille van hun hoedanigheid op het stuk van btw niet zullen vallen onder de uitzonderingen op deze wettelijke uitzondering op de vrijstelling voor onroerende verhuur (cf. supra), de aparthotelformule (op grond van artikel 18, § 1, tweede lid, 10° jo. artikel 44, § 3, 2°, a), derde lid W.BTW) of desgevallend de actieve verhuur (op grond van artikel 18, § 1, eerste lid W.BTW) (cf. supra). Nu de rulingdienst heeft vastgesteld dat dit gebouw in zijn totaliteit btw-technisch nieuw wordt, komen het gebouw en gedeelten van het gebouw inderdaad in aanmerking voor het stelsel van de optionele btw-belaste onroerende verhuur zoals bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. 42\. Het is inderdaad de intentie van X om de volgende zelfstandig exploiteerbare ruimtes en hun aandeel in de gemeenschappelijke delen te verhuren onder het optioneel btw-stelsel: • de horecagelegenheden aan een derde horeca-uitbater; • de commerciële ruimtes aan retailers; • de kantoorruimtes aan derden; • de betreffende plateaus aan vennootschappen van de groep. De te verhuren ruimtes zijn of kunnen fysisch worden gescheiden, functioneren op een onafhankelijke wijze, kunnen afzonderlijk worden verhuurd of overgedragen en zijn vatbaar om te worden ondergebracht onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom. X zal vastgoedmakelaars mandateren om in de eerste plaats op zoek te gaan naar huurders die in aanmerking komen voor het optioneel btw-stelsel. X zal dan ook vragen aan de huurders om te opteren voor btw. Voornoemde vennootschappen van de groep zullen de plateaus/expositieruimtes gebruiken voor of in het kader van de organisatie van tijdelijke en langdurige tentoonstellingen en evenementen. Bij de tijdelijke tentoonstellingen en evenementen wordt gefocusseerd op een meer specifiek thema. De langdurige tentoonstellingen en evenementen worden na enige tijd helemaal herbekeken. Deze tentoonstellingen zullen veelal tegen betaling toegankelijk zijn voor het brede publiek (één van de groepsvennootschappen beschikt over een eigen software voor het ticketing-system). Dit betreft de toekenning van het recht van toegang tot inrichtingen voor cultuur en vermaak alsmede de toekenning van het recht om er gebruik van te maken overeenkomstig artikel 18, § 1, tweede lid, 12° W.BTW en rubriek XXVIII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. Afhankelijk van het type en de duur van het evenement, zullen de bedoelde vennootschappen de regie al dan niet volledig in eigen handen nemen. De exporuimtes kunnen ook ter beschikking worden gesteld met toepassing van btw aan deelnemers/standhouders van een standplaats tezamen met bijkomende leveringen en diensten, zoals het inrichten, het versieren en het reinigen van de stands, het voeren van reclame, het uitreiken van gratis toegangskaarten, de verhuur van parkeerplaatsen en de organisatie van een ontvangst- of vertaaldienst. De prijs mag globaal worden gefactureerd, zelfs wanneer sommige goederen of diensten die nodig zijn voor het gebruik van de standplaats of die normaal gebruikt of verbruikt worden tijdens de duur van de beurs, worden geleverd of verstrekt ter uitvoering van de overeenkomst (i.e. elektriciteit, water, gas, telefoon, reclamemateriaal, catalogi, e.a.) (zie [aanschrijving nr. 15 van 12.05.1978](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/15-1978-aanschrijving-foire-commerciale-a1a4), www.fisconetplus.be). Afhankelijk van de noden of vraag in de markt worden de plateaus verder onderverhuurd aan andere vennootschappen van de groep (als die meer m² benodigen) of aan derden. De plateaus zullen zonder meer ook gebruikt worden voor de eigen professionele doeleinden van de betrokken vennootschap, voor hun klanten en leveranciers of in het kader van handelsmissies, of nog industriële en economische topontmoetingen. 43\. Het kantoor op het gelijkvloers zal vrij van btw worden verhuurd. Z heeft X inderdaad te kennen gegeven om niet te willen ingaan op de optie tot belastingheffing voorzien in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. X zal ook een erfpacht zonder btw vestigen op de betreffende constructie. Deze handelingen zijn niet met btw te belasten en verlenen X geen recht op aftrek van voorbelasting. 44\. X zal de meeting rooms en het auditorium in de eerste plaats voor zichzelf (voor haar eigen btw-belaste doeleinden) kunnen gebruiken. Omwille van hun aard zullen de meeting rooms en het auditorium ook via het stelsel van de btw-belaste korte termijnverhuur ter beschikking worden gesteld (overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, a), 7de streepje W.BTW). Op vraag van de klant of in voorkomend geval, zullen deze ruimtes ter beschikking worden gesteld tezamen met actieve dienstverlening, i.e. wegwijs maken van de gebruikers in de auditoriumruimte/meeting rooms, ontvangst van de bezoekers via de balie op het gelijkvloers, aanbrengen van “wegwijzers”, gebruik van bepaalde uitrusting (TV en ICT) met technische ondersteuning, elektriciteit, verwarming/airco en water, wifi, toegang