Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject te realiseren in <…> (hierna “site”). De site omvat twee bebouwde kadastrale percelen met respectievelijk de nummers <…>. Het uittreksel uit het kadastraal percelenplan toont aan dat kadastraal perceel nummer <…> doorloopt van de <…>straat tot aan de <…>straat (bijlage 1 van de aanvraag).

3. De site is eigendom van de besloten vennootschap naar Belgisch recht <…> met maatschappelijke zetel te <…> en gekend bij de KBO onder het nummer <…>. De aankoopakte werd verleden op <…> (bijlage 2 van de aanvraag). Op dezelfde datum werd er door deze eigenaar een opstalrecht verleend aan de aanvrager (bijlage 3 van de aanvraag). In artikel 6 van deze opstalovereenkomst wordt uitdrukkelijk bepaald dat de opstalhouder, zijnde de aanvrager, de gebouwen die bestaan op het tijdstip van de vestiging van het recht van opstal, mag afbreken om zijn project te kunnen realiseren. De aanvrager verklaart dat hij effectief tot de afbraak van de bestaande gebouwen wenst over te gaan. Dit betreft twee kadastraal onderscheiden woningen gelegen aan de <…>straat nummers <…>, een grote duiventil gelegen in het midden van perceel <…> en een garage gelegen langs de <…>straat. Na deze afbraak zal de aanvrager twee, middels een ondergrondse garage verbonden residentiële bouwvolumes oprichten bestaande uit <…> woonunits. <…> units zullen gelegen zijn langs de <…>straat en <…> units langs de <…>straat. Volgens de door de aanvrager voorgelegde stukken zal geen enkele unit een bruto oppervlakte van 200 m² benaderen.

4. De aanvrager wenst, als eigenaar van de nieuwe opstallen, de nieuwbouwunits te verkopen. De grondeigenaar, <…>, zal optreden om de respectievelijke grondaandelen mee te verkopen aan de uiteindelijke kopers.

5. De vraag is of in de relatie tussen de aanvrager en de kopers het verlaagd btw-tarief ad 6 procent kan toegepast worden conform artikel 1 quater, §3 van het KB nr. 20.

6. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

7. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent verklaart de aanvrager dat hij deze formaliteiten effectief zal voldoen.

8. De aanvrager gaat in zijn motivering wel dieper in op het gegeven dat het vastgoedproject zich uitspreidt over twee verschillende kadastrale percelen, het significante karakter van de afgebroken gebouwen, de identiteit tussen de partij die afbreekt en zij die heropbouwt en tenslotte de bewoonbare oppervlakte van de nieuwe units.

9. De twee kadastrale percelen waarover het nieuwe bouwproject zich uitspreidt zijn respectievelijk perceel <…> (met een oppervlakte van <…> m² en daarop het woonhuis <…>straat nr. <…>, kadastraal inkomen van <…> euro) en perceel <…> (met een oppervlakte van <…> m² en daarop het woonhuis <…>straat nr. <…>, kadastraal inkomen van <…> euro). Beide woonhuizen en bijgebouwen worden afgebroken en op het nieuw samengesteld perceel worden <…> nieuwe wooneenheden opgericht. Vermits beide oorspronkelijke percelen bebouwd waren, is de samenvoeging op zich geen beletsel voor de toepassing van artikel 1 quater, §3 van het KB nr. 20 op gans het bouwproject.

10. Uit de overgemaakte stukken blijkt verder dat de af te breken gebouwen een voldoende significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject, en het dezelfde partij is, zijnde de aanvrager, die de bestaande opstallen afbreekt en het nieuwe project realiseert.

11. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen units, brengt de aanvrager bruto oppervlakte cijfers naar voor die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Rekening houdend met het feit dat op deze bruto oppervlaktes nog een correctie dient te worden uitgevoerd conform §8 van artikel 1 quater, kunnen we op basis van de voorgenomen en voorgelegde bouwplannen stellen dat de bovengrens van 200 m² per unit ruimschoots wordt gerespecteerd. Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen.

12. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 20 april 2021 dat:

13. het voorgenomen bouwproject an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke woonunits;

14. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten; en

15. deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent hoe dan ook tijdelijk is en maar van toepassing is wanneer de op de levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.