tot de foyer, gebruik van het sanitair en onderhoud en schoonmaak van de ruimte. De klanten/gebruikers van deze ruimtes zullen niet de mogelijkheid hebben om van voornoemde actieve diensten af te zien tegen een prijsvermindering. Dergelijke terbeschikkingstelling met actieve dienstverlening maakt een btw-belaste handeling uit. 45\. De serviced appartementen zullen door X worden geëxploiteerd in de vorm van een aparthotel. De residentiële gebruikers zullen genieten van logies met een bovengemiddelde afwerkingsgraad. Het pakket omvat standaard per appartement stofferende huisraad met tafels, stoelen, zetels, kasten, bedden, e.a. maar ook TV-distributie, telefoon- en internetverbinding en zeker ofwel het regelmatig onderhoud en schoonmaken van de appartementen ofwel het verschaffen en het verversen van het huishoudlinnen tijdens het verblijf. Voor een groot gedeelte van de dag zal een (digitaal) onthaal worden voorzien. Tijdens de werkweekuren en op zaterdagen kunnen de gebruikers terecht bij de balie op het gelijkvloers. Op zon- en feestdagen wordt telefonische contactneming voorzien. Voor één totaalprijs zullen de residentiële gebruikers dus genieten van gemeubeld logies met een bovengemiddelde afwerkingsgraad, een (digitaal) onthaal voor een groot gedeelte van de dag (balie op het gelijkvloers/telefoon of digitaal onthaal op zon- en feestdagen) en ten minste één van de volgende diensten: • het regelmatig onderhoud en schoonmaken van de appartementen tijdens het verblijf, of; • het verschaffen en het verversen van het huishoudlinnen tijdens het verblijf, of; • het verschaffen van een ontbijt op de appartementen (eigen onderlijningen) (Beslissing nr. E.T. 88.687 van 06.04.1999, www.fisconetplus.be; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk I, Hoofdstuk 3, Afdeling 3, titel 10, rubriek A, subrubriek b, vierde alinea, (1) 48-49 (157)). X zal deze diensten standaard per aparthotel-unit voor een forfaitaire prijs aanbieden. De bedoelde diensten zijn verplicht af te nemen. Het is dus niet zo dat die bijkomende diensten slechts worden verstrekt op uitdrukkelijke vraag van de klanten mits betaling van een prijstoeslag. De klanten hebben niet de mogelijkheid om af te zien van één of meerdere van die bijkomende diensten tegen een prijsvermindering. Uit het voorgaande blijkt dat het ter beschikking stellen in dit specifiek gebouw van de appartementen waarvan sprake en het aanbieden van het hiervoor toegelicht dienstenpakket door X, beantwoordt aan de voorwaarden zoals gesteld in de beslissing nr. E.T. 88.687 van 06.04.1999, zoals geëxpliciteerd in de in randnummers 38 en 45 supra aangehaalde btw-bronnen en dat deze handeling bijgevolg kwalificeert als een btw-belaste dienst bedoeld in artikel 18, § 1, tweede lid, 10° W.BTW jo. artikel 44, § 3, 2°, a), derde streepje W.BTW (en dus niet als een vrijgestelde onroerende verhuur in de zin van artikel 44, § 3, 2° W.BTW). Dergelijke exploitatie wordt belast met btw aan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXX van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 en opent recht op aftrek van de btw geheven van de bouw- en exploitatiekosten van het gebouw. De nieuwe garageboxen en staanplaatsen zullen apart aan het er op toepasbaar btw-tarief worden verhuurd aan diezelfde residentiële gebruikers. 46\. De shop, de kiosk en de zaal met uitzicht zullen door (een derde in naam en voor rekening van) X ten bezwarende titel worden uitgebaat. In voorkomend geval zal X de zaal met zicht aan groepsvennootschappen en eventueel zelfs derden voor doeleinden van hun economische activiteit ter beschikking stellen via het stelsel van de btw-belaste korte termijnverhuur. De zaal met uitzicht zal dus niet voor teambuildingactiviteiten worden verhuurd, maar bijvoorbeeld wel naar aanleiding van de organisatie van tentoonstellingen van groepsvennootschappen waarbij ook toegang tot de lounge wordt voorzien. Beide exploitatievormen zijn btw-belast en openen recht op aftrek van voorbelasting. ### *III.C. Recht op aftrek van btw in hoofde van X* 47\. X heeft de intentie om het gebouw btw-belast te verhuren aan uitbaters onder het optioneel stelsel (op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW), het stelsel van de kortdurende onroerende huur (op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), zevende lid W.BTW, waarbij de hurende partijen omwille van hun hoedanigheid op het stuk van btw niet zullen vallen onder de uitzonderingen op deze wettelijke uitzondering op de vrijstelling voor onroerende verhuur (cf. supra), de aparthotelformule (op grond van artikel 18, § 1, tweede lid, 10° jo. artikel 44, § 3, 2°, a), derde lid W.BTW) of desgevallend de actieve verhuur (op grond van artikel 18, § 1, eerste lid W.BTW) (cf. supra). 48\. Vermits op basis van de door de aanvrager verstrekte gegevens en voor zover de hiervoor bedoelde werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw, dit specifiek gebouw btw-technisch opnieuw kan worden beschouwd als een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW en de huurders het gebouw uitsluitend zullen gebruiken voor de economische activiteit die hen de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, kan de verhuur (terbeschikkingstelling) door X van dit gebouw of gedeelten van dit gebouw met btw worden belast op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, mits de verhuurder, X, en de huurders gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. 49\. De actieve verhuur en de verplichte verhuur met btw primeren op de optionele verhuur met btw. 50\. Het recht op btw-aftrek ontstaat in hoofde van X van zodra de intentie bestaat om in de toekomst een aan btw onderworpen activiteit uit te oefenen die recht op btw-aftrek verleent. Dit principe werd al meermaals bevestigd in het Europees rechtersrecht *(1)*. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft wel benadrukt dat de btw-administratie van de betrokken belastingplichtige kan eisen dat hij concrete en objectieve gegevens aanbrengt ter staving van de intentie om een economische activiteit op te starten waardoor belastbare handelingen worden verricht *(2)*. --- *\[(1) Zie o.a. H.v.J. 14.02.1985,* [*C-268/83*](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-268-83-arrest)*, Rompelman, www.curia.europa.eu; H.v.J 29.02.1996,* [*C-110/94*](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-110-94-arrest)*, Inzo, www.curia.europa.eu.\]* *\[(2) H.v.J. 14.03.2013,* [*C-527/11*](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-527-11-arrest)*, Ablessio, www.curia.europa.eu.\]* --- 51\. In casu is het duidelijk dat X de intentie heeft om het gebouw of delen van het gebouw na oplevering btw-belast ter beschikking te stellen aan de toekomstige uitbaters. Bijgevolg kan X de btw geheven van de verbouwings- en exploitatiekosten van dit gebouw onmiddellijk en volledig in aftrek brengen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. Het is evident dat dit recht op aftrek onderworpen blijft aan de daadwerkelijke verwezenlijking door X van de hiervoor bedoelde verplicht met btw te belasten terbeschikkingstellingen of van de optioneel btw-belaste onroerende verhuur onder naleving van de grond- en vormvoorwaarden van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW en mits eventuele toepassing van artikel 33, § 2bis W.BTW. 52\. Wat meer in het bijzonder de bedoelde agora betreft, benadrukt de rulingdienst dat, in de mate dat deze agora toegang biedt tot en tot attractiepool dient voor verschillende ruimtes in het gebouw waarin X activiteiten uitoefent die integraal met btw te belasten zijn, het gegeven dat de agora vrij publiek toegankelijk is op bepaalde uren van de dag, niet van aard is om het bedoelde recht op aftrek van X in het gedrang te brengen. ## IV. Conclusie 53\. Gelet op de geplande en hiervoor omschreven werken in onroerende staat en de verstrekte gegevens, kan dit specifiek gebouw in zijn totaliteit na deze werken btw-technisch worden aangemerkt als nieuw in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW. 54\. X heeft op grond van artikel 45, § 1 W.BTW integraal recht op aftrek van de btw geheven van de bouw- en exploitatiekosten van dit gebouw voor zover: • de horecagelegenheden, de commerciële ruimtes, de kantoorruimtes en de betreffende plateaus worden verhuurd onder het optioneel btw-stelsel op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW; • de meeting rooms en het auditorium worden verhuurd hetzij via het stelsel van de korte termijnverhuur op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), 7de streepje W.BTW, hetzij btw-belast ter beschikking worden gesteld tezamen met actieve dienstverlening; • de serviced appartementen worden uitgebaat in de vorm van een aparthotel zoals hiervoor omschreven en beoogd door artikel 18, § 1, tweede lid, 10° jo. artikel 44, § 3, 2°, a), 3de streepje W.BTW en de administratieve richtlijnen ter zake; • de shop, de kiosk en de zaal met uitzicht door (een derde in naam en voor rekening van) X ten bezwarende titel worden uitgebaat; • de zaal met uitzicht aan groepsvennootschappen of derden voor doeleinden van hun economische activiteit ter beschikking wordt gesteld via het stelsel van de btw-belaste korte termijnverhuur op grond van artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje W.BTW. 55\. X heeft geen recht op aftrek voor de btw die drukt op de kosten die toewijsbaar zijn aan het kantoor dat met vrijstelling van btw wordt verhuurd (bestemmingsbeginsel). 56\. X heeft geen recht op aftrek voor de btw die drukt op de kosten die toewijsbaar zijn aan de constructie die via de vestiging van een erfpachtrecht zonder btw aan Z ter beschikking wordt gesteld (bestemmingsbeginsel). ## Aangehaalde teksten 3 [C-110/94, arrest van 29 februari 1996](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-110-94-arrest) 1 voorkomen [268/83, arrest van 14 februari 1985](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-268-83-arrest) 1 voorkomen [C-527/11, arrest van 14 maart 2013](https://juriel.be/nl/rechtspraak-unie/c-527-11-arrest) 1 voorkomen